【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】近十年來商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，隨著產(chǎn)業(yè)消長的變化，不同類型的商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)早已不同步、不同調(diào)。尤其2020年因新冠肺炎疫情的影響，更加速了臺(tái)灣在全球產(chǎn)業(yè)的佈局大洗牌。全臺(tái)商用不動(dòng)產(chǎn)交易，廠房、工業(yè)地、商辦等預(yù)估突破1000億、挑戰(zhàn)1500億，土地交易則有機(jī)會(huì)突破3000億。尤其是工業(yè)地產(chǎn)，更是從十年前的沒人要，到目前的一地難求。以投資評(píng)估專業(yè)起家的宏大國際資產(chǎn)近期分析，主要有4大主流趨勢(shì)進(jìn)行中，分別是：電商物流、臺(tái)商回流、外資加碼、農(nóng)工搬遷。
 
宏大國際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理表示，臺(tái)灣的工廠新登記家數(shù)從2005年至2019年之間每年約新設(shè)3千至5千餘家。但依據(jù)經(jīng)濟(jì)部工業(yè)局統(tǒng)計(jì)，在2020年截至10月止，竟已達(dá)9369家，2020年新設(shè)工廠家數(shù)可謂是往年的翻倍成長。2020年工廠新登記家數(shù)以新北市、臺(tái)中市、彰化縣、高雄市等最多已超過千家為前四多，其中臺(tái)中甚至已達(dá)2142家，而桃園市、臺(tái)南市也分別達(dá)到951及872家。陳益盛預(yù)估臺(tái)灣的工廠新登記家數(shù)2020年預(yù)估將突破1萬家，創(chuàng)歷史新高。
 
陳益盛指出，近年來幫數(shù)十家企業(yè)代尋廠房及工業(yè)地，感受到工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱絡(luò)，這樣的新設(shè)工廠登記數(shù)量，代表的不只是工業(yè)地的投資，而是實(shí)質(zhì)的購地設(shè)廠。之所以會(huì)有如此大幅的成長，陳益盛認(rèn)為「電商物流、臺(tái)商回流、外資加碼、農(nóng)工搬遷」等四大潮流進(jìn)行是主因。
 
電商物流: 近年隨著網(wǎng)購、電商的發(fā)達(dá)，除了購物平臺(tái)之外，各大型零售業(yè)者也紛紛加入大面積物流中心的購買及設(shè)立，陳益盛表示這類的需求土地面積是以「萬坪」為基準(zhǔn)，區(qū)域型分部或部分零售業(yè)者才會(huì)選擇數(shù)千坪的基地。依據(jù)經(jīng)濟(jì)部的統(tǒng)計(jì)，電子商務(wù)產(chǎn)值在2011年約1100億元，成長率約7.7％，而每年幾乎持續(xù)成長，到了2020年僅上半年銷售額即達(dá)1587億元，年增率達(dá)17.5％。而電商送貨需要有效率的物流系統(tǒng)，因此都會(huì)區(qū)外圍的大型工業(yè)地即成為零售業(yè)、物流業(yè)者必須取得的一大重點(diǎn)。
 
外資加碼: 據(jù)經(jīng)濟(jì)部投審會(huì)近期的公布，僑外資來臺(tái)投資自2007年以來首度連續(xù)二年突破100億美元，2020年上半年投資金額億高於2019年約10.56％。陳益盛表示，除了知名的美國網(wǎng)路鉅帛谷歌於雲(yún)嘉投資6萬坪面積設(shè)廠做資料中心之外，臺(tái)積電於臺(tái)南大舉設(shè)廠也帶動(dòng)外資有荷蘭、日本等多家企業(yè)來臺(tái)投資半導(dǎo)體業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)，另外風(fēng)力發(fā)電、生技醫(yī)療、金融業(yè)等投資金額比重都頗高，預(yù)估2020年仍有機(jī)會(huì)突破百億大關(guān)。
 
臺(tái)商回流: 依據(jù)經(jīng)濟(jì)部統(tǒng)計(jì)，截至2020年10月22日止，臺(tái)商回臺(tái)投資行動(dòng)方案當(dāng)中，通過審核的總投資金額約達(dá)7,886億元。但臺(tái)商真的回來購地設(shè)廠嗎？?jī)嵐芏鄶?shù)臺(tái)商資金尚未全數(shù)回來，但回臺(tái)投資設(shè)廠的方向是明確的。陳益盛以近期服務(wù)幾家臺(tái)商回臺(tái)投資的經(jīng)驗(yàn)，多數(shù)回臺(tái)設(shè)廠計(jì)畫進(jìn)行中，也在北、中、南各地幫企業(yè)積極尋找合適的區(qū)域及標(biāo)的，但終究沒有新開發(fā)的工業(yè)區(qū)可以整體規(guī)劃，因此尋覓的過程實(shí)屬不易。成交的幾個(gè)工業(yè)標(biāo)的也往往是只達(dá)60-70分，找不到80分以上的物件。
 
農(nóng)地工用:據(jù)農(nóng)委會(huì)於2018年盤查統(tǒng)計(jì)，全臺(tái)約有13萬公頃，農(nóng)地違規(guī)做工業(yè)使用，概估約13萬5000餘家，經(jīng)濟(jì)部工業(yè)局則統(tǒng)計(jì)約3.5萬家。陳益盛表示這個(gè)族群是最急迫、最缺物件、卻也預(yù)算最吃緊的中小企業(yè)，當(dāng)中未能符合低汙染性質(zhì)就地合法的估計(jì)不在少數(shù)，數(shù)萬家搬遷社廠的需求眾多。2019年7月立法修正通過的「工廠管理輔導(dǎo)法」明定立法後3月20日生效，二年內(nèi)須申請(qǐng)納管、三年提改善計(jì)畫，十年內(nèi)取得「特定工廠登記」，當(dāng)前業(yè)者期限最遲須於2022年3月19日前提出納管，可謂時(shí)間緊迫。
 
此外，還有三項(xiàng)指標(biāo)也可顯示工業(yè)生產(chǎn)熱絡(luò)或擴(kuò)張，依據(jù)行政院主計(jì)處公布，工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)於2020年8月~10月連續(xù)三個(gè)月突破120％，顯示工業(yè)生產(chǎn)屬熱絡(luò)現(xiàn)象;依據(jù)國發(fā)會(huì)的公佈，臺(tái)灣製造業(yè)經(jīng)理人採購指數(shù)PMI，除2020年7月起至10月由54.1％逐月提升到59.3％，顯示製造業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)明顯擴(kuò)張之現(xiàn)象;依據(jù)經(jīng)濟(jì)部國貿(mào)局統(tǒng)計(jì)，自2011年起，臺(tái)灣每年出口額約在3000億美元上下，平均每月介於250億~300億之間。但自2020年8月至10月以來，每月皆突破300億美元，尤其10月份達(dá)322.32億美元，是近十年來新高。