【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】全國商總理事長賴正鎰在2020年12月23日的商總不動產(chǎn)委員會年度記者會表示，房地產(chǎn)2020年Q2與Q3表現(xiàn)亮麗，但疫情導(dǎo)致航運費調(diào)漲，鐵砂鋼筋建材原物料齊揚；政府祭出新措施打炒房，意在逼退投資客，但應(yīng)有配套措施與至少給半年緩衝期。目前游資旺盛無處投資，股匯市與房地產(chǎn)仍是剛需與投資首選。他建議政府加速擴(kuò)大公共建設(shè)與內(nèi)需投資方案，有效運用回流資金，讓臺灣經(jīng)濟(jì)提速復(fù)甦。
 
賴正鎰首先指出，歐、美、日、韓等國，因疫情採舉債資金紓困或採擴(kuò)張性財政政策，像歐盟7500億歐元振興紓困基金與高達(dá)1.35兆歐元「大流行病緊急資產(chǎn)購買計畫」(QE貨幣政策)；美國約2.3兆美元紓困方案，日本有108兆日圓(約1.03兆美元)緊急經(jīng)濟(jì)對策預(yù)算；韓國為310兆韓元(約2830億美元)紓困；臺灣則有臺幣1.05兆元紓困與振興，大陸紓困人民幣1.7兆元，但僅佔全年GDP的4.7％，是各主要大國比例最低(臺灣為5.5％)。
 
這麼多資金在市場流通，無限資金追求有限資產(chǎn)，尤其是利率下降與工資上漲情況下，房市與股市自然上漲。國內(nèi)景氣5月後迅速回溫，到11月更創(chuàng)下外銷訂單連九紅的優(yōu)異表現(xiàn)，美國想減少貿(mào)易逆差，預(yù)估臺幣續(xù)升2021年初破28元，朝27元走勢。而中經(jīng)院看好臺灣經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，上調(diào)全年成長率預(yù)測從1.76％升為2.38％，2021年從3.42％上調(diào)至3.72％。
 
賴正鎰?wù)J為，美國新總統(tǒng)拜登2021年上任後，中美貿(mào)易戰(zhàn)仍會持續(xù)多年，加上全球版肥咖條款的《共同申報準(zhǔn)則》(CRS)持續(xù)發(fā)酵，預(yù)計海外的臺資回臺趨勢不變，全球熱錢更不斷湧到臺灣，兩岸關(guān)係若未能趕緊改善，將來不但區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)夥伴協(xié)定(RCEP)加入不了，想要加入跨太平洋夥伴全面進(jìn)步協(xié)定(CPTPP)更是不容易，屆時恐影響臺灣出口貿(mào)易。
 
各國預(yù)計2021年初全面施打疫苗，疫情可望2021年七月慢慢回復(fù)，後年初全面恢復(fù)正常生活，臺商因疫情至少還要受困臺灣一年，而臺灣景氣才剛要回穩(wěn)，他不懂政府為何又急打炒房？雖賞屋人數(shù)馬上就少了兩成，但他認(rèn)為這只是短暫觀望現(xiàn)象，剛性需求市場仍在。
 
他不認(rèn)同政府對房地產(chǎn)永遠(yuǎn)只有一個政策「漲就打，跌就拉」，如今持續(xù)接連祭出土地和餘屋限貸令、實價登錄修法納入預(yù)售屋與紅單管理，修訂房地合一稅，將閉鎖期從2年拉長為5年等打炒房政策，恐不利房市發(fā)展，連帶景氣復(fù)甦也受拖累，建議政府應(yīng)有健全房市的全盤策略，也呼籲業(yè)者與地主自律，維持透明公平的市場。他也擔(dān)心打房導(dǎo)致2021年實體經(jīng)濟(jì)泡沫而出現(xiàn)通膨，他提醒政府要注意通膨骨牌效應(yīng)及新臺幣急升而影響出口。
 
他說，這波房價上漲實因建材成本與原物料上漲，缺工造成工資成本拉高，獲利最大的應(yīng)該是地主，因為地主哄抬地價才造成房價上揚，但政府對建商購地貸款從80％下修到55％，預(yù)期土地?zé)岫葘陆?，推案速度也會受阻，恐不利於景氣?fù)甦，盼政府不要搞錯方向。
 
賴正鎰接著指出，他曾預(yù)測2020年總推案量會破10萬戶，結(jié)果是突破11萬戶，總銷達(dá)1.65兆元，年增16％，繼2016年後，連4年正成長(附圖一、二)，推案戶數(shù)也年增20％。前10個月建物移轉(zhuǎn)棟數(shù)就達(dá)26萬棟，預(yù)估全年有機(jī)會站上32萬棟，創(chuàng)2015年以來6年新高，是「價量齊揚」的局勢，但政府若開始打炒房，2021年預(yù)料將會是「價穩(wěn)量縮」的格局，推案戶數(shù)會減少10％左右，總銷減為1.48兆元，連續(xù)4年的漲勢將先劃下休止符。
 
賴正鎰分析2020年全臺房地產(chǎn)市場指出，前11個月持續(xù)出現(xiàn)「五高一低」現(xiàn)象，其中預(yù)售案戶數(shù)高達(dá)近11.5萬戶，總銷超過1.65兆元，雙雙創(chuàng)近10年新高。買賣轉(zhuǎn)移戶數(shù)破32萬；前三季房貸總額達(dá)到7.8兆元歷史新高；商用不動產(chǎn)加土地交易逾4千億元創(chuàng)歷年新高；房貸利率1.32％則是創(chuàng)歷年新低。
 
全臺2020年房市整體來看由中臺灣領(lǐng)軍，臺中推案成長幅度超過3成，其次為新北及桃園(見附表)。臺中房產(chǎn)夯的原因是中部為臺商大本營，加上中科年產(chǎn)值持續(xù)擴(kuò)大到8500億元，以及重大建設(shè)陸續(xù)到位，湧入科技移民，近2年增3萬人達(dá)到281.8萬人，僅次於新北市402萬人，拉高中部消費力與房產(chǎn)剛性需求，交通機(jī)能升級優(yōu)化也磁吸衛(wèi)星縣市移居，所以水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)、北屯洲際棒球場、捷運總站特區(qū)及烏日高鐵特區(qū)三處地段是推案熱區(qū)，甚至外溢，讓彰投地區(qū)推案量也激增。
 
而人口紅利居全臺第一的桃園市，地處中壢的「過嶺重劃區(qū)」，是除了「青埔高鐵特區(qū)」外，推案量最大的區(qū)塊。賴正鎰極度看好新北市發(fā)展，除了新板橋特定區(qū)，新闢建的三重第二行政園區(qū)，泰山塭仔圳重劃區(qū)。高雄和臺南2020年推案戶數(shù)雖增加不多，但房價明顯上漲。高雄仁武產(chǎn)業(yè)園區(qū)百家廠商進(jìn)駐，推升首購大樓與透天市場。而受惠「高鐵延伸題材」屏東縣的預(yù)售開工申報案量年增2成。
 
他說，土地價格飆漲加上國際原物料廢鋼和鐵礦砂等料源短缺、價格一再調(diào)高，再遇上臺灣營建工人斷層很嚴(yán)重，泥水工和鋼筯工、電焊鐵工大家在搶，工資翻倍，整體產(chǎn)業(yè)狀況並不如外界想像有炒作房價空間」，過去每個建案毛利率約13％，平均每案進(jìn)行3年，平均僅4％利潤，現(xiàn)在毛利率更降至8％左右，平均不到3％，建商微利時代來臨。
 
根據(jù)行政院主計處所作「營建工程物價指數(shù)」，光從2019年11月到2020年11月的最近一年間，水泥及其製品類指數(shù)從115.73提高到124.37；而營建工資類指數(shù)則從103.3增加到107.9，綜合營建成本在2020年上揚了約12％。模板工人日薪漲破3000元，油漆工2800元，木工3200元，專業(yè)電焊工更喊到7000元，營建工人平均月薪可賺7、8萬元，但工作粗重、辛苦，年輕人不耐吃苦，僅剩中老年人，導(dǎo)致缺工斷層嚴(yán)重，工程進(jìn)度落後，業(yè)界怕2021年恐有延後交屋的合約糾紛，積極爭取加速開放營建外勞。
 
展望2021年，賴正鎰預(yù)估2021年房市五大現(xiàn)象，分別是： (一)房價短期內(nèi)受壓抑，但建商不會有降價行動，呈現(xiàn)平盤局面。(二)投資買家縮手，首購族再度撐盤，小宅續(xù)旺。(三)土地價格逐年上揚，危老及合建為建商主戰(zhàn)場。(四)地上權(quán)標(biāo)售案受信用管制影響，標(biāo)脫率下降。(五) 限貸令限縮購地貸款成數(shù)，土地需求降溫，推案量減少。
 
商總不動產(chǎn)委員會主委、中華民國不動產(chǎn)代銷公會理事長謝坤成表示，國內(nèi)超低利環(huán)境，2021年更適合自住者進(jìn)場購屋，他從事代銷業(yè)多年，深感紅單買賣會危害真正想買房子的消費者權(quán)益，不少看房的首購族都怕?lián)尣坏椒孔樱矔?dān)心為何自己買到的房子會不會比較貴，他認(rèn)為，現(xiàn)在投資客縮手，價格平穩(wěn)下來，絕對是最佳買點。
 
謝坤成指出，在軌道經(jīng)濟(jì)帶動下，雙北及桃園，臺中市等地推案年增率都在2成以上。新北環(huán)線通車，沿線雙捷共構(gòu)站周邊都是新焦點。中捷綠線雖通車延宕，但影響不大，水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)、洲際棒球場、捷運總站特區(qū)及高鐵特區(qū)，可望成為未來推案熱區(qū)。
 
賴正鎰建議政府減少用政策干預(yù)房市，應(yīng)回復(fù)市場供需機(jī)制，並提出四大建議：
1、擴(kuò)大公共建設(shè)與內(nèi)需投資方案有效運用回流臺資
過去一年多來資金回流申請資金破兆元，但已經(jīng)匯回的2800億元，實質(zhì)投資僅有32％，比例偏低，游資到處找尋投資標(biāo)的，政府應(yīng)該要趕緊擴(kuò)大公共建設(shè)與內(nèi)需投資方案，有效運用回流臺資。
 
2、加速工業(yè)用地釋出，以滿足臺商回游需求
美中貿(mào)易戰(zhàn)引發(fā)臺商回臺投資熱潮，但合法之工業(yè)用地卻明顯不足，新北市政府將從2021年起推動「工業(yè)區(qū)立體化2.0」，透過新增投資、能源管理與設(shè)立營運總部3方案，給予投資者5％到15％不等容積獎勵。建議中央到地方政府應(yīng)全面加速檢討土地使用現(xiàn)況、儘速盤點並釋出可立即使用的工業(yè)用地，以滿足眾多回流臺商的用地需求。
 
3、放寬並降低營建業(yè)申請營建外勞的門檻
營建署有意爭取開放住宅、商辦大樓建案可進(jìn)外籍移工，設(shè)定基地5千平方公尺以上或樓地板面積在2萬平方公尺以上，工期1年半以上工程適用。多數(shù)中小型建案都不符合高門檻，盼放寬降為基地面積300坪或建築樓地板面積在2000坪以上。
 
4、限貸令應(yīng)有配套措施並給予半年緩衝期
央行對土地、餘屋貸款倉促祭出限貸令，恐會影響後面數(shù)十萬營建相關(guān)的從業(yè)勞工生計，盼政府三思，給予至少半年緩衝期，並檢討相關(guān)配套措施。