【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2021年3月30日發(fā)表商用不動(dòng)產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告指出，2021年第一季臺北市A級辦公大樓新供給面積約16,200坪，係坐落於敦北民生區(qū)之中國人壽總部大樓，為中華開發(fā)金控集團(tuán)自用大樓。截至第一季臺北市A級辦公大樓空置率為3.8％，較上季下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，下探10年新低。各區(qū)相較上一季空置率之變動(dòng)幅度，以敦南區(qū)下降5個(gè)百分點(diǎn)最多，主要原因係敦南金融大樓都市更新計(jì)畫明確，不再釋出租賃面積；其次為南京松江區(qū)，因部分金融業(yè)租戶搬遷他區(qū)，空置率上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，其餘各區(qū)空置率大致持平。
 
辦公大樓平均租金較上季微幅上漲0.4％，全市平均租金來到每月每坪新臺幣2,610元。以信義區(qū)每月每坪新臺幣3,210元為最高，敦南區(qū)每月每坪新臺幣2,420元次之。全市租金水準(zhǔn)穩(wěn)居高點(diǎn)，惟因缺乏新供給刺激，短期內(nèi)租金漲幅有限。
 
因可供出租供給稀缺，預(yù)期2021年租賃活動(dòng)將持續(xù)平淡，短期內(nèi)難見大面積之搬遷或增租活動(dòng)。然本地企業(yè)及外商公司，利用靈活的工作空間，因應(yīng)經(jīng)濟(jì)變化及異地備援辦公，致共享辦公室需求持穩(wěn)。
 
如同臺北市辦公大樓缺稀狀況，內(nèi)湖科技園區(qū)西湖段空置率下降1.6個(gè)百分點(diǎn)至7.3％，主要去化為金融業(yè)、資訊軟體服務(wù)業(yè)及不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)進(jìn)駐「宏匯瑞光廣場」。文德段空置率為6.8％，大面積租賃有餐飲業(yè)承租「瑞典科技中心」約300坪及傳播資通服務(wù)業(yè)於「亞太經(jīng)貿(mào)廣場C棟」承租約650坪。舊宗段則拜傳播資通服務(wù)業(yè)承租「根鼎舊宗大樓」990坪之賜，空置率下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至14.6％。本季西湖段租金微幅成長0.2％至每月每坪新臺幣1,480元，文德段及舊宗段租金則持平，分別維持在每月每坪新臺幣1,000元及940元。
 
舊宗段則因全棟廠辦供給較易尋覓，加上售價(jià)較能符合買家預(yù)算等因素，吸引企業(yè)設(shè)置總部大樓，和潤企業(yè)斥資7.2億元購入上季甫取得使用執(zhí)照之舊宗段「聯(lián)虹科技大樓」約1,200坪。惟舊宗段2021年將有18,600坪新供給，面臨去化壓力之下，預(yù)期租金將呈現(xiàn)持平。
 
西門商圈仍處嚴(yán)冬 新光三越插旗忠孝商圈 預(yù)期為東區(qū)注入活力
 
因春節(jié)採購潮及228連假效應(yīng)，再加上疫情限制國人出境消費(fèi)，促使買氣熱絡(luò)。統(tǒng)計(jì)至2021年2月，綜合商品零售業(yè)營業(yè)額年增4.1％。百貨公司業(yè)績成長，營業(yè)額與2020年同期相比增加15.9％；便利商店及量販店同樣受惠於年節(jié)效應(yīng)，應(yīng)景商品買氣熱絡(luò)，營業(yè)額分別年增6.5％及3.7％。然持續(xù)受到疫情影響，旅客流量仍無法回升，使免稅店業(yè)績下滑，致其他綜合商品零售業(yè)與2020年同期相比減少22.4％。
 
忠孝商圈除服飾品牌進(jìn)駐，店面並無明顯更迭，空置率來到12.6％。中山南京商圈表現(xiàn)穩(wěn)健，護(hù)膚保養(yǎng)品牌、服飾品牌及餐飲業(yè)先後進(jìn)駐，縱使業(yè)者撤出，短期內(nèi)仍有店家進(jìn)駐替補(bǔ)，因此空置率亦無明顯變動(dòng)。西門商圈仍受到疫情影響，空置率來到11.6％，以成都路及武昌街店家出走最為明顯，租金持續(xù)下修。日本零售連鎖品牌「唐吉訶德」進(jìn)駐西門商圈，租下「阿曼TiT」3層共約1,100坪的空間，租金約為462萬元，穩(wěn)定附近房東信心。
 
百貨龍頭新光三越前進(jìn)忠孝商圈展店，宣布進(jìn)駐正義國宅大樓都更案「Diamond Towers」，商場規(guī)模合計(jì)約4,300坪，預(yù)計(jì)2022年下半年開幕，可望為商家曾大量出走的東區(qū)注入新活力。
 
投資市場開紅盤 壽險(xiǎn)資金重磅回歸
 
本季投資市場交易額為新臺幣304.1億元，交易額較上季減少9.2％，和2020年同期相比則成長126.8％。本季買盤全為國內(nèi)資金，自用型為主，佔(zhàn)比達(dá)74.7％，交易金額最高者為新光人壽以新臺幣92.9億元購入中華開發(fā)大樓，作為自用，未來也具有危老重建潛力。次高者也是新光人壽以新臺幣56.4億元購入新竹萊恩廣場，兩筆交易合計(jì)占本季交易額的49.1％，顯示壽險(xiǎn)資金大舉重返投資市場。
 
第一季度交易投放在辦公大樓、廠辦及廠房等三大類。後兩者產(chǎn)品以科技製造業(yè)領(lǐng)軍，地點(diǎn)分布在臺北、新北、桃園及新竹等地。如景碩科技以新臺幣44.9億元購入勝華科技楊梅幼獅廠，M31以新臺幣4.4億元購入臺元科技園區(qū)廠辦大樓，雙鴻科技以新臺幣5.6億元取得新北產(chǎn)業(yè)園區(qū)廠房。本季投資型買家則以金融壽險(xiǎn)業(yè)及投資公司為主，除開泰投資以新臺幣6.9億元購入臺北市南京東路琢豐店面外，第一金人壽以新臺幣2.3億元取得內(nèi)湖晶鑽科技大樓，中華郵政以新臺幣4.8億元買下中和臺灣科技廣場等。
 
中央銀行於3月下旬進(jìn)一步推出力道更強(qiáng)的房市貸款限縮措施，購地貸款與餘屋貸款成數(shù)維持不變，但再次調(diào)降住宅貸款成數(shù)。然在貨幣寬鬆及產(chǎn)業(yè)動(dòng)能充沛下，產(chǎn)業(yè)所需之辦公大樓、廠辦及工業(yè)廠房等仍是自用型及長期壽險(xiǎn)資金投放的焦點(diǎn)。
 
土地買賣減量 大型建商謹(jǐn)慎出手
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2021年第一季土地市場交易量為新臺幣470億元，是2019年以來單季最低交易量。相對於2020年第一季興富發(fā)率先以新臺幣83.76標(biāo)得臺中七期土地亮麗開局，南山人壽於第一季末再以雷霆萬鈞的新臺幣312.76億元搶下世貿(mào)三館地上權(quán)土地的單季氣勢而言，2021年第一季無論在單季總交易金額或單筆最大交易金額皆顯得疲弱。
 
戴德梁行表示，興富發(fā)建設(shè)在本季依舊是土地市場主角，以新臺幣39.7億取得桃園龜山文化一路、文桃路口的中心商業(yè)區(qū)土地為本季單筆最大交易，而在本季前十大交易中，興富發(fā)則有三宗進(jìn)榜。國產(chǎn)署在三月初標(biāo)售位於臺北市新生南路臺大對側(cè)兩宗住宅區(qū)土地是本季另一亮點(diǎn)。標(biāo)案雖一分為二，但卻位於同一都市更新單元。戴德梁行分析，位於新生南路旁的土地法定容積為269％，得標(biāo)之容積單價(jià)為新臺幣185.6萬，另一宗位於溫州街巷內(nèi)的土地法定容積為225％，得標(biāo)之容積單價(jià)更高達(dá)新臺幣206.3萬，高價(jià)搶標(biāo)的主因在於該都市更新事業(yè)計(jì)畫已核定取得43％的都市更新獎(jiǎng)勵(lì)，更稀有的是該案尚有未逾期的停車獎(jiǎng)勵(lì)容積，可降低每建坪分?jǐn)傊恋爻杀?，因此各吸引了三組及四組開發(fā)商競逐。
 
戴德梁行分析指出，2021年第一季土地交易量驟降，原因除了央行限縮貸款的貨幣政策影響外，本季除中華開發(fā)大樓標(biāo)案或可被解釋為具都更潛力的大型土地標(biāo)售，並無大型指標(biāo)性土地供給也是原因之一。戴德梁行認(rèn)為大型建商持續(xù)購地的腳步並不會減緩，但態(tài)度將更趨謹(jǐn)慎，看準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的才會下手；財(cái)務(wù)槓桿過大與規(guī)模較小之建商則面臨購地資金緊俏的窘境，預(yù)料在房市貸款限縮措施政策期間，此趨勢仍將延續(xù)。