北京房市回暖，是因?yàn)榈蛢r(jià)個(gè)案登場(chǎng)

【MyGoNews編輯部/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)中國(guó)媒體報(bào)導(dǎo)，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入8月，北京市的商品住宅每周的銷(xiāo)售量都在大幅地增長(zhǎng)，並在最近的一周(8月30日~9月5日)再次接近2000戶的大關(guān)。調(diào)控政策集中出臺(tái)僅4個(gè)月，市場(chǎng)上就再次出現(xiàn)了「反彈」的態(tài)勢(shì)。對(duì)於一度降至冰點(diǎn)的北京城房地產(chǎn)而言，這次反彈是否意味著市場(chǎng)回暖的開(kāi)始？

這個(gè)「亮麗」的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)背後，首先凸顯的是北京房地產(chǎn)在價(jià)格上的微妙變化。北京中原房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉說(shuō)：「上周雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示商品房住宅成交上漲了超過(guò)3成，但是大部分都是在8月底推出的低價(jià)個(gè)案熱銷(xiāo)導(dǎo)致?！惯@些個(gè)案統(tǒng)一的特點(diǎn)，就是定價(jià)全都低於周邊二手房的價(jià)格。

這些低價(jià)推出的個(gè)案其實(shí)具有「房源充足」的特色，大多又毗鄰規(guī)劃中的軌道交通路線，再加上市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方僵持已久，價(jià)格上些許的風(fēng)吹草動(dòng)立即引發(fā)了市場(chǎng)的反應(yīng)，積累的需求開(kāi)始入市，京城的房地產(chǎn)市場(chǎng)又一次出現(xiàn)了搶購(gòu)的場(chǎng)景。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新的一期房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，雖然最近的一周(8月30 日~9月5日)北京市商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別較上周成長(zhǎng)30.5％和14.18％，但商品住宅的成交均價(jià)，卻較上周下降了0.13％，雖然這樣的價(jià)格還不算便宜，但從8月份北京各個(gè)建案的銷(xiāo)售情況也不難看出，「低價(jià)熱銷(xiāo)、高價(jià)滯銷(xiāo)」的情況已經(jīng)越來(lái)越明顯，價(jià)格成為左右銷(xiāo)量的主要因素。

事實(shí)上，就在北京房地產(chǎn)成交反彈的同時(shí)，北京商品住宅的庫(kù)存量也同時(shí)在不斷的積累和增加。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月6日，北京在4月調(diào)控政策出臺(tái)後，取得預(yù)售證的項(xiàng)目合計(jì)為84個(gè)，供應(yīng)房源合計(jì)為29662套，而簽約僅為13251套，簽約率僅為44.7％，銷(xiāo)售壓力大漲。
 

同樣是根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至8月底，北京商品房住宅庫(kù)存已經(jīng)高達(dá)98556套，達(dá)到了年內(nèi)最高。雖然目前的庫(kù)存依然沒(méi)有達(dá)到2009年1月最高時(shí)的149318套，但庫(kù)存增加，銷(xiāo)售壓力加大，無(wú)疑將影響開(kāi)發(fā)商的資金鏈安全及對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的定位。

與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的現(xiàn)依舊不活躍。根據(jù)北京土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫，全月供應(yīng)土地為23塊，合計(jì)供應(yīng)總面積為6月來(lái)最多，但樓面價(jià)繼續(xù)維持在3000元以下，住宅供應(yīng)面積8月簽約為431306平方米，樓面價(jià)為每平方米5600元，基本維持了4月以後的低水平。

面對(duì)巨大的庫(kù)存壓力，房地產(chǎn)商開(kāi)始執(zhí)行「買(mǎi)地變慢、推案變快」的策略。來(lái)自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)北京在9月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目將達(dá)到46個(gè)，相比5、6、7、8四個(gè)月預(yù)售入市項(xiàng)目分別為21個(gè)、27個(gè)、27個(gè)、18個(gè)，會(huì)有非常明顯的上漲。其中純新盤(pán)有望達(dá)到18個(gè)，特別是大興等區(qū)域的純新盤(pán)占比將會(huì)明顯上漲。

事實(shí)上，8月以來(lái)成交量的突然增加與推盤(pán)速度的加快有著密切的關(guān)系。供應(yīng)量的不斷提高，無(wú)疑也將對(duì)後市成交量的持續(xù)反彈起到一定的支撐作用，不過(guò)這種反彈很大程度上仍會(huì)是量的回升。在房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的「金九銀十」銷(xiāo)售旺季到來(lái)之時(shí)，京城樓市成交量的反彈加大了人們對(duì)樓市「回暖」的預(yù)期。

「成交量增加不一定表示市場(chǎng)開(kāi)始回暖」，需要密切關(guān)注的應(yīng)該是價(jià)格，從全國(guó)的情況看，6月價(jià)格較上月微跌，7月持平，8月估計(jì)並不會(huì)明顯上漲，所以是否會(huì)有進(jìn)一步的調(diào)控政策，應(yīng)該觀察9月房?jī)r(jià)會(huì)否明顯上漲。