【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】第二季在房地合一稅4月9日完成修法三讀、確立7月1日生效，再加上5月中全臺(tái)進(jìn)入第三級(jí)防疫警戒之後，商用不動(dòng)產(chǎn)面臨買(mǎi)盤(pán)結(jié)構(gòu)性及突發(fā)性的變數(shù)，交易活動(dòng)明顯減速。瑞普萊坊總經(jīng)理劉美華2021年7月8日表示，疫情緩解之後，臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)交易模式、專(zhuān)業(yè)轉(zhuǎn)型、商圈移轉(zhuǎn)、電商供應(yīng)鏈、新型態(tài)產(chǎn)品等5大趨勢(shì)轉(zhuǎn)變，對(duì)疫後的商用市場(chǎng)仍維持樂(lè)觀展望。
 
根據(jù)瑞普萊坊市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，第二季商用不動(dòng)交易雖然仍保有241億的規(guī)模，但較第一季衰退44％。上市櫃公司甚至從5月29日到6月9日出現(xiàn)超過(guò)一周的交易空窗期，實(shí)非2020年起一路長(zhǎng)紅的買(mǎi)氣可比。更重要的是，241億裡面有超過(guò)41億是關(guān)係人交易，等於第二季商用市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)成交量直接跌破200億。雖然土地仍是防疫、抗通膨的最佳硬資產(chǎn)，2021年以來(lái)各大壽險(xiǎn)、建商持續(xù)積極布局全臺(tái)，即便三級(jí)防疫管制，土地、地上權(quán)標(biāo)售、公辦都更、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等各類(lèi)投資活動(dòng)，激情不減，溢價(jià)率、成交價(jià)屢創(chuàng)新高。但2021年全臺(tái)第二季交易額從2020年同期的895億降到718億，萎縮2成，而且靠的是4月臺(tái)中超過(guò)200億的標(biāo)售撐盤(pán)，到了6月只剩78億，是從2018年9月之後、33個(gè)月以來(lái)的單月新低。
 
劉美華表示，稅改、疫情已經(jīng)改變投資人的短、中、長(zhǎng)期布局商用不動(dòng)產(chǎn)策略。短期來(lái)看，因?yàn)榉康睾弦欢?.0大幅提高法人短期交易的稅率，再加上高稅率的閉鎖期延長(zhǎng)，趕著適用舊稅制低利率的案件激增，雙重效應(yīng)加強(qiáng)轉(zhuǎn)手需求，再加上不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)間較長(zhǎng)，有遲延效果，因此從第二季交易量從數(shù)據(jù)面來(lái)看，差強(qiáng)人意，但卻無(wú)法如實(shí)反映已經(jīng)冷卻的市況。
 
劉美華分析，雖然數(shù)據(jù)面與實(shí)際面脫鉤，但疫情只是偶發(fā)性、短暫性的黑天鵝，對(duì)於市場(chǎng)的衝擊，前前後後頂多一季。值得關(guān)注的是，疫情之後，交易量會(huì)隨著全球強(qiáng)勁復(fù)甦、通膨壓力而快速?gòu)?fù)原，但疫情以及政策打炒房所帶來(lái)的「量變」會(huì)產(chǎn)生中長(zhǎng)期商用市場(chǎng)投資的「質(zhì)變」，形成疫後商用不動(dòng)產(chǎn)的五大趨勢(shì)。
 
第一，「以租代買(mǎi)」或「先租後買(mǎi)」崛起。房地合一稅2.0讓這幾年商用市場(chǎng)大爆發(fā)的買(mǎi)方受制於房地合一稅2.0的高稅率限制而打亂處分節(jié)奏，未來(lái)兩三年供給量緊縮，而且短投退場(chǎng)，將壓抑交易量。但產(chǎn)業(yè)需求面的旺盛，尤其製造業(yè)仍一片榮景，因此一改過(guò)去「售後回租」的安排，而改以租代買(mǎi)或是先租後買(mǎi)，可以同時(shí)解決需求的燃眉之急，同時(shí)也讓屋主能省稅、賺租金，已成為市場(chǎng)新趨勢(shì)。
 
第二，建築投資業(yè)轉(zhuǎn)型，跨足商用及地上權(quán)市場(chǎng)。房地合一稅2.0、實(shí)價(jià)登錄2.0改變建築投資生態(tài)，「不二價(jià)」或是「先建後售」，以及央行限貸，讓建商對(duì)於只租不賣(mài)的長(zhǎng)期收益型產(chǎn)品的投資興趣更濃，進(jìn)一步轉(zhuǎn)型為資產(chǎn)管理或是多元控股公司。舉例來(lái)說(shuō)，上半年商用土地交易金額約546億元，遠(yuǎn)勝過(guò)工業(yè)及住宅地的360億。另外，高地價(jià)、缺工、缺料、通膨造成建築投資業(yè)微利化之後，建商也會(huì)以代工的角色，善用管理財(cái)轉(zhuǎn)進(jìn)土地成本相對(duì)較低的聯(lián)開(kāi)、地上權(quán)、公辦都更市場(chǎng)。舉例來(lái)說(shuō)，2021年上半年36億的地上權(quán)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商就投了33億，佔(zhàn)92％，較2020年同期的7％，大幅躍進(jìn)，更與過(guò)去壽險(xiǎn)業(yè)寡佔(zhàn)的局勢(shì)大不同。
 
第三，供需失衡、防疫意識(shí)抬頭，辦公需求東移。根據(jù)瑞普萊坊市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)2021年第二季臺(tái)北市A辦空置率為2.97％，正式跌破3％，即使新增供給的元大人壽也因供集團(tuán)使用，全屬自用，因此無(wú)法緩解租金漲、空置跌的供不應(yīng)求結(jié)果，間接帶動(dòng)辦公需求往東移動(dòng)的趨勢(shì)。劉美華解釋?zhuān)习肽觌p北市的商辦、廠辦交易總金額約294億元，但發(fā)生在松山、內(nèi)湖、南港、汐止就佔(zhàn)了85％。根據(jù)萊坊(Knight Frank)最新的調(diào)查，51％的亞太區(qū)未來(lái)三年內(nèi)有搬遷總部的計(jì)畫(huà)，相較全球平均只有38％，顯見(jiàn)受到成本、招募、防疫的需求強(qiáng)，未來(lái)辦公板塊將出現(xiàn)分散及挪移。
 
第四，強(qiáng)化電商供應(yīng)鏈布局。光是電商平臺(tái)三大龍頭粗估自建倉(cāng)儲(chǔ)就超過(guò)20萬(wàn)坪，2021年預(yù)計(jì)還會(huì)增加一到兩成的急單需求，再加上大型第三方物流增加、升級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)面積，乃至電商物流建立倉(cāng)儲(chǔ)，從上游到下游、從平臺(tái)到終端，都產(chǎn)生極大的投資需求。目前電商產(chǎn)業(yè)僅占臺(tái)灣整體零售銷(xiāo)售額的 13％，遠(yuǎn)低於韓國(guó) 36％、中國(guó) 27％，因此物流、倉(cāng)儲(chǔ)的疫後需求中長(zhǎng)期會(huì)出現(xiàn)倍數(shù)增長(zhǎng)。
 
第五，新型態(tài)產(chǎn)品將成為投資亮點(diǎn)。劉美華表示，疫情裂解原來(lái)的生產(chǎn)、服務(wù)關(guān)係，也更凸現(xiàn)空間服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化，因此包括：資料中心、中央廚房、雲(yún)端廚房、無(wú)人商店、分享辦公室、租賃住宅、安養(yǎng)中心、防疫旅館等，透過(guò)物聯(lián)網(wǎng)連結(jié)，並完成分散風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)成為後疫情或是疫情流感化時(shí)代的重要服務(wù)設(shè)施投資，值得做為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的借鏡。
 
劉美華認(rèn)為，對(duì)疫情海嘯第一排的觀光、零售業(yè)來(lái)說(shuō)，短期固然會(huì)受到邊境封閉、活動(dòng)管制的影響，出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)生計(jì)的挑戰(zhàn)，但在全球逐漸解封、復(fù)甦之後，預(yù)估最晚在明年中以前就能回到常態(tài)，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的巨幅波動(dòng)會(huì)逐漸收斂到疫前的常態(tài)。而商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)短期固然有疫情的不確性干擾，毛租金收益率或有修正，但中長(zhǎng)期價(jià)格依然受通膨因素，以及後疫情時(shí)代的強(qiáng)力反彈、市場(chǎng)新產(chǎn)品、投資新策略牽引，維持緩漲趨勢(shì)不變。