【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】俄烏戰(zhàn)爭、各國央行升息聲響起以及新冠疫情反覆的多重因素下，加深全球經(jīng)濟(jì)復(fù)甦的不確定性，臺灣在科技業(yè)強勢領(lǐng)軍之下，經(jīng)濟(jì)成長樂觀，然而大型商用不動產(chǎn)交易與土地交易總額(單筆3億元以上交易)卻比2021年同期衰退2成，總額僅827億元，主要原因為建商投資金額減緩。
 
本季大型商用不動產(chǎn)市場交易金額為337億元，比2021年同期大幅減少34％，壽險業(yè)積極擴(kuò)大投資型不動產(chǎn)布局下，辦公室與旅館成為最主流的交易類型，總額分別達(dá)163億元與65億元。壽險業(yè)為主力投資人，單季投入達(dá)到210億元，貢獻(xiàn)商用不動產(chǎn)市場6成的交易，寫下繼2020年富邦人壽購置王朝酒店後的新一波交易高峰。前三大交易皆由壽險業(yè)囊括，其中以中國人壽最為積極，單季投入金額達(dá)151億元，包括斥資120億元買下臺中七期整棟商辦大樓，與31.9億元投資北市潤泰金融大樓8個樓層；另外，全球人壽則是以58億元，採售後回租方式向國賓飯店與新竹物流買下新竹市區(qū)整包資產(chǎn)，資產(chǎn)包含新竹國賓飯店與新竹好樂迪等標(biāo)的。
 
從近期壽險業(yè)投資動向觀察，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口紅利等議題下，南向投資的力道加大，積極透過購置不動產(chǎn)或參與公部門招商增加在雙北市以外的布局，，例如臺灣人壽參與高雄特貿(mào)三公辦都更案、國泰人壽參與高鐵桃園站地上權(quán)等，單筆投資規(guī)模皆突破百億元。隨著上周央行升息1碼，壽險業(yè)的不動產(chǎn)投資報酬率門檻升高到2.345％，接下來市場進(jìn)入升息循環(huán)，壽險業(yè)投報率門檻逐步拉高，雙北市以外的主要都會區(qū)，辦公室、物流倉儲、或整棟售後回租的飯店，由於租金投報率較高，將能受到壽險業(yè)關(guān)注。
 
雖然接單暢旺、出口持續(xù)擴(kuò)張，但本季科技業(yè)購買規(guī)模明顯縮小，僅達(dá)69億元。主因為現(xiàn)有廠房的供給有限，能即刻進(jìn)駐的標(biāo)的稀少導(dǎo)致交易量縮減。即使政府積極開闢新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但時程上仍緩不濟(jì)急，供不應(yīng)求下推升工業(yè)土地、廠房單價持續(xù)成長，桃園、新竹及臺中地區(qū)需求最為強勁。

 
土地市場方面，交易規(guī)模小幅回檔，本季成交金額為491億元，比2021年同期減少4％。央行限縮土、建融成數(shù)，以及金管會提高銀行土地放款風(fēng)險係數(shù)的聯(lián)手下，建商購地小幅放緩，金額僅達(dá)366億元；但若進(jìn)一步觀察，建商投入土地與商用不動產(chǎn)的總金額僅有379億元，比2021年同期大減3成。雖然購地規(guī)模縮減，但精華地區(qū)的土地追價力道穩(wěn)定，例如高雄市與新北市政府第一季土地標(biāo)售市場反應(yīng)良好，平均溢價率達(dá)24％與8％。整體而言，土地交易熱區(qū)落在新北市與高雄市，分別達(dá)143億元與84億元，尤其是三重區(qū)、新莊區(qū)跟北高雄等地區(qū)。
 
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，臺灣經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健成長，2021年上市櫃公司獲利大幅成長，營收平均年增率達(dá)16％，再加上臺商回臺投資方案將再延長三年，都將帶動企業(yè)的自用需求持續(xù)擴(kuò)張。此外，半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)在北、中、南都持續(xù)建廠，臺積電高雄廠預(yù)計6月動土，後續(xù)的供應(yīng)鏈擴(kuò)張需求陸續(xù)湧現(xiàn)，預(yù)期2022年工業(yè)廠房、廠辦與辦公室的租金及價格將穩(wěn)定成長。
 
另外，雖然目前臺灣僅升息1碼，各界預(yù)期美國聯(lián)準(zhǔn)會2022年再升息7次，臺灣央行再度升息的機(jī)率大增，升息的不確定性將拉長投資型買方的評估速度與議價時間，再加上壽險業(yè)在不動產(chǎn)投資門檻調(diào)高的限制下，預(yù)期投資動能放緩，2022年度商用不動產(chǎn)將由企業(yè)自用需求主導(dǎo)。