【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】隨著美元升息、資金噴發(fā)行情已明顯趨緩，而且大量資金已轉(zhuǎn)往銀行及外幣存款避險。據(jù)金管會統(tǒng)計，2022年4月止國銀外幣存款餘額12兆7459億元，預(yù)估6月底將突破13兆元，年增率約20％，足足增加了約3兆元！臺股在1萬8千點時，每天交易量可達(dá)5000~6000億，而近一個月只剩2000~3000億，明顯看出租金行情退潮了。
 
那反觀房市呢？依據(jù)宏大國際資產(chǎn)的推估，如果這3兆元拿來買房，以全臺一戶均價1000~1200萬來概估，可以買25萬~30萬戶，相當(dāng)接近臺灣一年度住宅交易的鋼性需求量。升息已是趨勢，資金的移轉(zhuǎn)明顯，不論是股市或房市，投資型資金已分路轉(zhuǎn)移，要回到2021年的光榮歲月已不可能。
 
宏大國際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理表示，住宅市場新增供給充裕，全臺灣近年每年樓地板供給約400萬~700萬坪不等，約10萬戶~17萬戶，而依主計總處家庭收支調(diào)查結(jié)果顯示，2020年底自有住宅(註)之比率已達(dá)84.7％，因此住宅興建數(shù)量似乎有趨於飽和的現(xiàn)象。北市商辦則缺現(xiàn)貨，僅有內(nèi)湖、南港、大直、北士科等區(qū)有新增建照，近年還陸續(xù)會有大搬遷進(jìn)行。工業(yè)產(chǎn)品則全臺灣幾乎無新增供給，而持續(xù)顯得供不應(yīng)求。零售、店面則在電商消費模式及疫情影響下，零售業(yè)生態(tài)持續(xù)在V型化極大、極小二種模式，結(jié)合O2O經(jīng)營轉(zhuǎn)型以求生存。
 
住宅/土地市場：陳益盛指出，住宅購屋主力分析為換屋、首購，及投資置產(chǎn)、短期投資。統(tǒng)計仍以前二者為剛性需求，屬於主要購買者，投資客則因穩(wěn)健保值考量做長期投資，因市場熱絡(luò)炒作期賺價差而做短期投資。以臺北市而言住家投報率低，一般僅約1.2~1.5％，所以投資著眼在賺資本利得或價差(capital gain)，一旦利率攀升接近或超過租金投報率，短期間如看不到房價上漲機(jī)會，則資金自然轉(zhuǎn)往他處。建商在地價居高不下、造價攀升、缺工缺料等情況下，加上打房及選擇性信用管制、升息等幾隻黑天鵝影響，將不追加高價土地、減少購地以降低風(fēng)險及閒置成本。
 
商辦產(chǎn)品：陳益盛表示臺北市區(qū)投報率約2.5％，投資商辦著眼在穩(wěn)定收益勝定存，既使升息後銀行利息仍低於商辦投報率，而商辦坐落地段多數(shù)位於主幹道、商業(yè)及交通機(jī)能便利，因此不論自用型或投資型，影響較有限，但是預(yù)期投報率將拉高0.125％~0.25％，因此短期內(nèi)難以見到買賣價格再創(chuàng)新高的機(jī)會。
 
工業(yè)/廠房：廠房、倉儲類為鋼性自用需求占了約8成，是近三年交易最熱絡(luò)的不動產(chǎn)，而且是唯一供不應(yīng)求的不動產(chǎn)類型，而且?guī)缀跏敲磕晟蠞q1~2成。隨著臺商回臺、國內(nèi)廠商陸續(xù)設(shè)廠、擴(kuò)廠搶地，尖峰時刻已過，除了臺南、高雄臺積電效益之外，預(yù)估大部分工業(yè)地價格仍持續(xù)高檔但會逐步趨緩。
 
零售/店面：疫情影響最大的莫過於零售/店面類不動產(chǎn)，隨著疫情的持續(xù)，零售業(yè)者、街邊店的來客量及消費已經(jīng)讓許多業(yè)者營運困難，甚至倒閉，已經(jīng)不限於餐飲業(yè)，除了超市因居家逆勢營業(yè)額長之外，幾乎是各行各業(yè)都還在苦撐等待陽光。舉例連國內(nèi)、外知名大型連鎖店如麥當(dāng)勞、康是美等都選擇關(guān)閉幾處據(jù)點，近期連誠品書局，都因租金問題洽談未果而可能退出信義商圈。東區(qū)店面空出已不是新聞，現(xiàn)在連最熱鬧的西門町都人潮消失、空屋招租變多，種種跡象顯示，零售店面的冬天還沒結(jié)束，唯有大幅下修租售期望值，才不會空置，而店面預(yù)期投報率也宜提高至少到2.5％以降低風(fēng)險。