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前三季「這類」不動產(chǎn)交易總額衰退三成

報導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-09-28

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根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2022年第三季大型商用不動產(chǎn)成交金額為263億元，比2021年同期減少44％，交易規(guī)模連續(xù)三季衰退，累計前三季總交易金額為962億元，年減27％，交易量能回檔至2019年來的新低。

2022年前三季土地與商用不動產(chǎn)交易總額衰退三成

【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】全球經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險增加及各國進(jìn)入升息循環(huán)等負(fù)面影素影響下，國內(nèi)大型商用不動產(chǎn)成交量能持續(xù)衰退，根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2022年第三季大型商用不動產(chǎn)成交金額為263億元，比2021年同期減少44％，交易規(guī)模連續(xù)三季衰退，累計前三季總交易金額為962億元，年減27％，交易量能回檔至2019年來的新低。

雖然市場氛圍轉(zhuǎn)弱，整體商用不動產(chǎn)交易量能下滑，辦公室交易卻明顯提升，前三季成交金額達(dá)到358億元，成為2022年的交易主力項目，規(guī)模比2021年同期增加5成，寫下近八年新高。辦公室主力買方為保險業(yè)、專業(yè)投資機(jī)構(gòu)以及個人投資人，包括中國人壽以120億元購置臺中七期的豐邑市政核心大樓，北車商圈的國產(chǎn)實業(yè)大樓由個人以65億元買下，以及領(lǐng)航家投資以30.7億元買下內(nèi)湖五期整棟預(yù)售辦公大樓，都是區(qū)域內(nèi)少見的整棟投資標(biāo)的，顯示當(dāng)市場不確定性升溫，這類傳統(tǒng)核心資產(chǎn)的保值性受到投資人重視。第二、三名則為科技廠辦與廠房，則分別為225億元與163億元，交易總額分別較2021年同期降低三成。

保險業(yè)成為前三季的最大買方，2022年購置大型商用不動產(chǎn)金額的累計達(dá)314億元，其中更以中國人壽最為積極，累計總額達(dá)239億元，全球人壽則以61億元為第二，主要偏好辦公室跟廠辦，分別投入168億元與87億元。隨著中央銀行升息，9月底保險業(yè)不動產(chǎn)投資報酬率門檻已上升至2.595％，保險業(yè)在臺北市投資不動產(chǎn)的難度增加，投資目光將鎖定臺北市以外的主要都會區(qū)辦公室或產(chǎn)業(yè)聚落的工業(yè)廠辦或物流中心。

大型土地交易市場則呈現(xiàn)工業(yè)地強(qiáng)、住商用地緩的局面，桃園航空城產(chǎn)專區(qū)土地標(biāo)售開出總規(guī)模超過220億元的交易紅盤，推升第三季大型土地交易金額為595億元，季增率達(dá)127％；前三季土地交易金額累計為1382億元，年減率31％。

2022年工業(yè)土地交易大放異彩，前3季工業(yè)地達(dá)到649億元，規(guī)模呈倍數(shù)成長，主要受益於新興工業(yè)區(qū)開發(fā)完畢釋出，以及建商擴(kuò)大廠辦市場布局。多個公部門主導(dǎo)開發(fā)的工業(yè)區(qū)逐步成熟，陸續(xù)釋出下，科技業(yè)、物流業(yè)、製造業(yè)與航空業(yè)積極取得大面積土地擴(kuò)廠，例如星宇航空以總價89億元取得航空城4.3萬坪工業(yè)地，寫下近年最大宗工業(yè)土地交易。公部門更透過限期開發(fā)、完成使用前禁轉(zhuǎn)售，或先租後售等方式，引導(dǎo)工業(yè)用地流入真正需求方，以近期多個公部門釋出的工業(yè)地觀察，桃園航空城工業(yè)地每坪20-28萬元，與嘉義馬稠後產(chǎn)業(yè)園區(qū)5.2-5.7萬元來看，相較於周邊工業(yè)土地行情，都有1-2成的價格優(yōu)勢。

另一方面，雙北市廠辦需求穩(wěn)定成長，指標(biāo)建商廠辦推案銷售狀況良好，吸引建商購地推案，例如長虹建設(shè)斥資近20億購入內(nèi)科西湖段土地，單價每坪285萬元，已追上住宅區(qū)土地行情，國揚(yáng)則看好新北市，陸續(xù)購入新北市三重、汐止與中和工業(yè)土地，將興建廠辦銷售。

住商用地方面，央行選擇性信用管制以及升息導(dǎo)致住宅市場降溫，直接影響建商購地動能，累計前三季，建商僅有732億元，比2021年同期萎縮5成。從近三年建商購地布局最積極的臺中市觀察，過往3年每年土地交易金額突破400億元，2022年截至目前累計金額則僅達(dá)76億元，除了受公部門未釋出大型土地標(biāo)售案所致，也顯示建商保守看待未來住宅市場發(fā)展。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，2022年第二季與第三季臺灣不動產(chǎn)市場壟罩在升息不確定性下，買賣雙方保守觀望，但隨著上周央行理監(jiān)事會宣佈再度升息半碼，並表示接下來的升息腳步會同時兼顧經(jīng)濟(jì)成長，也顯示臺灣未來將維持緩步升息，有利於不動產(chǎn)市場維持穩(wěn)定。

接下來邁入第四季傳統(tǒng)交易旺季，國門即將解封，整體經(jīng)濟(jì)活動回歸正常，商用不動產(chǎn)交易量能可望緩步回穩(wěn)，但貸款成本增加，自用者將面臨租買選擇，價格將維持盤整的格局，投資人將偏重租金穩(wěn)定成長的辦公室與科技廠辦。土地市場方面，土建融限縮仍然是建商購地的緊箍咒，再加上年底縣市長選舉將至，公部門土地標(biāo)售放緩，預(yù)期年底前建商購地動能將維持低檔，預(yù)期全年度土地交易將維持在1700億至1800億的水準(zhǔn)，比前一年度量縮三成。