市場快訊

天龍國「蝸居」趨勢愈來愈嚴(yán)峻

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-10-18

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2022年上半年，全國15坪以下小宅交易佔(zhàn)比達(dá)15.5％，較12年前同期增加6.5個(gè)百分點(diǎn)，而小宅佔(zhàn)比最大的臺(tái)北市，從2011年14.5％，增加至2022年的26.9％居六都之冠，12年以來大增12.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示首都的「蝸居」趨勢

升息助低總買氣臺(tái)北每4筆有1筆買小宅低總價(jià)為王！臺(tái)北小宅買氣12年增12.4個(gè)百分點(diǎn)

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】暌違近12年，臺(tái)灣於2022年再度進(jìn)入升息循環(huán)，購屋成本增加，也推升小宅交易。第一建經(jīng)統(tǒng)計(jì)內(nèi)政部不動(dòng)產(chǎn)資訊平臺(tái)資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環(huán)的小宅交易狀況，2022年上半年，全國15坪以下小宅交易佔(zhàn)比達(dá)15.5％，較12年前同期增加6.5個(gè)百分點(diǎn)，而小宅佔(zhàn)比最大的臺(tái)北市，從2011年14.5％，增加至2022年的26.9％居六都之冠，12年以來大增12.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴(yán)峻。

第一建經(jīng)總經(jīng)理謝萬雄表示，臺(tái)灣上一波升息循環(huán)，發(fā)生在2010年Q2至2011年Q2，之後利率凍漲到2015年，且2015到2020年間多次降息，使臺(tái)灣長年處於低利率時(shí)代，房價(jià)也在低利烘托下穩(wěn)健成長；而這次升息循環(huán)則從2022年Q1開始，與12年前相比，2022年房價(jià)已處於歷史相對高水位，加上開發(fā)商興建成本提高，價(jià)格走揚(yáng)的速度快，為了壓低總價(jià)帶，開發(fā)商在規(guī)劃產(chǎn)品時(shí)便「精簡化」，使市場湧現(xiàn)許多「1+1房」、「小2房」戶型，也讓小宅在這波升息循環(huán)下，市場性大幅提升，使交易佔(zhàn)比較12年前大增。

謝萬雄分析，小宅交易佔(zhàn)比逐年拉高，與三大因素有關(guān)：包括一、房價(jià)所得比高，尤其以臺(tái)北市最為明顯，因總價(jià)預(yù)算考量，只得轉(zhuǎn)購置小宅來平衡預(yù)算。二、人口結(jié)構(gòu)改變，現(xiàn)代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加，都會(huì)區(qū)功能性的小宅格局成為單身經(jīng)濟(jì)下產(chǎn)物。三、置產(chǎn)型買盤，小宅有低總價(jià)的優(yōu)勢，尤其精華區(qū)小宅產(chǎn)品吃香，出租率、轉(zhuǎn)手率都高。

房價(jià)一去不回頭中南部小宅漸夯

高雄與臺(tái)中2022年H1的小宅交易佔(zhàn)比，分別較12年前同期增加9.9、9.6個(gè)百分點(diǎn)，購屋小宅化的情況新北、桃園等北部地區(qū)更明顯。臺(tái)灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，2011年時(shí)，中南部仍有不少地區(qū)可見1字頭房價(jià)，民眾若有購屋需求，會(huì)以3房的家庭產(chǎn)品為主，15坪以下的小宅產(chǎn)品並非主流。

不過隨著高雄近年積極從工業(yè)城市成功轉(zhuǎn)型為科技城市，高雄迎來不少重大建設(shè)議題，包括亞洲新灣區(qū)五大公共建設(shè)開發(fā)、環(huán)狀輕軌、仁武產(chǎn)業(yè)園區(qū)、臺(tái)積電設(shè)廠等利多，迎接更多就業(yè)人口移入，擴(kuò)大住宅需求供給，磁吸各大建商購地推案，加上營建成本增高，也帶動(dòng)整體房價(jià)上揚(yáng)，房價(jià)高漲促使民眾縮小購屋坪數(shù)，同時(shí)鎖定市場需求，建商推案也多朝小宅化，單身就業(yè)族及包租公喜愛的套房型產(chǎn)品，買氣也較往年熱絡(luò)，整體小宅交易比以往亮眼。

第一建經(jīng)研究中心副理張菱育提醒，小宅擁有低總價(jià)、好入手的優(yōu)勢，但需留意，有些銀行對權(quán)狀坪數(shù)低於15坪的物件，視為不易轉(zhuǎn)手的產(chǎn)品，房貸成數(shù)僅有6~7成，權(quán)狀坪數(shù)10坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸，增加購屋財(cái)務(wù)壓力。若購屋族因預(yù)算有限而必須買小宅產(chǎn)品，宜優(yōu)先挑選捷運(yùn)周邊、具明星學(xué)區(qū)效益，或醫(yī)院產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊等，轉(zhuǎn)手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數(shù)有機(jī)會(huì)可達(dá)到7~8成。