趨勢報導(dǎo)

葉凌棋：2023年4變數(shù)，房市「價跌量縮」

報導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-12-22

新聞?wù)?/span>

2022永慶前瞻指出，近4年價漲明顯！除雙北外較2019年漲逾4成，房價由漲轉(zhuǎn)跌！臺北與臺中以南三都均出現(xiàn)跌勢

永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示，2023年4大變數(shù)影響下，房市表現(xiàn)不容樂觀，預(yù)期2023房市呈「價跌量縮」格局

【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋2022年12月22日表示：前兩年受惠於低利環(huán)境與資金潮助攻，讓房市交易熱絡(luò)，自住、置產(chǎn)等需求強(qiáng)勁，加上通膨蠢動，讓不動產(chǎn)實(shí)質(zhì)資產(chǎn)價值成為抗通膨保值首選，推升購屋需求穩(wěn)定成長。葉凌棋表示，平均地權(quán)條例實(shí)施後，雙北市的跌幅大概3-5%，以外的城市5-10%。建議消費(fèi)者要委賣，以2021下半年實(shí)價登錄為依據(jù)開價。

葉凌棋指出，觀察七大都會區(qū)近二年第四季房價變化，均呈現(xiàn)上漲趨勢，可以發(fā)現(xiàn)除了雙北市漲幅不到5％外，桃園以南五大都會區(qū)年漲幅均超過5％，其中，新竹、高雄年度漲幅逾一成，顯見近一年國內(nèi)房價漲勢仍明顯。若再進(jìn)一步與疫情前、未實(shí)施貨幣寬鬆前的2019年同期相比(圖八)，葉凌棋補(bǔ)充，七大都會區(qū)近四年房價漲勢驚人，除了雙北漲幅約二成外，桃園以南五大都會區(qū)漲幅均超過四成，新竹漲勢最為凌厲，達(dá)64.6％。

不過，葉凌棋強(qiáng)調(diào)，值得注意的是，七大都會區(qū)房價已有鬆動跡象，2022年第四季房價與第三季相比，除了新竹仍有1％以上漲幅外，新北、桃園房價微漲0.3％與0.8％，其餘四都房價微跌，顯示房價由漲轉(zhuǎn)跌，房市已出現(xiàn)反轉(zhuǎn)向下訊號。

未見明顯衰退！前10月預(yù)售屋總銷突破1兆，年增3.5％，交易件數(shù)年減7.2％
預(yù)售買氣逐季降溫！較2021年Q4量減逾五成，臺北、臺中、高雄衰退逾六成最多

根據(jù)預(yù)售屋實(shí)價登錄資料統(tǒng)計，統(tǒng)計近2年1-10月預(yù)售屋交易，2022年總銷金突破1兆元大關(guān)，交易量為6.7萬件，與2021年同期相比，件數(shù)年減7.2％，但總銷金額仍成長3.5％，顯示預(yù)售交易市況與2021年相當(dāng)，未見明顯衰退。葉凌棋說明，預(yù)售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優(yōu)勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項(xiàng)之一，即使近期整體房市有轉(zhuǎn)弱跡象，交易件數(shù)減少，但因房價仍高，總銷金額仍較2021年成長，顯示預(yù)售交易市況仍維持高水準(zhǔn)。

此外，統(tǒng)計近四季預(yù)售屋每月平均交易件數(shù)與總銷金額，葉凌棋說明，2022年第三季全臺交易件數(shù)大減55.8％，總銷金額衰退52.1％，預(yù)售屋買氣逐季降溫，其中，臺北、臺中、高雄交易件數(shù)衰退逾六成最多。

七大都會區(qū)平均房價-近四年漲幅

2023-2025年將現(xiàn)新屋爆量潮！全臺逾15萬戶新增供給 大量賣壓恐湧現(xiàn)
預(yù)售屋下車潮激增！全臺預(yù)售轉(zhuǎn)售量年增41.0％

葉凌棋說明，觀察2022年1-10月全臺建照量較2021年同期成長7％，且推估全年建照量恐達(dá)17.5萬戶，創(chuàng)近28年來新高；新屋開工則年增16％，過去前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現(xiàn)象，讓興建期程遞延至2022年，開工量大增，而使照也年增8％，維持高檔，顯見目前與未來市場新增供給量大，房市超額供給狀況恐更為明顯。另外，再從預(yù)售屋新建案完工預(yù)估年份統(tǒng)計來觀察，葉凌棋說明，全臺2023-2025年預(yù)售屋預(yù)計完工戶數(shù)將逾15萬戶，屆時恐將出現(xiàn)大量賣壓湧現(xiàn)。

在未來市場供給量大增，加上政府整頓預(yù)售屋投機(jī)炒作的狀況下，全臺預(yù)售屋轉(zhuǎn)售量也出現(xiàn)暴增現(xiàn)象(圖十)。葉凌棋說明，觀察2022年12月全臺預(yù)售轉(zhuǎn)售量較2021年同期大增41.0％，整體預(yù)售轉(zhuǎn)售量暴增6500件左右，顯示「平均地權(quán)條例」修法，確實(shí)讓不少投機(jī)客擔(dān)心修法通過後轉(zhuǎn)售困難，而陸續(xù)選擇退場，大量預(yù)售屋建物拋到市場上求售，讓預(yù)售屋出現(xiàn)大量下車潮。若再細(xì)看七大都會區(qū)預(yù)售轉(zhuǎn)售量變化，桃園暴增77.4％，臺南成長逾五成，臺北、臺中、高雄也都有四成以上的增幅。

市場預(yù)售屋轉(zhuǎn)售量變化

影響2023年房市四大變數(shù)！經(jīng)濟(jì)情勢、房市政策、市場超額供給、總統(tǒng)大選

葉凌棋表示：全球經(jīng)濟(jì)展望下修、俄烏戰(zhàn)爭未歇，市場普遍看淡2023年經(jīng)濟(jì)景氣，影響房市表現(xiàn)。而近期最受市場關(guān)注的「平均地權(quán)條例」修法正在立院排審中，2023年是否有新房市政策推出也將左右2023年房市交易。

同時，2023年也將面臨大量市場超額供給的狀況，葉凌棋指出，根據(jù)推估，2022年全年建照創(chuàng)28年新高、新屋開工、使照維持高檔，而2023-2025年預(yù)售屋建案完工戶數(shù)超過15萬戶，大量的成屋進(jìn)入市場，勢必對市場造成衝擊，恐累積大量賣壓。此外，葉凌棋說明，2023年下半年還有總統(tǒng)大選選戰(zhàn)開打，不確定性高，因此，經(jīng)濟(jì)情勢、房市政策、市場超額供給、總統(tǒng)大選將是影響2023年房市四大變數(shù)。

2022房市預(yù)估
多頭將盡！2023房市呈「價跌量縮」格局
估2023年全年交易量約28.0-29.5萬棟左右，年減8％至11％之間

葉凌棋說明，全球貨幣緊縮加上經(jīng)濟(jì)前景不明朗，民眾對房價預(yù)期翻轉(zhuǎn)，目前房價也有由漲轉(zhuǎn)跌跡象，加上2023年市場供給量大，房價有走跌的空間。2023年在經(jīng)濟(jì)前景不明朗、房市政策、市場超額供給與總統(tǒng)大選4大變數(shù)影響下，房市表現(xiàn)不容樂觀，預(yù)期2023房市呈「價跌量縮」格局，全年交易量估28.0-29.3萬棟之間，較2022年減少8％至11％。