【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所2023年3月3日發(fā)佈「大臺(tái)中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺(tái)」發(fā)布2022年大臺(tái)中房市分析年報(bào)，正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場研究室陳孟筠經(jīng)理認(rèn)為，臺(tái)中港特區(qū)已連續(xù)兩年名列土地成交熱區(qū)，此外，新興重劃區(qū)諸如南屯13期(大慶)也蓄勢待發(fā)。隨著重大交通建設(shè)國道4號臺(tái)中環(huán)線豐原潭子段通車，進(jìn)行城鄉(xiāng)距離縫補(bǔ)作用，大幅縮短行車時(shí)程，市區(qū)與外圍串整度更佳，有助於蛋白地區(qū)房市表現(xiàn)；而南屯13期重劃區(qū)具備雙軌及放射狀交通樞紐動(dòng)線，且可與周邊成熟發(fā)展商圈串連，也成為積極搶進(jìn)的熱門區(qū)域之一。
 
就臺(tái)中市2022年全年不動(dòng)產(chǎn)交易量體及價(jià)格進(jìn)行專業(yè)分析。在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2022年全年買賣登記棟數(shù)為50,695棟，年增1.4％，前三名交易熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(10,274棟)、西屯區(qū)(6,223棟)、南屯區(qū)(4,419棟)；第一次登記棟數(shù)為24,391棟，年增34.2％。雖有諸多不利於房市因素(限貸令、升息…等)干擾，但整體表現(xiàn)仍優(yōu)於2021年。
 
觀察2022年六都建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)表現(xiàn)，於第一季受傳統(tǒng)淡季影響致交易量普遍較低，第二季僅略為回穩(wěn)，而後因地緣政治風(fēng)險(xiǎn)提升及持續(xù)升息干擾，第三季六都交易量全盤走跌，整體量縮格局已顯，之後僅餘臺(tái)中受惠於交屋潮大量挹注，而使第四季交易量尤為亮眼；總結(jié)2022年全年表現(xiàn)，六都僅臺(tái)中市維持正成長，其餘五都皆呈量縮，其中新北市、臺(tái)南市及高雄市年衰減均超過一成。

 
2022年臺(tái)中建照戶數(shù)為33,647戶，年增1,163戶；使照戶數(shù)為21,933戶，年增6,195戶；開工戶數(shù)為30,048戶，年減2,791戶；建照戶數(shù)已連續(xù)第三年突破3萬戶，使照戶數(shù)則首度站上2萬戶、直逼2.2萬戶，開工戶數(shù)雖有大減情形，但仍位於3萬戶高檔區(qū)。
 
2022年下半年不動(dòng)產(chǎn)市場氛圍雖較為動(dòng)盪，但建商仍依原訂計(jì)畫送件核照，故建照量未減，惟後續(xù)可觀察開工量是否有持續(xù)量縮情形，若建商推案轉(zhuǎn)趨保守或買氣不振時(shí)，則會(huì)反映在開工量上有顯著量減情形。
 
另從總樓地板面積變化來看，自2017年起迄今，建照與開工總樓地板面積走勢趨於一致，表示取得建照的案場多有順銷情形，進(jìn)而緊接著申報(bào)開工進(jìn)入興建期，目前兩指標(biāo)皆處於高檔區(qū)，反觀使照總樓地板面積則一路落後，凸顯出「賣的快但蓋不快」的問題，其與嚴(yán)重缺工大有關(guān)連，後續(xù)反映出的是交屋期遞延狀況。

 
從推案金額分析，臺(tái)中房市自2016年於谷底反彈，且已連續(xù)第六年走升。雖有信用管制進(jìn)場對過熱的房市進(jìn)行抑制，但以現(xiàn)實(shí)面來看，建商不可能做賠錢生意，仍須反映購地、營建、人事、管銷等各項(xiàng)成本，加上民眾非理性的購屋搶購行為，也間接對房價(jià)造成了推升效果，故使得推案金額節(jié)節(jié)高升。
 
小坪數(shù)產(chǎn)品已走了近五年，目前市場上缺乏換屋族產(chǎn)品，從2022年推案戶數(shù)與金額差距拉大來看，推測可能原因?yàn)槠簲?shù)放大、戶數(shù)縮減(量減價(jià)高)。依實(shí)價(jià)登錄資料分析，2022年各季交易量與總金額分別為Q1：12,328件、總金額約2,203億；Q2：12,814件、總金額約2,031億；Q3：10,520件、總金額約1,476億；Q4：13,106件、總金額約1,782億。端看2022年全年表現(xiàn)，成交總金額為7,492億，較2021年減少約568億，年減7％，而成交總量則為48,768件，增加700餘件，年增1.5％。2022年受整體經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)提升與央行連續(xù)升息等因素干擾，交易買氣明顯受阻，土地交易量萎縮，致成交總金額大幅縮水，惟部分行政區(qū)受惠於交屋潮挹注，故保住交易總量仍為正成長。

 
在土地成交價(jià)格部分，2022年Q4都內(nèi)土地各類均價(jià)與上季相比：住宅區(qū)價(jià)揚(yáng)3.6萬/坪；商業(yè)區(qū)大跌7萬/坪；工業(yè)區(qū)成長1.3萬/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)上漲1.5萬/坪；其他土地則回跌至2字頭水位來到21.8萬/坪，本季雖仍以道路用地交易佔(zhàn)大宗，惟係以外圍地區(qū)為主，故成交價(jià)較低。而都外土地各類均價(jià)與上季相比：甲建及丙建分別下滑3.6萬/坪與2.1萬/坪；乙建小漲1萬/坪；丁建價(jià)揚(yáng)2.4萬/坪；農(nóng)牧用地略跌0.7萬/坪；其他則成長1.6萬/坪。(詳本年報(bào)第46、47頁)
 
近年來各類型建物的建坪平均單價(jià)為：大樓單價(jià)約22.1萬/坪，華廈單價(jià)約17.1萬/坪，公寓單價(jià)約15.9萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢；而以總價(jià)表現(xiàn)來看，透天厝平均總價(jià)約1,590萬，大樓平均總價(jià)約1,160萬，華廈平均總價(jià)約610萬，公寓平均總價(jià)約470萬。長期而言，透天厝及大樓平均總價(jià)易有明顯漲跌幅度，反觀華廈及公寓的部分則幾無變化。
 
2022年全年度屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過500件者)，以南屯區(qū)單價(jià)較高，而交易量則集中在北屯區(qū)、烏日區(qū)及南屯區(qū)。與110年相比：北屯區(qū)價(jià)量皆揚(yáng)，高價(jià)位區(qū)成長逾1萬/坪；烏日區(qū)近七成交易屬夢幻誠，成交價(jià)為15.3~32萬/坪，底標(biāo)~後標(biāo)受該案挹注影響而價(jià)揚(yáng)超過3萬/坪；南屯區(qū)因有興富發(fā)博克萊、雙橡園S1特區(qū)、陸府觀森等高單價(jià)個(gè)案進(jìn)場交易，致前標(biāo)~頂標(biāo)突破40萬/坪，反觀低價(jià)位區(qū)則反映麗寶微笑城市2米蘭花園行情，大幅下修逾5萬/坪。

 
而分析2022年全年度屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過150件者)，以北屯區(qū)之平均總價(jià)較高，本年度新屋透天厝交易熱區(qū)為沙鹿區(qū)、龍井區(qū)及梧棲區(qū)。與110年相比：沙鹿區(qū)購買主力帶為1,050~1,565萬元間，僅後標(biāo)小跌佰萬，其餘區(qū)位持平；龍井區(qū)購買主力帶為916~1,200萬元間，表現(xiàn)與去年相當(dāng)；梧棲區(qū)購買主力帶為945~1,300萬元間，全區(qū)走揚(yáng)，高總價(jià)區(qū)成長超過佰萬。
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場研究室陳孟筠經(jīng)理表示，依據(jù)2022年全年度實(shí)價(jià)登錄資料回顧屋齡2年內(nèi)新屋總價(jià)交易狀況，住宅大樓與華廈產(chǎn)品均以總價(jià)落點(diǎn)在500~1,000萬元間較受消費(fèi)者青睞；而透天厝產(chǎn)品購買主力總價(jià)則落在1,000~1,500萬元間。各產(chǎn)品類型總價(jià)低於仟萬元之佔(zhàn)比分別為：住宅大樓55.6％、華廈77.4％、透天厝21％。各類建物交易總價(jià)帶及交易熱區(qū)概況如下：
 
■住宅大樓新屋市場主力為500~1,000萬元間，並集中於北屯區(qū)(41％)、烏日區(qū)(19.6％)及清水區(qū)(6.1％)。
■華廈新屋市場主力為500~1,000萬元間，並集中於大肚區(qū)(26.4％)、沙鹿區(qū)(16.3％)及大雅區(qū)(9％)。
■透天厝新屋市場主力為1,000~1,500萬元間，並集中於沙鹿區(qū)(18.6％)、龍井區(qū)(13.9％)及梧棲區(qū)(13.6％)。
 
若以臺(tái)中各行政區(qū)為界，觀察2022年屋齡兩年內(nèi)區(qū)分所有建物(大樓、華廈、公寓)成交平均單價(jià)表現(xiàn)，扣除交易量低於50件之行政區(qū)後，2022年全區(qū)兩年內(nèi)新屋已無成交均價(jià)低於15萬/建坪之交易；而成交均價(jià)介於15~20萬/建坪之行政區(qū)僅餘清水區(qū)、大里區(qū)及東勢區(qū)，表示新屋行情要見1字頭房價(jià)已屬極少數(shù)，購屋預(yù)算至少須以2字頭起計(jì)。
 
各行政區(qū)中，以西屯區(qū)平均房價(jià)最高，高達(dá)38.1萬/建坪，其後依序?yàn)槲鲄^(qū)、北區(qū)以及南屯區(qū)，四個(gè)行政區(qū)均價(jià)皆超過35萬/建坪，尤以北區(qū)年漲5.6萬/建坪最多。具交通機(jī)能優(yōu)勢之行政區(qū)價(jià)格已突破25萬/建坪，例如挾國道優(yōu)勢的潭子區(qū)、豐原區(qū)、神岡區(qū)，以及臺(tái)中高鐵門戶的烏日區(qū)。

 
另統(tǒng)計(jì)2022年不分屋齡區(qū)分所有建物(大樓、華廈、公寓)成交平均單價(jià)表現(xiàn)，扣除交易量低於50件之行政區(qū)後，2022年全區(qū)不分屋齡住宅已無成交均價(jià)低於15萬/建坪；而成交均價(jià)介於15~20萬/建坪之行政區(qū)則有沙鹿區(qū)、霧峰區(qū)、龍井區(qū)、大肚區(qū)、東勢區(qū)、大甲區(qū)、清水區(qū)及梧棲區(qū)。
 
受惠於新案交屋潮挹注影響，東勢區(qū)及霧峰區(qū)分別拉升至17.3萬/建坪、18.8萬/建坪；后里及神岡區(qū)突破20萬/建坪；西區(qū)及北區(qū)超過25萬/建坪；價(jià)最高者為西屯區(qū)及南屯區(qū)，已正式站上3字頭水位。(詳本年報(bào)第61頁)
 
在透天厝產(chǎn)品部分，扣除交易量低於100件之行政區(qū)後，2022年全年成交平均總價(jià)低於1,000萬元僅新社區(qū)及石岡區(qū)，成交平均總價(jià)介於1,000萬元以上~1,500萬元?jiǎng)t佔(zhàn)多數(shù)行政區(qū)，為主力成交總價(jià)帶，觀察交易區(qū)域仍係以外圍蛋白區(qū)域?yàn)橹鳌?br />  
成交平均總價(jià)高於2仟萬元為舊市區(qū)全部範(fàn)圍以及神岡區(qū)，其中，成交平均總價(jià)最高之區(qū)域由西屯區(qū)以約5,440萬元拿下，南屯區(qū)以4,670萬居次。
 
將2022年不分屋齡全類型包含住宅大樓、華廈、公寓、透天厝之交易進(jìn)行區(qū)域熱點(diǎn)分析，以探究本市不動(dòng)產(chǎn)買盤動(dòng)向，可得知熱區(qū)分布明顯集中在臺(tái)74線環(huán)內(nèi)區(qū)域，諸如南屯區(qū)、西屯區(qū)、北屯區(qū)、北區(qū)以及東區(qū)；與2021年相比，高密度遍地開花的盛況不再，反而以單一點(diǎn)狀熱點(diǎn)聚集為主，例如北屯區(qū)與潭子區(qū)交界處、烏日高鐵站附近。
 
陳孟筠表示，綜觀結(jié)果，購屋民眾仍偏好生活機(jī)能發(fā)展成熟區(qū)域，雖然海線地區(qū)具有親民價(jià)格優(yōu)勢，但現(xiàn)階段中古屋物件有限、新案多數(shù)尚在興建中，以及當(dāng)?shù)貦C(jī)能尚未發(fā)展健全，故市區(qū)買盤依舊備受青睞；而近期在國道4號臺(tái)中環(huán)線豐原潭子段正式通車?yán)嘞拢蹲訁^(qū)交易量能確實(shí)有匯聚效應(yīng)。
 
若以獵地軌跡來看，運(yùn)用實(shí)價(jià)登錄資料篩選出可開發(fā)土地包含都內(nèi)土地中的住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)，以及都外土地之建築用地(例如：甲建、乙建…等)，2022年土地交易熱區(qū)分布狀況說明如下：其一、臺(tái)74線沿線部分，北屯區(qū)交易有顯著消散，移轉(zhuǎn)至南屯區(qū)沿伸南區(qū)一帶；其二、沙鹿區(qū)、梧棲區(qū)及龍井區(qū)一帶仍維持高密度交易；其三、大甲區(qū)於臺(tái)鐵大甲站周邊有向外發(fā)散交易情形。
 
綜結(jié)上述內(nèi)容，陳孟筠認(rèn)為，臺(tái)中港特區(qū)已連續(xù)兩年名列土地成交熱區(qū)，此外，新興重劃區(qū)諸如南屯13期(大慶)也蓄勢待發(fā)。隨著重大交通建設(shè)國道4號臺(tái)中環(huán)線豐原潭子段通車，進(jìn)行城鄉(xiāng)距離縫補(bǔ)作用，大幅縮短行車時(shí)程，市區(qū)與外圍串整度更佳，有助於蛋白地區(qū)房市表現(xiàn)；而南屯13期重劃區(qū)具備雙軌及放射狀交通樞紐動(dòng)線，且可與周邊成熟發(fā)展商圈串連，也成為積極搶進(jìn)的熱門區(qū)域之一。