【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】CCIM臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會定期偵測臺灣商業(yè)不動產(chǎn)的環(huán)境變化，2023年第一季臺灣CCIM商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)調(diào)查的總平均指數(shù)為103.19點(diǎn)。與前一季相較下跌10.79點(diǎn)(2022Q4：113.98)。
 
本次調(diào)查中，三項(xiàng)指標(biāo)(土地開發(fā)、辦公室、總體經(jīng)濟(jì))下降，兩項(xiàng)指標(biāo)(旅館、店面)上升。在不計(jì)旅館的指數(shù)下，其中信心指數(shù)最高的標(biāo)的為「辦公室」，在本次調(diào)查中為114.95點(diǎn)，相較前一季下跌14.84點(diǎn)(2022Q4：129.79)；信心居次的指標(biāo)為「土地開發(fā)」，在本次調(diào)查中為106.52點(diǎn)，相較前一季下跌32.37點(diǎn)(2022Q4：138.89)；信心居第三的指標(biāo)為「總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境」，在本次調(diào)查中為97.83點(diǎn)，相較前一季下跌14.661點(diǎn)(2022Q4：112.49)；信心居第四的指標(biāo)為「店面」，在本次調(diào)查中為93.48點(diǎn)，為本次絕對水準(zhǔn)最低之指標(biāo)，相較上一季上升18.71點(diǎn)(2022Q4：74.77)。\
 
另外因旅館不屬於典型的商業(yè)不動產(chǎn)，於本指數(shù)計(jì)算中並未將其列入總指數(shù)之計(jì)算，但仍對其進(jìn)行調(diào)查及個(gè)別發(fā)布?！嘎灭^」之投資信心在本次調(diào)查中為120.11點(diǎn)，相較前一季上33.29點(diǎn)(2022Q4：86.82)，指數(shù)「偏向樂觀」。
 
而全臺三大都會之土地開發(fā)信心指數(shù)全國地區(qū)均有下跌跡象，其中中部地區(qū)信心點(diǎn)數(shù)最高，為107.60點(diǎn)，相對前一季調(diào)查結(jié)果下跌37.76點(diǎn)(2022Q4：145.37)；其次為南部地區(qū)，信心指數(shù)為106.52點(diǎn)，相對前一季調(diào)查結(jié)果下跌41.62點(diǎn)(2022Q4：148.15)；北部地區(qū)信心指數(shù)為105.44點(diǎn)，較前一季調(diào)查結(jié)果下跌17.71點(diǎn)(2022Q4: 123.19)。
 
另可將本指數(shù)分為短期(三個(gè)月)、長期(一年)之信心，短期之信心指數(shù)為102.89點(diǎn)，長期之信心指數(shù)為103.44點(diǎn)，兩者幾無差異，表示CCIM認(rèn)為商業(yè)不動產(chǎn)短期或長期投資可能沒有太大變化。

 
主持這項(xiàng)調(diào)查的政大地政系林左裕教授指出，受到疫情趨緩後的解封效應(yīng)，國內(nèi)旅遊爆發(fā)，且因入境旅客檢疫限制放寬，國際旅客來臺旅遊意願上升，使得旅館投資之信心大增，指數(shù)高達(dá)120.11，為自2017年本指數(shù)編製以來之最高點(diǎn)，可謂?鹹魚翻身」。而因美國通膨壓力持續(xù)，抑制通膨的升息政策尚未停歇，「總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境」的信心指數(shù)已自上季的樂觀(112.49)轉(zhuǎn)為本季的保守(97.83)，值得持續(xù)觀察未來的投資信心走勢。
 
在辦公室市場信心指標(biāo)方面，CCIM投資師暨信義全球資產(chǎn)管理股份有限公司副總經(jīng)理歐人彰從兩個(gè)方面來觀察：首先是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)成長仍然是正向，在市區(qū)辦公室空置率仍低，加上ESG概念將引領(lǐng)頂級辦公租金與售價(jià)上揚(yáng)，辦公室交易價(jià)格與租金展望仍為正向。
 
再者從資本市場端觀察，因?yàn)閲H升息已近尾段，而中央銀行升息幅度也相對溫和，在資本端必要報(bào)酬率維持下，辦公室對中長期自用與投資人而言，仍屬合理投資標(biāo)的，適合在現(xiàn)階段擇優(yōu)購入。歐人彰指出在辦公室商品選擇上，目前市場氣氛有利於投資端，具有都更題材及交通投資議題資產(chǎn)是尋求資本利得投資人的最愛，而產(chǎn)業(yè)聚落、員工通勤等因素是自用類型買方的考量重點(diǎn)。
 
店面市場信心指標(biāo)上升，較前季上升18.71點(diǎn)，CCIM投資師暨商業(yè)發(fā)展總監(jiān)郭尚霖表示春江水暖鴨先知，本季店面投資信心反彈是商用不動產(chǎn)景氣重要觀察指標(biāo)，隨著防疫政策鬆綁與內(nèi)需復(fù)甦，大型商場與指標(biāo)型商圈內(nèi)店面將重躍舞臺，拉動消費(fèi)成長。郭尚霖指出比功能更稀少是體驗(yàn)，比體驗(yàn)更稀少是個(gè)性化，此為次世代品牌發(fā)展策略與通路市場重點(diǎn)，經(jīng)過疫情挑戰(zhàn)零售業(yè)進(jìn)行三個(gè)面向升級，首先是數(shù)位轉(zhuǎn)型，餐飲業(yè)者運(yùn)用數(shù)位點(diǎn)餐機(jī)與機(jī)器人、外帶與料理包為零售賦能新藍(lán)海市場。第二是商圈移動，臺北市忠孝復(fù)興商圈新光Diamond Towers與街廓都更將取代敦南成為時(shí)尚街區(qū)，線上電商搶佔(zhàn)線下實(shí)體店與商場百貨。最後是消費(fèi)細(xì)分，因應(yīng)個(gè)人經(jīng)濟(jì)崛起，業(yè)者紛紛推出相應(yīng)措施，例如像王品一個(gè)業(yè)種多個(gè)品牌，雲(yún)品自助餐轉(zhuǎn)攻個(gè)人套餐，中山商圈訂制個(gè)人風(fēng)格店。
 
世邦魏理仕不動產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所施甫學(xué)所長表示，土地開發(fā)投資信心指標(biāo)下降主要係因都市更新或危老案以外之素地貸款成數(shù)受限，資金緊縮導(dǎo)致投資人要求報(bào)酬率增加，加上平均地權(quán)條例修正通過後限制預(yù)售屋換約，市場觀望氣氛濃厚及美國升息仍未止步之預(yù)期心理影響下，近期多數(shù)建案實(shí)際去化率受到市場挑戰(zhàn)，因此開發(fā)商逐漸放緩購地腳步，多以先建後售或延後建築開發(fā)因應(yīng)，預(yù)期整體住宅市場將回歸由自住購屋者主導(dǎo)。在旅館市場投資信心方面，過往疫情期間代表風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)的旅館產(chǎn)品，隨邊境開放逐步帶動觀光及商務(wù)需求、住房實(shí)質(zhì)營收RevPAR逐步提升及國內(nèi)外旅館集團(tuán)看好後市積極整併布局下，旅館產(chǎn)品將成為今年不動產(chǎn)市場備受矚目的投資標(biāo)的。
 
CCIM臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會理事長林知延指出，本季總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的信心指數(shù)轉(zhuǎn)趨保守，可歸因於通膨讓聯(lián)準(zhǔn)會啟動快速升息與縮表，造成房貸利率持續(xù)攀升，然近期矽谷銀行破產(chǎn)倒閉引發(fā)連鎖效應(yīng)，市場評估聯(lián)準(zhǔn)會將放緩升息，美國抵押貸款利率開始走跌，將有機(jī)會使美國房市再次熱絡(luò)，在全球經(jīng)濟(jì)變化下，CCIM臺灣商業(yè)不動產(chǎn)投資信心的走向值得投資人繼續(xù)觀察與追蹤。
 
CCIM臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會定期偵測臺灣商業(yè)不動產(chǎn)的環(huán)境變化，2023年第一季臺灣CCIM商業(yè)不動產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)調(diào)查的總平均指數(shù)為103.19點(diǎn)。與前一季相較下跌10.79點(diǎn)(2022Q4：113.98)。