【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】平均地權(quán)條例修法通過(guò)後至今施行細(xì)則還沒(méi)上路，但爭(zhēng)議仍餘波盪漾，日前法學(xué)界學(xué)者、專家也對(duì)修法條文，認(rèn)為有涉違憲之虞，合憲性大有爭(zhēng)議，商總主席賴正鎰2023年4月21日表示，房地產(chǎn)業(yè)已準(zhǔn)備聯(lián)手法界專業(yè)人士研議如何提修憲案，捍衛(wèi)自由市場(chǎng)運(yùn)作的機(jī)制，請(qǐng)政府打炒房不能無(wú)限上綱，傷害房市正常交易，破壞人民對(duì)政府的信任。
 
至於內(nèi)政部正討論的實(shí)坪制議題，賴正鎰?wù)J為，房屋計(jì)價(jià)一旦貿(mào)然改採(cǎi)實(shí)坪制，那30％以上的公設(shè)坪數(shù)，要登記在誰(shuí)名下？公共設(shè)施空間興建成本又由誰(shuí)來(lái)支付？屆時(shí)勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁，使房?jī)r(jià)更飆漲，他建議政府在制定政策或修法前，應(yīng)該要先找業(yè)界溝通或舉辦公聽(tīng)會(huì)，不要只會(huì)閉門(mén)造車，以免政策荒腔走板，讓全民苦吞後果。
 
立法院2022年12月通過(guò)平均地權(quán)條例修正案，禁止私法人買房、禁止預(yù)售屋轉(zhuǎn)售讓與、炒房者處以最高5,000萬(wàn)元高額行政罰等都還是引起房產(chǎn)業(yè)的代銷，建商，開(kāi)發(fā)商，仲介等產(chǎn)業(yè)界群起反彈。
 
臺(tái)灣高等檢察署主任檢察官呂丁旺更在日前的一場(chǎng)論壇上公開(kāi)表示，平均地權(quán)條例針對(duì)私法人購(gòu)買住宅原則禁止例外許可，還限制轉(zhuǎn)讓年限，這項(xiàng)修法可能涉及違憲；參與論壇討論的學(xué)者更指出，以立法方式禁止並處罰人民合法移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)，並直接介入私人的私法自治領(lǐng)域，在尚未採(cǎi)取抑制不動(dòng)產(chǎn)炒作的融資、租稅、資訊透明公開(kāi)等三大政策工具前，就逕行採(cǎi)取禁止轉(zhuǎn)讓的終極手段，已不符合憲法23條的比例原則，建議相關(guān)產(chǎn)業(yè)界可提出修憲案。
 
賴正鎰指出，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一直很配合政府政策和法令，但這次政府打炒房，最終已經(jīng)讓人感覺(jué)變質(zhì)，竟然祭出最嚴(yán)厲的修法來(lái)禁止預(yù)售屋轉(zhuǎn)讓，完全沒(méi)有顧慮到民眾對(duì)自身財(cái)產(chǎn)處分及調(diào)度分配的自由權(quán)利，這在先進(jìn)國(guó)家是完全無(wú)法理解的集權(quán)作法。
 
他說(shuō)，自由買賣房子是持有人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，持有人要怎麼處理，他不懂為何必須受政府管制？買房動(dòng)輒上千萬(wàn)至數(shù)千萬(wàn)元，又不是在菜市場(chǎng)買蔥，只要幾十元就能輕鬆?zhēng)Щ丶遥嘈挪粫?huì)有人會(huì)拿買房子來(lái)開(kāi)玩笑。況且從下訂簽約到完工交屋，往往就是三、四年，期間也可能遭遇工作調(diào)整、家庭意外等，政府立法限制不能移轉(zhuǎn)，簡(jiǎn)直是強(qiáng)人所難，全世界沒(méi)有哪個(gè)民主國(guó)家的政府會(huì)作限制買賣的主張。
 
此外，有立委在立法院質(zhì)詢公設(shè)比例過(guò)高現(xiàn)象，要求內(nèi)政部應(yīng)該推動(dòng)實(shí)坪制，而內(nèi)政部允諾納入評(píng)估討論。賴正鎰不以為然。他強(qiáng)調(diào)，近年來(lái)公設(shè)比提高到33％以上，主要是因應(yīng)建築法規(guī)修法後，要求建物必須要有兩支逃生梯所致，並非建商故意要拉高公設(shè)比。而且在實(shí)施實(shí)價(jià)登錄後，就有詳細(xì)區(qū)分計(jì)算專有部分(包含主建物和附屬建物)、公共設(shè)施及停車位面積，登記制度都相當(dāng)透明，根本不需要再新增困擾。
 
他說(shuō)，建案公設(shè)通常分「小公」、「大公」?！感」故墙ㄎ?支逃生樓梯、電梯梯間等，由部分住戶共同分擔(dān)的空間；「大公」則包括機(jī)電設(shè)施、樓與樓之間連通道、門(mén)廳、管理室、避難室、及垃圾集中與回收區(qū)，大廳及中庭，地下停車場(chǎng)車道及化糞池、蓄水池、電表區(qū)等由全體住戶共同分擔(dān)空間。大公、小公加總的公設(shè)比至少22％以上。此外，多數(shù)建商為提升住戶的生活品質(zhì)與休閒空間，規(guī)劃KTV、視聽(tīng)室、健身房、游泳池、宴會(huì)廳、兒童遊戲區(qū)、媽媽教室、閱讀自修室、會(huì)客室等。
 
他認(rèn)為，虛坪制行之多年，跟那些實(shí)施實(shí)坪制的國(guó)家民土風(fēng)情與政策不同，將來(lái)的30％以上的公設(shè)坪數(shù)誰(shuí)要買單？公共設(shè)施的空間興建成本又要由誰(shuí)來(lái)支付？沒(méi)有買停車位的人，如何拆帳？以後銀行授信貸款要怎麼鑑價(jià)？尤其是成屋或中古屋將來(lái)要轉(zhuǎn)手，售價(jià)該怎麼換算？
 
他舉例說(shuō)，若拿1000萬(wàn)元，過(guò)去每坪?jiǎn)蝺r(jià)20萬(wàn)元，可買50坪的房子，但拿掉35％公設(shè)比的坪數(shù)之後，建商在日益飆漲建材與人工成本下，依照成本及收益，仍要賣1000萬(wàn)元。所以若實(shí)施實(shí)坪制，原本50坪就會(huì)改成32.5坪計(jì)價(jià)，如此一來(lái)，每坪?jiǎn)蝺r(jià)飆高到30.7萬(wàn)元，房?jī)r(jià)更高，所有權(quán)坪數(shù)也縮水。
 
臺(tái)灣房屋自有率平均為78.6％，是否應(yīng)該更要考慮現(xiàn)有的800萬(wàn)戶擁房者，他們願(yuàn)意認(rèn)同實(shí)坪制嗎？房屋計(jì)價(jià)一旦採(cǎi)實(shí)坪制，地政事務(wù)所的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)登記的所有權(quán)面積就會(huì)縮水，不僅現(xiàn)行持有不動(dòng)產(chǎn)的國(guó)人不能接受，他們更不能認(rèn)同登記帳面的財(cái)產(chǎn)大幅縮水三成以上，將來(lái)買賣時(shí)總價(jià)值也跟著縮水。
 
其次，再看與房地產(chǎn)有關(guān)的地價(jià)稅，房屋稅及土地增值稅幾乎都是地方稅，繳交稅賦計(jì)算是以登記面積乘以稅率，將來(lái)地方稅收勢(shì)必大幅減少。若要改成「實(shí)坪制」預(yù)售屋、新成屋和中古屋的算法差異大，實(shí)價(jià)登錄揭露結(jié)果，資訊混亂，讓人眼花無(wú)所適從，更造成公務(wù)人員在登記作業(yè)上的困擾。