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警訊？北市每三件有一件「危老小案」

報導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-09-19

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危老迷你化？北市近4成基地不到百坪，危老最大基地，原信義行政中心改建摩天商辦

北市鬧區(qū)土地稀缺零碎，使危老基地趨於迷你。(中山區(qū)示意圖，臺灣房屋提供)

【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】老屋、工安問題眾所矚目，內(nèi)政部危老重建政策，可望取消落日繼續(xù)推動，由於危老沒有最小基地面積門檻，因此近年也出現(xiàn)不少迷你改建案。臺灣房屋彙整臺北市建管處資料統(tǒng)計(jì)，北市危老核準(zhǔn)案件各區(qū)的平均基地面積，最大的為信義區(qū)，平均223.5坪；最小的大同區(qū)，平均150.6坪；而全市平均僅188.5坪，其中基地未達(dá)百坪的案件，佔(zhàn)比高達(dá)35.8％，等於每三件有一件「危老小案」。

臺灣房屋集團(tuán)趨勢中心執(zhí)行長張旭嵐表示，目前臺北市最大基地危老案為原信義行政中心，土地面積2147.4坪，由南山人壽標(biāo)得地上權(quán)，朝摩天商辦改建中。不過除非原本基地面積大，否則透過整合多半曠日廢時，所幸危老重建無最小基地面積限制，即使是單一獨(dú)棟透天厝，仍有機(jī)會循危老管道獨(dú)立重建，因此今年內(nèi)湖成功路二段就出現(xiàn)一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案，萬華萬大路也有一棟佔(zhàn)地僅10坪的透天改建，凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。

進(jìn)一步觀察，全市有5個行政區(qū)的百坪內(nèi)危老案佔(zhàn)比逾4成，其中內(nèi)湖佔(zhàn)比達(dá)47.2％最高，但同時也是基地逾500坪大案佔(zhàn)比最高的地區(qū)，顯示內(nèi)湖的危老基地樣態(tài)呈現(xiàn)兩極化。

臺灣房屋集團(tuán)趨勢中心資深經(jīng)理陳定中表示，危老的同意門檻為100％，所以商辦、飯店、維修保養(yǎng)廠等大型商用不動產(chǎn)，是大基地危老的主力。內(nèi)湖因內(nèi)科坐落，周邊符合危老條件的商用不動產(chǎn)較多，尤其潭美段因鄰近工業(yè)區(qū)，且建物規(guī)模大，有多起面積逾500坪的案件；也由於園區(qū)就業(yè)新貴眾多，小宅需求殷切，賦予迷你危老案充分的發(fā)展空間，使內(nèi)湖不論大小基地的危老案佔(zhàn)比，均居全市之冠。

張旭嵐指出，危老重建沒有基地門檻限制，不過小基地開發(fā)又要顧及必要性公設(shè)，容易面臨公設(shè)比高的問題；其次小基地單獨(dú)重建容積受限，多為瘦長新大樓，難兼顧市容；且同一街廓如後續(xù)有其他大面積開發(fā)案，可能受限於單一透天厝已獨(dú)立重建，而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發(fā)為原則，不論對公設(shè)比、市容風(fēng)貌、土地利用率來說，通常更具效益。