市場(chǎng)快訊

2023商用不動(dòng)產(chǎn)面臨「千億保衛(wèi)戰(zhàn)」

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-10-01

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前三季大型商用不動(dòng)產(chǎn)總額達(dá)859億元，全年度面臨千億保衛(wèi)戰(zhàn)

整體交易動(dòng)能萎縮下，科技業(yè)成為主力買(mǎi)盤(pán)

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】出口連12季衰退，各大預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)臺(tái)灣全年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率，雖然央行連續(xù)2季維持利率決策不變，但商用不動(dòng)產(chǎn)未能延續(xù)上一季的熱度，第一太平戴維斯表示，2023年第三季大型商用不動(dòng)產(chǎn)成交金額(單筆3億元以上)為154億元，季減率與年減率分別為72％與60％，寫(xiě)下近20季以來(lái)的最低單季交易規(guī)模，合計(jì)前三季總交易金額為859億元，較2022年同期衰退26％，相當(dāng)於減少300億元，2023年整年度商用不動(dòng)產(chǎn)交易將面臨千億元的關(guān)卡戰(zhàn)。

整體交易動(dòng)能萎縮下，科技業(yè)成為主力買(mǎi)盤(pán)，本季投入金額85億元，占比達(dá)到55％，商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的前2大交易皆為科技業(yè)購(gòu)廠，包括晶碩光學(xué)以30.4億元購(gòu)置桃園龜山廠，以及日月光半導(dǎo)體以16.7億元向關(guān)係人購(gòu)入高雄大社廠房部分產(chǎn)權(quán)，若從2023年前三季表現(xiàn)來(lái)看，單季科技業(yè)投入金額介於80億元至100億元之間，相較於製造業(yè)或其他產(chǎn)業(yè)，需求仍相對(duì)穩(wěn)定。另一方面，隨著臺(tái)灣內(nèi)需消費(fèi)市場(chǎng)回溫下，本季餐飲、食品與零售業(yè)購(gòu)置廠房或廠辦的交易案增加，合計(jì)投入金額27億元，例如本土餐飲品牌八方雲(yún)集跟爭(zhēng)鮮，都罕見(jiàn)的在北臺(tái)灣購(gòu)置廠房擴(kuò)大或升級(jí)中央廚房規(guī)模。

在產(chǎn)品方面，本季以廠辦交易82億元為最大宗，占整體交易53％，主要集中在桃園、新北與竹北等產(chǎn)業(yè)密集地區(qū)，其中指標(biāo)建商在新北市新莊、三重與中和推出的新廠辦案，吸引同區(qū)域自用廠商購(gòu)置，買(mǎi)氣熱絡(luò)，也顯示當(dāng)?shù)乩吓f廠辦升級(jí)以及使用型態(tài)轉(zhuǎn)趨立體化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。廠房則以48億元，占整體交易31％，名列第二；辦公室交易則呈現(xiàn)量縮，相較於上一季成交百億元的規(guī)模，本季辦公室交易僅24億元，主因?yàn)槭兄行娜狈Υ笮蜕剔k物件釋出導(dǎo)致交易量縮。

土地市場(chǎng)雖然充滿(mǎn)雜音，部分建商陸續(xù)清點(diǎn)手中土地庫(kù)存，將短期內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)計(jì)劃的土地出售，包括遠(yuǎn)雄建設(shè)以40億元出售臺(tái)中北屯土地，華友聯(lián)與隆大皆陸續(xù)活化手中土地資產(chǎn)。但整體觀察，近期的利率止升，以及平均地權(quán)條例修法並未撼動(dòng)自用住宅買(mǎi)氣，連帶使的土地市場(chǎng)有落底回暖的跡象，第三季大型土地與地上權(quán)交易金額達(dá)306億元，雖比2022年同期減少近5成，但比第二季小幅成長(zhǎng)29％，多個(gè)縣市政府土地標(biāo)售案買(mǎi)氣熱絡(luò)，包括桃園市政府7月土地標(biāo)售，單場(chǎng)標(biāo)脫86筆土地，總標(biāo)脫金額達(dá)到127億元，國(guó)泰人壽更以20億元購(gòu)入3000坪第二種產(chǎn)業(yè)專(zhuān)用區(qū)，持續(xù)加碼桃園不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，高雄市政府第三季土地標(biāo)售則是全數(shù)標(biāo)脫，總標(biāo)脫金額達(dá)到21億元。合計(jì)2023年前三季土地交易金額為706億元，比2022年同期減少53％。

第一太平戴維斯董事長(zhǎng)黃瑞楠表示，雖然央行連續(xù)兩季利率凍漲，但出口與經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)將成為商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上最大的不確定性，買(mǎi)方普遍維持觀望的態(tài)度，想等待經(jīng)濟(jì)前景更為明確或者有價(jià)格誘因才會(huì)積極出手。保險(xiǎn)業(yè)則在金管會(huì)規(guī)範(fàn)下，在雙北市難以找到合適的投資標(biāo)的，轉(zhuǎn)往主要都會(huì)區(qū)外，找尋具經(jīng)營(yíng)規(guī)模的投資機(jī)會(huì)，例如園區(qū)型廠辦或物流不動(dòng)產(chǎn)，然而保險(xiǎn)業(yè)投資動(dòng)能退場(chǎng)所造成的動(dòng)能空缺，專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)法人或家族投資機(jī)構(gòu)難以完全彌補(bǔ)。

自用買(mǎi)方方面，同產(chǎn)業(yè)的營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)出現(xiàn)明顯差異，科技與製造業(yè)無(wú)論在資本支出或者擴(kuò)充產(chǎn)線都維持保守的態(tài)度，部分具備產(chǎn)業(yè)紅利者，在急單需求下，仍願(yuàn)意出手買(mǎi)入工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，支撐甚至小幅推升工業(yè)土地行情，讓市場(chǎng)賣(mài)方對(duì)價(jià)格更為堅(jiān)持，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格認(rèn)知仍需要時(shí)間的磨合。展望第四季，考量年底入帳時(shí)程安排，近期不少企業(yè)已陸續(xù)開(kāi)始盤(pán)點(diǎn)手中閒置資產(chǎn)，預(yù)期接下來(lái)市場(chǎng)上可銷(xiāo)售物件增加，有機(jī)會(huì)帶動(dòng)整體交易提升。