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賴(lài)正鎰：停止打房并放寬土建融及信托限制

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-10-16

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內(nèi)政部擬研議預(yù)售信託擔(dān)保機(jī)制精進(jìn)以保障購(gòu)屋者權(quán)益。賴(lài)正鎰：全臺(tái)展延開(kāi)工宅數(shù)居高不下，籲請(qǐng)政府停止打房並放寬土建融及信託限制

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】?jī)?nèi)政部長(zhǎng)林右昌日前表態(tài)將研議預(yù)售信託擔(dān)保機(jī)制精進(jìn)措施，以保障購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋民眾的權(quán)益保障。對(duì)此，鄉(xiāng)林集團(tuán)董事長(zhǎng)、全國(guó)商總主席賴(lài)正鎰2023年10月16日指出，近3年全臺(tái)預(yù)售建案因工料雙漲、政府接連打炒房、土建融貸款成數(shù)及囤房稅等諸多政策，造成六都的展延開(kāi)工宅數(shù)屢創(chuàng)新高，2022年高達(dá)6萬(wàn)戶(hù)，2023年估計(jì)也會(huì)超過(guò)5萬(wàn)戶(hù)，瀕臨影響市場(chǎng)供應(yīng)錬正常運(yùn)作的狀態(tài)。

賴(lài)正鎰：全臺(tái)展延開(kāi)工宅數(shù)居高不下，籲請(qǐng)政府停止打房並放寬土建融及信託限制

賴(lài)正鎰呼籲政府加大協(xié)助營(yíng)造業(yè)改善缺工情況的力度，同時(shí)適度放寬土建融管制，囤房稅2.0規(guī)定，對(duì)於有意調(diào)整預(yù)售屋信託機(jī)制的部分，他認(rèn)為現(xiàn)有銀行信託撥款運(yùn)作得很順暢，政府應(yīng)順從市場(chǎng)機(jī)制、滿(mǎn)足民眾購(gòu)屋需求，最好不要再多設(shè)限，以免增加開(kāi)發(fā)商資金壓力。

根據(jù)內(nèi)政部不動(dòng)產(chǎn)資訊平臺(tái)統(tǒng)計(jì)資料顯示，去年(2022)全臺(tái)住宅建照核發(fā)18萬(wàn)戶(hù)，為近20餘年來(lái)最大天量，開(kāi)工展延也達(dá)最高峰，達(dá)到6萬(wàn)209戶(hù)，換算起來(lái)等於約33％建照戶(hù)數(shù)申報(bào)開(kāi)工展延(詳如附表一)，較前年(2021)年增30.9％。

而2023年第一季全臺(tái)建照展延件數(shù)為1,262件、展延開(kāi)工總宅數(shù)13,178戶(hù)，全國(guó)平均展延開(kāi)工宅數(shù)比重?cái)U(kuò)大為37.5％，六都平均展延比重更達(dá)59.5％。其中，展延率最高是臺(tái)北市和高雄市；最低為臺(tái)南市。若以數(shù)字來(lái)看，雙北市加起來(lái)就超過(guò)5,000戶(hù)、高雄市也有2,448戶(hù)，預(yù)估2023年展延開(kāi)工總宅數(shù)仍有逾5萬(wàn)戶(hù)規(guī)模。(附表二)

附表一：全臺(tái)六都建物展延開(kāi)工總宅數(shù)增減率/附表二：2023年Q1全臺(tái)六都建照件數(shù)及建物戶(hù)數(shù)展延比較

根據(jù)建築法規(guī)，新建案取得建照後半年內(nèi)需申報(bào)開(kāi)工，可再展延3個(gè)月，也就是取得建照9個(gè)月內(nèi)必需申報(bào)開(kāi)工，但這幾年受疫情影響缺工潮嚴(yán)重，各縣市政府陸續(xù)宣布建照、雜照可自動(dòng)展延，建築期限延1-3年不等，延長(zhǎng)建照的建築完工時(shí)程。

鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室指出，數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商近年來(lái)因缺工缺料及建材成本高漲、政府接連打炒房等因素，推案及興建時(shí)程難以管控，導(dǎo)致申請(qǐng)展延宅數(shù)出現(xiàn)爆衝。

尤其是，央行連續(xù)兩年緊縮土融額度、對(duì)開(kāi)發(fā)商祭出18個(gè)月限期動(dòng)工令，除了危老、都更重建可以不受限制之外，一般建案須在期限內(nèi)動(dòng)工，但面臨缺工、原物料高漲、房市景氣不明朗以及資金調(diào)度等多重壓力，不少建商只能先申請(qǐng)建照，再按程序申報(bào)延後開(kāi)工，以確保營(yíng)建成本，並避免違約被罰款，也可緩解新完工成屋持有的成本壓力。

賴(lài)正鎰分析，內(nèi)政部為保障大眾購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋的權(quán)益，宣佈打算針對(duì)銀行抵押債權(quán)、預(yù)售款運(yùn)用及價(jià)金動(dòng)用等對(duì)建商作進(jìn)一步規(guī)範(fàn)，出發(fā)點(diǎn)當(dāng)然是很好，但是也必須顧及建築開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)運(yùn)用的彈性空間，現(xiàn)階段很多建商因?yàn)橥两ㄈ谙蘅s，面臨資金調(diào)度以及缺工困境，需要政府大力支持協(xié)助。

他說(shuō)，以展延開(kāi)工宅數(shù)創(chuàng)新高這個(gè)現(xiàn)象來(lái)看，跟資金調(diào)度財(cái)務(wù)面就脫不了關(guān)係，過(guò)去幾年房市火紅時(shí)期缺工、搶工問(wèn)題就開(kāi)始白熱化，加上購(gòu)地成本持續(xù)增加，如果成本沒(méi)掌握精準(zhǔn)，可能會(huì)面臨一開(kāi)工就虧損的窘?jīng)r。

他表示，開(kāi)發(fā)商最怕就是突然遇到景氣突然下滑，房子成交速度變慢，一開(kāi)工就要投入大筆資金，而完工後還未售出之餘屋多還會(huì)有囤房稅的壓力，所以說(shuō)展延開(kāi)工宅數(shù)飆高現(xiàn)象是工料雙缺加上疫情還有政府連續(xù)打房措施，以及限期動(dòng)工令等因素及政策交錯(cuò)下的後遺癥，如果再加上信託強(qiáng)化管制，更會(huì)讓中、小型建商財(cái)務(wù)調(diào)度失靈。