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  • 彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫公告時(shí)程不明，投資區(qū)段徵收農(nóng)地要小心
MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室土地開發(fā)副總經(jīng)理 陳祐薇表示，彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫已經(jīng)遭遇投資客炒地拉抬價(jià)格，目前市場價(jià)格非常混亂。 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 區(qū)域情報(bào)
MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室土地開發(fā)副總經(jīng)理 陳祐薇表示，彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫已經(jīng)遭遇投資客炒地拉抬價(jià)格，目前市場價(jià)格非?；靵y。

【MyGoNews編輯部/綜合報(bào)導(dǎo)】彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫歷經(jīng)數(shù)十年，在政府的大力推動(dòng)下，近年來彰化交流道特定區(qū)計(jì)劃也吸引了許多投資者的目光與行動(dòng)，而現(xiàn)在如要投資彰交，會是價(jià)格的甜蜜點(diǎn)？或是得持續(xù)觀望，待整體行情明朗化後再行進(jìn)場？
 
根據(jù)MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室，MyGoBigData地籍大數(shù)據(jù)顯示：
 
彰化交流道土地?cái)?shù)量超過33,000筆，6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)約9,000筆，歷經(jīng)2022～2023年臺中投資客的炒作，導(dǎo)致價(jià)格混亂，加上地主們售地價(jià)預(yù)期心態(tài)高，開在土地真實(shí)成交價(jià)格之外，讓區(qū)域行情浮現(xiàn)墊價(jià)效應(yīng)，各路行情儼然成為多頭馬車。
 
MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室副總經(jīng)理陳祐薇提醒投資者，彰交土地高達(dá)8成是農(nóng)業(yè)用地，且多數(shù)未重劃分配，以及交通道路系統(tǒng)不工整，造成土地面積差異大、臨路地少…等缺陷，容易對土地價(jià)值的增長帶來負(fù)面效應(yīng)。
 
目前數(shù)據(jù)上看起來，交易數(shù)據(jù)高低差異非常大，所以彰化交流道特定區(qū)的現(xiàn)況並沒有所謂的平均價(jià)、行情價(jià)，買賣價(jià)位仍處於不健康的落點(diǎn)，每塊土地都要作單一的個(gè)別評估，一不注意就可能落入價(jià)格的圈套。
 
MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室建議本計(jì)畫區(qū)投資者要注意下述5點(diǎn)：
 
1、購買彰交土地，必選優(yōu)先發(fā)展區(qū)6大區(qū)塊，尤其是區(qū)塊1與區(qū)塊2
彰交土地分為6大區(qū)域，其中區(qū)塊1為彰美路、彰和路、線東路所圍農(nóng)業(yè)區(qū)，而區(qū)塊2則有線東路兩側(cè)、彰草路與番仔溝排水間農(nóng)業(yè)區(qū)，此兩區(qū)與彰化的經(jīng)貿(mào)核心以及商業(yè)生活中心相鄰，區(qū)塊結(jié)構(gòu)富含地理優(yōu)勢。

彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫 優(yōu)先發(fā)展區(qū)第一區(qū)塊示意圖(左圖)與第一區(qū)塊示意圖(右圖) MyGoNews房地產(chǎn)新聞 區(qū)域情報(bào)
彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫 優(yōu)先發(fā)展區(qū)第一區(qū)塊示意圖(左圖)與第一區(qū)塊示意圖(右圖)

2、土地從公告至實(shí)施完成，所需時(shí)間極為冗長，因此購地成本一定要夠低。
一般而言，土地公告現(xiàn)值，需要縣市政府歷經(jīng)調(diào)查地價(jià)動(dòng)態(tài)，接著劃分不同區(qū)段，再依各區(qū)段調(diào)查買賣案例價(jià)格估計(jì)區(qū)段地價(jià)後，提交地價(jià)評議委員會評定，再於每年特定時(shí)間公告土地現(xiàn)值，後續(xù)還要?dú)v經(jīng)長久的土地公告地價(jià)程序，接著直到公展與實(shí)施還有漫漫長路要走。其間也可能產(chǎn)生許多的變化，所以投資者在購買土地時(shí)，應(yīng)充分壓低購地成本，減少因時(shí)程耗費(fèi)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，相對安全又有效的放大資本利得。
 
3、投資彰交土地如遇上前手炒家炒作價(jià)格，購地後轉(zhuǎn)手難
彰交土地在近兩年，遇上投資客進(jìn)場大量操作，企圖壟斷土地的供給鏈，作不合理的低買高賣，再倒貨給其他的投資客，後續(xù)一般投資者如果不幸接刀，屆時(shí)在政策改變或不可抗力的因素下，想轉(zhuǎn)手？簡直難上加難！
 
4、尤其要注意土管規(guī)定，未來配地後兩年是否強(qiáng)制開發(fā)，否則國家會收回土地
政府為了防止投資客有養(yǎng)地、炒地皮的行為，限制得標(biāo)人應(yīng)於規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)使用，否則政府得以原決標(biāo)價(jià)買回土地，因此投資者在購買土地時(shí)應(yīng)先注意政府相關(guān)的土地管制規(guī)定，以免造成損失。
5、產(chǎn)專用地價(jià)值遠(yuǎn)低於住宅用地，農(nóng)地成本不可以高於當(dāng)?shù)毓I(yè)用地的1/3
一般而言，產(chǎn)專用地雖面積較大，但相對的土地價(jià)值也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於住宅用地，因此投資者若要購買農(nóng)地，在成本的考量上需注意要低於當(dāng)?shù)毓I(yè)用地的3分之1，後續(xù)脫手時(shí)才有合理的獲利。
 
MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室土地開發(fā)副總經(jīng)理 陳祐薇表示，彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫已經(jīng)遭遇投資客炒地拉抬價(jià)格，目前市場價(jià)格非?；靵y。理性投資考量下，投資人要跳脫炒地客設(shè)下的墊價(jià)獲利陷阱，投資人需要查實(shí)每筆土地背後是否是真實(shí)地主或炒作的投資客。另外，慎選有大數(shù)據(jù)依據(jù)且具備都計(jì)、地政、建築背景的土地開發(fā)團(tuán)隊(duì)來分析交易土地，才能避免買到加價(jià)過高的土地。
 
更多彰化交流道特定區(qū)計(jì)畫的詳細(xì)介紹請見影音：
https://www.youtube.com/watch?v=80E5hZ1wxIw&t=311s
 
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