【MyGoNews蕭又安/專題報(bào)導(dǎo)】幾十年來房?jī)r(jià)一直漲得很兇，不是應(yīng)該要有起有落嗎？如同股價(jià)也是上上下下！但是房?jī)r(jià)的趨勢(shì)永遠(yuǎn)都是往上的，都是大漲小回，也就是大起小落！所以幾十年來，越有勇氣提早買房子的都是贏家。你能想像1973年臺(tái)北市忠孝東路4段的房?jī)r(jià)與地價(jià)是多少嗎？根據(jù)國(guó)立臺(tái)北科技大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)分班曾文龍主任1982年10月出版的暢銷書《房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在、未來》第415頁(yè)，忠孝東路4段的地價(jià)每坪約1萬2千元，房?jī)r(jià)則為每坪2萬元，那個(gè)時(shí)代缺房子、土地多，因此房?jī)r(jià)比地價(jià)貴！
 
民怨之首-房?jī)r(jià)太高！國(guó)民黨+民進(jìn)黨都無法處理
 
幾十年來，臺(tái)北市房?jī)r(jià)地價(jià)高漲，臺(tái)北市民要不吃不喝十年以上才能購(gòu)屋，因此臺(tái)北市被稱為「天龍國(guó)」，不食人間煙火，民怨極深。在國(guó)民黨政府時(shí)代，民意調(diào)查最高的第一名民怨是「房?jī)r(jià)太高」！最近七年來，人民換了新政府，由民進(jìn)黨執(zhí)政，現(xiàn)在又要選總統(tǒng)了，然而，這幾年民怨更深的仍然是「房?jī)r(jià)太高」，更令人驚詫的是，這幾年房?jī)r(jià)太高已經(jīng)不只是臺(tái)北市了，不只是追上臺(tái)北市房?jī)r(jià)一半的新北市了，三、四年前，臺(tái)北市、新北市以外的桃園以南中南部等各縣市，房?jī)r(jià)每坪大約10幾萬元，中古屋每坪10萬元以下的也很容易買到，一樣薪水的公務(wù)員在臺(tái)北買房很吃力，在中南部買房很輕鬆，但是這個(gè)情況特別是疫情這三年，已經(jīng)改變得天翻地覆了，桃園以南的各縣市房?jī)r(jià)大約漲了3倍以上，原來每坪10幾萬的變成30幾萬元！本來每坪20萬的漲到60幾萬！年輕人回到中南部故鄉(xiāng)也是直接躺平了，捶胸頓足要如何買房？非常後悔為何幾年前不認(rèn)真做功課去買房！
 
房?jī)r(jià)一直是「大漲小回」，不打地價(jià)如何有效？！
 
因此，政府也很努力地想辦法打房。前兩年推出房地合一稅重稅2.0，沒想到竟然無效！2022年更厲害想出許多打房新方法，甚至想出要去修法，炒房的要關(guān)三年！重稅伺候！然而2022年又有各縣市市長(zhǎng)、議員的選舉，因此這些重大議題需要緩和下來。果然2023年1月，立法院通過平均地權(quán)修正案，推出五大重拳，準(zhǔn)備嚇阻炒房者、投機(jī)者。炒房者可以重罰5千萬！並鼓勵(lì)大家檢舉炒房者。檢舉獎(jiǎng)金高達(dá)30％！比仲介公司辛苦賣房子的傭金6％還高出4倍！確謂用心良苦！
 
無奈7個(gè)月過去了，許多民眾期待房?jī)r(jià)可以大跌，然而大部分依然紋風(fēng)不動(dòng)，只不過因?yàn)槟壳安痪皻猓ㄉ虦p少了供給量，議價(jià)率也只有大約1成。有些口袋深的業(yè)者根本不可能降價(jià)，甚至推出新案還要漲價(jià)！因?yàn)榉績(jī)r(jià)最大的成本則是地價(jià)，地價(jià)高高掛天上，而且因?yàn)檎畼?biāo)售土地還一直漲價(jià)！這幾年國(guó)際原物料上漲，臺(tái)灣的建材漲價(jià)極兇，甚至一工難求，很難找到足夠的工人蓋房子。一天3千塊的高工資都很難找到人，建築業(yè)苦不堪言。
 
中央銀行配合打房，也緊縮建築業(yè)貸款及購(gòu)屋貸款，因此，也陸續(xù)傳出中小建商撐不下去，甚至市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)爛尾樓的個(gè)案！政府顧此失彼，悲哉！現(xiàn)在到處都在討論未來的總統(tǒng)大選及立法委員選戰(zhàn)，則打房有沒有效？打房的路子要如何走下去？顯然又要被選舉議題淡化淹沒了！臺(tái)灣早已變成惡質(zhì)選舉的國(guó)家，這些選舉辦法，哪一個(gè)政黨有勇氣去改良？！因此整個(gè)國(guó)家常常在選舉，為了選舉講出一些亂七八糟的話、天馬行空亂開支票！為了選舉，國(guó)家社會(huì)難以正常運(yùn)作，這真是臺(tái)灣的悲哀！
 
請(qǐng)政府修改競(jìng)標(biāo)同一塊土地，改為公平抽籤
 
民間賣土地，地主常會(huì)開出高於行情的地價(jià)，買方則會(huì)殺價(jià)，並非想賣多少就會(huì)成交。而且成交價(jià)都是秘密進(jìn)行，不會(huì)隨便透露。這幾年實(shí)價(jià)登錄制度修改，土地也需要實(shí)價(jià)登錄，預(yù)售屋甚至紅單轉(zhuǎn)賣也需要快速實(shí)價(jià)登錄，跟賣房子一樣。因此必須等待一段時(shí)間，有需要的人才會(huì)去看某塊土地成交價(jià)多少，一般人是不會(huì)去特別注意的。
 
然而，政府標(biāo)售土地則是敲鑼打鼓，有點(diǎn)像賭場(chǎng)，讓敢賭的買方一起出價(jià)，買方有的搶標(biāo)很高價(jià)土地，並不是一定要蓋房子出售，而是用來資產(chǎn)配置。為了搶標(biāo)土地，為了養(yǎng)地，願(yuàn)意出高於底價(jià)很多的不合理價(jià)錢。一般建商為了將本求利，根本沒有能力亂出高價(jià)，有些單位看到很多人領(lǐng)取標(biāo)單，勢(shì)在必得，也願(yuàn)意出不合理的標(biāo)價(jià)。大咖壽險(xiǎn)公司擁有許多保戶投保的現(xiàn)金，也勇敢地投入搶標(biāo)土地。最後幾十年來的例證，甚至決標(biāo)價(jià)為底價(jià)的2倍到3倍，震驚了參與投標(biāo)的人！震驚了全國(guó)民眾！國(guó)家標(biāo)售土地可以在一夜之間漲了2倍到3倍，難道某地主的土地就比較差嗎？雖然地主原來的開價(jià)符合市場(chǎng)行情，那現(xiàn)在若不跟著政府調(diào)高地價(jià)，那不就是賤賣自己的土地嗎？
 
又例如壽險(xiǎn)公司拿著一堆保戶的現(xiàn)金高價(jià)搶標(biāo)土地，這些土地未來如果蓋房子也是要高價(jià)售出，那原來的保戶情何以堪？拿民眾的錢去標(biāo)土地，卻讓民眾買到高漲的房?jī)r(jià)，民眾跟民眾的小孩心如何能平？這真是一件弔詭的事情！最有名的案例是1987年，國(guó)泰人壽搶標(biāo)臺(tái)北市南京東路3段華航旁邊的土地，底價(jià)每坪才30萬，得標(biāo)價(jià)卻是90萬！震驚了全臺(tái)灣！這是天龍國(guó)的傳奇故事！幾十年過去了，這種瞬間漲價(jià)1倍、2倍、3倍的案例時(shí)有傳出。
 
政府標(biāo)售土地，民間高價(jià)搶標(biāo)，土地爆漲、房?jī)r(jià)飆升
 
這幾年高雄市政府、臺(tái)南市政府、臺(tái)中市政府、桃園市政府也都是這樣大漲價(jià)標(biāo)售土地，標(biāo)售的底價(jià)都是經(jīng)過內(nèi)行的程序估出來的當(dāng)時(shí)市價(jià)，市價(jià)透過標(biāo)售可以扭曲為2倍、3倍，則估價(jià)何用？不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師無用武之地？曾文龍?jiān)?jīng)建議政府多人搶標(biāo)同一塊土地的時(shí)候，既然政府已經(jīng)訂出合理的售價(jià)，應(yīng)該讓這些單位公平抽籤，卻讓大家亂搶、亂漲一番！政府單位雖然因?yàn)榇鬂q價(jià)多出了不少的收入，但是面對(duì)的則是未來不斷上漲的房?jī)r(jià)！政府單位得不償失！政府幾十年來多次打房，可能當(dāng)下有效，一年兩年過去又無效了！房?jī)r(jià)的大漲是因?yàn)榈貎r(jià)大漲的驅(qū)迫，政府光打房?jī)r(jià)卻不打地價(jià)，卻不改良土地標(biāo)售、競(jìng)價(jià)價(jià)高即得的方式，則打房何用！因此，曾文龍也曾撰文提醒政府，打地價(jià)是不需修法的，「平均地權(quán)條例」第83條本來就有規(guī)定「以經(jīng)營(yíng)土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機(jī)者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金?！? 
 
曾文龍：除了打房，更重要的是打地價(jià)！
 
20幾年來，曾文龍關(guān)切標(biāo)售土地的不公不義，曾多次發(fā)表文章，例如這兩三年發(fā)表在報(bào)紙的文章，曾文龍並直接寄給蔡總統(tǒng)指教，感謝蒙蔡總統(tǒng)、行政院、內(nèi)政部、國(guó)有財(cái)產(chǎn)署回文給本人。前陣子在政大地政系校友會(huì)碰到內(nèi)政部地政司副司長(zhǎng)，並告訴我「學(xué)長(zhǎng)，您的來信我們有在處理進(jìn)行」。總而言之，除了打房，更重要的是打地價(jià)！敬請(qǐng)政府單位修改多人投標(biāo)，最高則得標(biāo)，改為公平的抽籤方式，則地價(jià)一夜之間暴漲的案例將可消失無蹤！(本文刊載於現(xiàn)代地政雜誌，由國(guó)立臺(tái)北科技大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)分班曾文龍主任授權(quán)刊登)
 
曾文龍小檔案
■國(guó)立臺(tái)北科技大學(xué)　不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師學(xué)分班　主任
■致理科技大學(xué)  曾文龍不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院
■臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)人力資源協(xié)會(huì) 理事長(zhǎng)