長(zhǎng)虹董事長(zhǎng)李文造把公司治理得相當(dāng)成功

【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】營(yíng)建股的長(zhǎng)虹建設(shè)為廠辦起家的建商，資本額在24.10億元。推案都集中在臺(tái)北市與北縣精華地區(qū)為主，推案毛利達(dá)35~50％，建案具品牌知名度，所推個(gè)案價(jià)格往往高於行情價(jià)1到2成左右，而推案皆由子公司宏林營(yíng)造興建，有效控制建物品質(zhì)、進(jìn)度及成本。再加上推案能力強(qiáng)及購(gòu)地成本較低，營(yíng)運(yùn)表現(xiàn)也在同業(yè)中表現(xiàn)不錯(cuò)的水準(zhǔn)。

長(zhǎng)虹2007~2010年推案量達(dá)194億元，貢獻(xiàn)2008~2009年?duì)I收金額分別為33億元與37億元，預(yù)估可貢獻(xiàn)2010年?duì)I收與60.1億元。近4年的推案狀況分別是：(1)2007年「長(zhǎng)虹凌雲(yún)」與「長(zhǎng)虹NASDAQ」；(2)2008年「長(zhǎng)虹旗艦」、「長(zhǎng)虹虹頂」與「長(zhǎng)虹虹觀」；(3)2009年「長(zhǎng)虹大鎮(zhèn)」；(4)2010年有「長(zhǎng)虹峰華」。

■「長(zhǎng)虹凌雲(yún)」位於北市文德路，基地面積約844坪左右，總銷金額為34.5億元，2010年9月銷售率已達(dá)到91％，已達(dá)完工比例法認(rèn)列標(biāo)準(zhǔn)，工程期間來(lái)計(jì)算，2008~2009年已認(rèn)列營(yíng)收8.42億元與13.80億元，預(yù)估貢獻(xiàn)2010~2011年?duì)I收5.74億元與3.31億元。

■「長(zhǎng)虹NASDAQ」位於北市瑞光路，為廠辦案，基地面積約1,108坪左右，總銷金額約31.7億元，2010年9月銷售率已達(dá)到91％，採(cǎi)先建後售，在2Q08銷售已達(dá)完工比例法認(rèn)列門檻，2Q08開始貢獻(xiàn)營(yíng)收，工程期間來(lái)計(jì)算，2008~2009年已貢獻(xiàn)營(yíng)收22.6億元與6.3億元，保守預(yù)估貢獻(xiàn)2011年?duì)I收金額為2.76億元。

■「長(zhǎng)虹旗艦」位於北市內(nèi)湖路上，基地面積約943坪左右，總銷金額約28.5億元，原本長(zhǎng)虹為只租不售，但由於公司資金有限，將採(cǎi)出售的方式開發(fā)，已於2008年底完工，2008~2009年已認(rèn)列營(yíng)收2.01億元與4.56億元，2010年9月銷售率達(dá)79％，預(yù)估貢獻(xiàn)2010~2011年?duì)I收金額為16.25億元與5.7億元。
 

■「長(zhǎng)虹虹頂」，位於北市士林區(qū)中山北路與中正路交叉口，產(chǎn)品定位為豪宅案，總銷金額為35億元，已於2Q08初推出，預(yù)計(jì)1Q11完工交屋，2010年9月銷售率已達(dá)66％，已達(dá)完工比例法認(rèn)列門檻，2010年9月，以銷售率達(dá)66％，2010年底工程進(jìn)度達(dá)65％計(jì)算，「長(zhǎng)虹虹頂」認(rèn)列比例可達(dá)40％，貢獻(xiàn)2010~2011年?duì)I收金額為14.05億元與17.57億元。
 

 

■「長(zhǎng)虹虹觀」，位於北市港墘路，已於2Q08推出，總銷金額約26.21億元，銷售率已達(dá)94％，已於2Q09動(dòng)工、預(yù)計(jì)4Q11完工，回顧貢獻(xiàn)2009年?duì)I收金額為2.86億元，2010年9月，以銷售率94％，累計(jì)工程進(jìn)度達(dá)40~45％計(jì)算，推估「長(zhǎng)虹虹觀」可貢獻(xiàn)2010~2011年?duì)I收金額為7.86億元與14.42億元。

■「長(zhǎng)虹大鎮(zhèn)」位於北縣汐止市福德二路上，位於捷運(yùn)民生線汐止社后站附近，與宏泰建設(shè)的合建案，共6棟建物，長(zhǎng)虹分得其中50％，每坪售價(jià)在22~28萬(wàn)元計(jì)算，長(zhǎng)虹分得總銷金額為26億元，目前銷售率已達(dá)83％，「長(zhǎng)虹大鎮(zhèn)」從開賣以來(lái)，已調(diào)漲售價(jià)約15％，回顧貢獻(xiàn)2009年?duì)I收金額為9.4億元，預(yù)計(jì) 「長(zhǎng)虹大鎮(zhèn)」可望在3Q10底至4Q10初結(jié)案，貢獻(xiàn)2010年?duì)I收金額為16.18億元。

■「長(zhǎng)虹峰華」位於北縣新店七張地區(qū)，基地面積為495坪，合建案，房?jī)r(jià)每坪45~50萬(wàn)元計(jì)算，總銷金額可達(dá)12億元，已於2Q10推出並動(dòng)工，預(yù)計(jì)3Q12完工，2010年9月銷售率已達(dá)53％，預(yù)估「長(zhǎng)虹峰華」最快可在2011年開始貢獻(xiàn)營(yíng)收，粗估貢獻(xiàn)2011~2012年?duì)I收金額為4.8億元與7.2億元。
 

在2011年新推建案方面，除了已經(jīng)推出的「長(zhǎng)虹Park」之外，還將規(guī)劃推出「林口住宅一」與「林口住宅二」，合計(jì)總銷金額可達(dá)174.5億元，粗估貢獻(xiàn)2011年?duì)I收金額為12.45億元。

■「長(zhǎng)虹Park」位於北市麗山街，每坪房?jī)r(jià)50~55萬(wàn)元計(jì)算，總銷金額為76.5億元，預(yù)計(jì)2011年329檔期推出，2010年9月，以2011年底銷售率可達(dá)65~70％，累計(jì)工程進(jìn)度15~20％計(jì)算，可貢獻(xiàn)2011年?duì)I收金額為7.65億元。

■「林口住宅一」位於北縣林口文化三路三段，基地面積為1,804坪，總銷金額可達(dá)48億元，產(chǎn)品將規(guī)劃每戶約在40~60坪中產(chǎn)階級(jí)產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2011年329檔期推出，以2011年底銷售率可達(dá)65~70％，累計(jì)工程進(jìn)度15~20％計(jì)算，可貢獻(xiàn)2011年?duì)I收金額為4.8億元。

■「林口住宅二」位於北縣林口文化三路一段，基地面積為2,009坪，總銷金額可達(dá)50億元，產(chǎn)品將規(guī)劃每戶約在50~90坪豪宅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2011年329檔期推出，以保守原則不將此案列入2011年?duì)I收貢獻(xiàn)中。

長(zhǎng)虹在土地庫(kù)存方面有9筆，皆為北市土地，大都集中在內(nèi)湖區(qū)、中山區(qū)與信義區(qū)。分別為「文德商辦」、「長(zhǎng)虹The One」、「長(zhǎng)虹WTO十一期」、「長(zhǎng)虹雲(yún)集」、「潭美二」、「長(zhǎng)虹信義傳家」、「忠泰長(zhǎng)虹市民大道」、「虹欣永吉案」與「文德住宅」等12個(gè)建案，基地面積達(dá)9,855坪，推案量達(dá)292億元，淨(jìng)利金額為120~140億元，挹注長(zhǎng)虹每股淨(jìng)值為50~58元。

■「文德廠辦案」位於北市瑞湖路上，為廠辦案，基地面積為518坪，每坪售價(jià)40~45萬(wàn)元計(jì)算，總銷金額為3億元，目前仍在規(guī)劃中。

■「長(zhǎng)虹The One」位於北市北安路上，在大直重劃區(qū)附近，為長(zhǎng)虹向臺(tái)北市政府申請(qǐng)臺(tái)北好好看都市計(jì)劃開發(fā)，預(yù)計(jì)將以商用辦公大樓來(lái)開發(fā)，每坪售價(jià)60~70萬(wàn)元計(jì)算，總銷金額可達(dá)93億元，預(yù)計(jì)最快於2011年329檔期推出。屆時(shí)長(zhǎng)虹將會(huì)以整棟出售為主，若無(wú)整棟出售，將會(huì)長(zhǎng)期持有的方式作為出租資產(chǎn)，若以出租來(lái)計(jì)算，每年可貢獻(xiàn)營(yíng)收金額3億元，淨(jìng)利金額約在2.5~2.7億元，最快將在10/2010動(dòng)工。
 

■「長(zhǎng)虹WTO十一期」位北市洲子街，基地面積為1,252坪，每坪售價(jià)40~45萬(wàn)元來(lái)推估，總銷金額可達(dá)51億元，目前仍在規(guī)劃中。

■「長(zhǎng)虹虹景」與「潭美二」位於內(nèi)湖五期重劃區(qū)內(nèi)，合建案，兩者合計(jì)基地面積達(dá)623坪，推案金額可達(dá)7.5億元，將採(cǎi)先建後售方式，擇時(shí)推出。

■「忠泰長(zhǎng)虹市民大道案」位於北市市民大道與建國(guó)南路口，基地面積2,233坪，此案為長(zhǎng)虹建設(shè)與忠泰建設(shè)共同合作興建，並成立忠泰長(zhǎng)虹建設(shè)公司來(lái)統(tǒng)籌規(guī)劃，長(zhǎng)虹持股40％、忠泰建設(shè)持股60％，長(zhǎng)虹可分得總銷金額為56億元，已通過(guò)都市更新計(jì)劃，正在權(quán)利變換中，預(yù)計(jì)最快將在2011年329檔期推出。

■「長(zhǎng)虹信義傳家」位於北市信義路大安路口附近，為都市更新案，基地面積為1,017坪，總銷金額為27億元，目前已通過(guò)都市更新計(jì)劃，正在權(quán)利變換中。

■「虹欣永吉案」位於北市捷運(yùn)後山埤站，為合建案長(zhǎng)虹持有比例為60％，基地面積為1,945坪，每坪售價(jià)50~60萬(wàn)元計(jì)算，長(zhǎng)虹可分得總銷金額為45.4億元，已通過(guò)都市更新計(jì)劃，正在權(quán)利變換中，屆時(shí)獲利金額將會(huì)認(rèn)列於子公司中。

■「文德路住宅」位於北市內(nèi)湖文德路，基地面積為497坪，每坪售價(jià)在50~60萬(wàn)元計(jì)算，總銷金額可達(dá)9.5億元，目前正在規(guī)劃中。

長(zhǎng)虹2010年?duì)I收貢獻(xiàn)主要來(lái)自於2007~2009年推案為主，如「長(zhǎng)虹凌雲(yún)」、「長(zhǎng)虹旗艦」、「長(zhǎng)虹虹頂」、「長(zhǎng)虹虹觀」與「長(zhǎng)虹大鎮(zhèn)」等，預(yù)估可貢獻(xiàn)2010年?duì)I收56.61億元，毛利率方面，受惠於「長(zhǎng)虹旗艦」、「長(zhǎng)虹虹頂」毛利率高達(dá)50％提升帶動(dòng)，長(zhǎng)虹2010年平均毛利率可望達(dá)46.88％。預(yù)估長(zhǎng)虹2010年?duì)I收金額為60.65億元，YoY+60.22％，營(yíng)業(yè)利益為25.01億元，YoY+107.34％，稅後盈餘為24.71億元，YoY+108.65％，稅後EPS為10.25元。

展望2011年，長(zhǎng)虹營(yíng)收仍來(lái)自於先前建案為主，如「長(zhǎng)虹虹頂」與「長(zhǎng)虹虹觀」貢獻(xiàn)營(yíng)收金額32億元，加上新建案如「長(zhǎng)虹峰華」、「長(zhǎng)虹公園館二期」與「林口住宅一」貢獻(xiàn)營(yíng)收金額達(dá)17.25億元，長(zhǎng)虹2011年?duì)I運(yùn)可望維持高檔水準(zhǔn)。預(yù)估長(zhǎng)虹2011年?duì)I收金額為61.01億元，YoY+0.6％，營(yíng)業(yè)利益為25.91億元，YoY+3.62％，稅後盈餘為25.06億元，YoY+1.44％，稅後EPS為10.40元。