【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】國立臺北科技大學(xué)不動產(chǎn)估價師學(xué)分班主任、致理科技大學(xué)不動產(chǎn)學(xué)院、臺灣不動產(chǎn)物業(yè)人力資源協(xié)會榮譽(yù)理事長曾文龍非常關(guān)注臺灣不動產(chǎn)相關(guān)法令與市場脈動，並適時針對不合時宜的法令向政府相關(guān)單位提出建言，他從2023年買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)增長的現(xiàn)象分析，可以輕易看清楚「房市景氣趨勢已經(jīng)由衰退轉(zhuǎn)為成長，市場交易平穩(wěn)前進(jìn)！」2023年買賣移轉(zhuǎn)有望挑戰(zhàn)30萬棟，是最近10年來被認(rèn)為景氣轉(zhuǎn)好的統(tǒng)計(jì)數(shù)量。
 
請多多研究政府房地產(chǎn)登記統(tǒng)計(jì)表
 
32年來，政府每月都有公布「辦理建物所有權(quán)登記」統(tǒng)計(jì)表，買了房子需要辦理產(chǎn)權(quán)登記，土地法第43條「依本法所為之登記，有絕對效力」，這一條是談到土地登記之公信力。有登記則有「絕對效力」，因此這個統(tǒng)計(jì)表是非常具有公信力的。
 
2023年政府拼命打房，房價有打下來嗎？很多人立刻搖頭說沒有。但是因?yàn)榻ǚ娇吹綘顩r不對，銀行也緊縮建商的銀根，因此也減少推出建案。供給量縮小了，也造成了房價不動如山。曾文龍說「政府不應(yīng)該只是打房，應(yīng)該最要打造成房價往上漲的地價成本！地價會拼命漲卻是政府標(biāo)售土地領(lǐng)導(dǎo)漲價的傑作！不肯稍微改良一下標(biāo)售制度的瘋狂競標(biāo)嗎？」政府「突然」多了鉅額地價收入，卻帶來無窮禍害，豈非見樹不見林？！
 
這3年敢進(jìn)場買房的人，嚐到大甜頭
 
政府一面打房，可能是碰到選舉的壓力，但2023年一面打房，又一面祭出優(yōu)惠的新青安貸款，因此這幾個月剛需市場銷售特別的好、可能也是因?yàn)檫x舉的壓力，一面棍子又一面提供胡蘿蔔，這真是兩相矛盾，左右為難！因?yàn)閯傂枋袌龅牧己娩N售，本來不看好的2023年房市，專家卻又認(rèn)為2023年的建物買賣移轉(zhuǎn)登記可能會上看30萬棟！歷史經(jīng)驗(yàn)成交30萬棟是代表景氣熱度的重要指標(biāo)。
 
曾文龍指出，一年售出中古屋新成屋達(dá)到30萬棟，是最近10年來被認(rèn)為是市場由壞轉(zhuǎn)好的重大參考指標(biāo)。2022年房市熱，買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為318,101棟，2022年政府就一直用一些方法打房，也談到要修法「平均地權(quán)條例」，所以2022年下半年房市熱度就下來了，但是仍然突破了30萬棟。2021年房市更熱，為34萬8千棟，2020年32萬6千棟，108年300,275棟，2018年只有277,967棟，也就是5年前！一般被認(rèn)為是房市很不景氣，其實(shí)房市已經(jīng)在2018年反轉(zhuǎn)了，因?yàn)?017年只有266,086棟，2016年更慘，為245,396棟，這個是前波景氣的最低點(diǎn)，因?yàn)?017年是266,086棟，成交量已經(jīng)上升了！2018年277,967棟也是上升，因此2017年跟2018年若預(yù)測房市還是很差的話，顯然沒有去研究這個統(tǒng)計(jì)表的意義。房地產(chǎn)空頭總司令每年總是說房市不好、很差，那就毫無參考價值了！2016年是最低點(diǎn)，是7年前，因此2017年、2018年、2019年這3年敢進(jìn)場剛需市場買房子的人，竟然嚐到了全臺灣原來低檔房價每坪10幾萬的，漲到20幾萬、30幾萬的大甜頭了！
 
弄清楚「買賣移轉(zhuǎn)」就可以正確掌握景氣
 
曾文龍回顧2003年上半年是SARS的可怕時代，然而SARS之後，房地產(chǎn)景氣逐步回升，這個是當(dāng)時大家沒有注意到的，也不相信房地產(chǎn)景氣回升了，也是房地產(chǎn)空頭總司令持續(xù)多年轟炸的時代、看衰的時代。然而我們回顧2003年，政府辦理建物所有權(quán)的登記竟然達(dá)到349,706棟！比2022年2022年318,101棟還要多，但是2022年房地產(chǎn)上半年還是很熱，下半年才逐步下滑。那為何冷颼颼的2003年房地產(chǎn)冷淡、又有SARS的年度，竟然會比2022年的成交數(shù)量還要熱絡(luò)呢？那是因?yàn)?003年房價比起現(xiàn)在便宜太多了，例如2003年的內(nèi)湖每坪也不過20萬出頭，大家也不大敢買，那現(xiàn)在房價如此高，因此2003年的成交棟數(shù)會比2022年還高。少數(shù)內(nèi)行的人都知道2003年是景氣反轉(zhuǎn)的年度，因?yàn)楸?002年320,285棟還多了快3萬棟，而2004年成交量更達(dá)到418,187棟，2005年434,888棟，2006年更高達(dá)450,167棟！臺北市房地產(chǎn)進(jìn)入大多頭時代，景氣熱滾滾！但我們回顧那個時代，空頭總司令的言論仍然是看衰的，真是很奇怪?。?br />  
政府大肆標(biāo)地領(lǐng)漲，罵建商、罵房仲罵代銷「炒房」
 
其實(shí)也不奇怪，因?yàn)轭A(yù)測本來就是困難的。房地產(chǎn)變化因素極多，預(yù)測房地產(chǎn)更是困難，更要謙卑，應(yīng)作如是觀，絕對不能坐在冷氣房論天說地，要走到市場的第一線來了解。曾文龍指出，那既然2003年比2002年還成長了3萬棟，那2001年呢？買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為259,494棟，2000年321,165棟，因此我們可以確定2001年是當(dāng)時房地產(chǎn)最壞的谷底，2002年回升，2003年SARS回升，然後一路上漲，一直到2011年361,704棟，景氣才開始下落，一直到2016年245,396棟，7年前是最低點(diǎn)了。然後一路進(jìn)入全臺灣房價上漲的年代，大家都受不了，捶胸頓足，年輕人直接躺平，政府也不大清楚應(yīng)該如何處理。曾文龍感嘆的說：「然而政府還是喜歡大肆標(biāo)售土地，領(lǐng)導(dǎo)漲價，然後罵建商是奸商，罵房仲代銷是炒房，大家都覺得委屈。但是有濟(jì)於事嗎？房價有打下來嗎？」但2023年政府標(biāo)售地價因?yàn)榇蚍康臍夥帐袌鲚^冷，因此地價沒有大漲，但是有些標(biāo)售價仍然有10％、20％的小漲！
 
30萬棟是最近10年來被認(rèn)為景氣轉(zhuǎn)好的統(tǒng)計(jì)數(shù)量
 
房市雖然面臨多種不利的因素，但是2023年底前的成交量卻亮麗上升，這完全受惠於政府「新青安房貸」利多政策刺激了買氣。年底是購屋的旺季，民眾購屋會比較積極，再配合了「新青安優(yōu)惠貸款」的上路，使得首購族及符合新青安優(yōu)惠貸款資格的自住族群，縮短了考慮時間，迅速進(jìn)場選購房屋。另外換屋族、長期置產(chǎn)需求族眼看房價掉不下來，甚至有上升的趨勢，也開始較積極的看屋，這些等等都讓房市交易量成長的因素。另外因?yàn)槠骄貦?quán)條例新修法，規(guī)定私法人不能購買住宅，金錢需要有出路，因此也活絡(luò)了商用交易。曾文龍認(rèn)為，從買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)增長的現(xiàn)象分析，房地產(chǎn)趨勢已經(jīng)由衰退轉(zhuǎn)為成長，市場交易平穩(wěn)前進(jìn)，因此2023年有望挑戰(zhàn)30萬棟。30萬棟是最近10年來被認(rèn)為景氣轉(zhuǎn)好的統(tǒng)計(jì)數(shù)量。