【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】觀(guān)察近10年臺(tái)中市人口變化，2013~2018年間每年的人口皆成長(zhǎng)超過(guò)1.6萬(wàn)人，而後兩年人口數(shù)增長(zhǎng)量趨減，更於2021年出現(xiàn)首次負(fù)成長(zhǎng)，流失7,297人；在經(jīng)過(guò)兩年的沉澱期後，最新統(tǒng)計(jì)2023年臺(tái)中全市總?cè)丝跀?shù)來(lái)到2,845,909人，年增約3.15萬(wàn)人，為史上最高！
 
進(jìn)一步分析各行政區(qū)的人口變化，最新統(tǒng)計(jì)20023年人口數(shù)排名前三依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(304,179人)、西屯區(qū)(235,441人)及大里區(qū)(212,511人)。近10年以來(lái)，人口增加仍集中於北屯區(qū)(48,201人)、南屯區(qū)(22,280人)與西屯區(qū)(19,956人) ，其中，北屯區(qū)又以廍子里(24,933人)居冠，其次為水景里(17,282人)，軍功里(15,629人)排第三；反觀(guān)人口流失最多的為東勢(shì)區(qū)(4,485人)、北區(qū)(3,783人)與大甲區(qū)(3,163人)。
 
從人口結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，最新2023年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)依舊由30歲(不含)以下的人口數(shù)居冠，但與10年前相比減少約13.9萬(wàn)人、衰退比例達(dá)13.6％，顯示出少子化的問(wèn)題；另一方面，在60歲(含)以上的人口數(shù)則爆炸性成長(zhǎng)63.9％，10年間增加近25.3萬(wàn)人，反映高齡化危機(jī)。
 
另以臺(tái)中各行政區(qū)家戶(hù)數(shù)表現(xiàn)來(lái)看，2023年家戶(hù)數(shù)排名前三依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(120,351戶(hù))、西屯區(qū)(94,971戶(hù))及大里區(qū)(75,385戶(hù))。近10年以來(lái)，家戶(hù)數(shù)成長(zhǎng)仍集中於北屯區(qū)(30,662戶(hù))、西屯區(qū)(16,395戶(hù))與南屯區(qū)(14,936戶(hù))，其中，北屯區(qū)又以廍子里(10,929戶(hù))居冠，其次為舊社里(7,419戶(hù))，水景里(6,333戶(hù))排第三；反觀(guān)和平區(qū)(330戶(hù))、中區(qū)(265人)及石岡區(qū)(40戶(hù))在10年間的增長(zhǎng)數(shù)量皆不足350戶(hù)，依舊不受市場(chǎng)青睞。
 
隨著社會(huì)變遷，逐漸轉(zhuǎn)為小家庭形式，更於多方因素影響下，諸如婆媳問(wèn)題、多元成家、單親教養(yǎng)…等，單戶(hù)居住人口愈來(lái)愈少，臺(tái)中近10年間的戶(hù)量呈逐年遞減，最新統(tǒng)計(jì)2023年11月臺(tái)中戶(hù)量為2.69人，全市戶(hù)量最高為大安區(qū)(3.16人)、最低為中區(qū)(2.16人)，熱門(mén)的三屯區(qū)(西屯、南屯及北屯)則介於2.48~2.53人間。

 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場(chǎng)研究室陳孟筠協(xié)理表示，以人口總量及年齡層結(jié)構(gòu)可發(fā)現(xiàn)，由於少子化、高齡化以及家庭組成人數(shù)的改變，亦會(huì)影響未來(lái)建商推案的產(chǎn)品定位，同時(shí)為能推出符合消費(fèi)者購(gòu)屋預(yù)算的產(chǎn)品，新案朝小坪數(shù)規(guī)劃方向明確，儼然成為小坪數(shù)買(mǎi)盤(pán)的最強(qiáng)助力，形成「小宅當(dāng)?shù)馈?！反觀(guān)大坪數(shù)產(chǎn)品在市場(chǎng)上的需求度則會(huì)降低。
 
統(tǒng)計(jì)臺(tái)中近年預(yù)售市場(chǎng)推案狀況，推案戶(hù)數(shù)自2016年起呈逐年走升，與市場(chǎng)主流產(chǎn)品為「小坪數(shù)」(小宅)有關(guān)，走「坪數(shù)縮減、戶(hù)數(shù)增加」的推案模式；而最新2023年推案金額為4,825億元，較2022年增加323億元，推案戶(hù)數(shù)為21,995戶(hù)，較2022年大減3,404戶(hù)。
 
陳孟筠表示，面對(duì)政策與利率干擾(房地合一與實(shí)價(jià)登錄新制、平均地權(quán)條例修法、限貸令與升息)，建商改採(cǎi)保守態(tài)度推案而致量減，量減卻出現(xiàn)價(jià)增則反映出高房?jī)r(jià)問(wèn)題。
 
因疫情造成的供應(yīng)鏈斷供問(wèn)題雖已排解，但現(xiàn)階段不僅僅是住宅市場(chǎng)，包含商用、廠(chǎng)房類(lèi)等各類(lèi)型的建照及開(kāi)工總樓地板面積仍處?kù)陡邫n區(qū)，多數(shù)尚待營(yíng)造廠(chǎng)承攬興建，惟缺工班施作造成發(fā)包不易，在搶工潮之下，進(jìn)而推升營(yíng)建成本，後續(xù)亦將面臨開(kāi)徵碳費(fèi)所衍生的成本轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題，未來(lái)趨勢(shì)走「低總價(jià)、高單價(jià)」。
 
進(jìn)一步觀(guān)察建商主力推案區(qū)域，2023年推出戶(hù)數(shù)排名前五名的行政區(qū)依序?yàn)椋罕蓖蛥^(qū)(4,003戶(hù))、西屯區(qū)(3,618戶(hù))、南屯區(qū)(1,962戶(hù))、太平區(qū)(1,883戶(hù))以及烏日區(qū)(1,757戶(hù))；以推出金額來(lái)看，則以西屯區(qū)(1,304.3億)居冠，再來(lái)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(1,073.4億)、南屯區(qū)(567.9億)、太平區(qū)(312.3億)及南區(qū)(291億)。
 
另以成屋市場(chǎng)來(lái)看，2023年買(mǎi)賣(mài)登記棟數(shù)為47,693棟，較2022年減少3,002棟，年衰退5.9％；第一次登記棟數(shù)為24,246棟，較2022年略減105棟，微跌0.6％；陳孟筠說(shuō)，受到貨幣緊縮政策及平均地權(quán)條例影響，房市量能雖受到抑制，但受惠於新青年安心成家優(yōu)惠貸款方案而提振不少買(mǎi)氣，後續(xù)市場(chǎng)回歸自住需求為主，整體而言2023年房市呈上冷下溫格局。

 
對(duì)於2024年市場(chǎng)展望，陳孟筠也指出6大方向，相關(guān)說(shuō)明如下：
(1)商用及具可收益型市場(chǎng)增溫---避開(kāi)房市寒冬及因應(yīng)後續(xù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)走向，建商紛紛轉(zhuǎn)向可長(zhǎng)期持有的可收益性資產(chǎn)及無(wú)銷(xiāo)售庫(kù)存的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，目前建商有高度意願(yuàn)會(huì)保留自家的店面或商場(chǎng)作為自行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)之用，甚至有商用不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售率優(yōu)於住宅不動(dòng)產(chǎn)之情形，故未來(lái)可期商用及具可收益型市場(chǎng)會(huì)增溫。
 
(2)新屋與中古屋展開(kāi)拉鋸戰(zhàn)，後期曝險(xiǎn)機(jī)率增---在打房連續(xù)重拳之下，預(yù)售屋以「工程期輕鬆付款」來(lái)增加購(gòu)屋誘因，而在政府推出「新青安貸款」政策後，也有不少人勇敢下手買(mǎi)房，造成市場(chǎng)買(mǎi)盤(pán)的拉鋸戰(zhàn)；值得一提的是，若下手前未經(jīng)過(guò)審慎評(píng)估就因「前期利多」而進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)屋的人，當(dāng)利多消退後，開(kāi)始面臨龐大的還款壓力時(shí)，也易提升違約率。
 
(3)選擇性信用管制應(yīng)進(jìn)行滾動(dòng)式檢討---隨著高房?jī)r(jià)時(shí)代來(lái)臨，過(guò)去對(duì)於「高價(jià)住宅」的定義已不合乎時(shí)宜，再加上目前限貸令政策易造成實(shí)務(wù)上的阻礙，例如：限期動(dòng)工規(guī)定將讓規(guī)劃設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)時(shí)程受限，難以「慢工出細(xì)活」，反而不利於市容發(fā)展，推行政策不應(yīng)與實(shí)務(wù)脫鉤，應(yīng)適時(shí)進(jìn)行滾動(dòng)式檢討，方能妥善健全房市環(huán)境。
 
(4)未來(lái)房市熱區(qū)與建商面臨的考驗(yàn)---北屯區(qū)推出的個(gè)案數(shù)仍居冠，後續(xù)各大建商將齊聚14期及水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)推案；而在市場(chǎng)缺工問(wèn)題未解之下，建商首重目標(biāo)為力求「準(zhǔn)時(shí)完工交屋」！
 
(5)危老案優(yōu)勢(shì)與危機(jī)並存---危老優(yōu)勢(shì)在於開(kāi)發(fā)商資金取得容易(不在金管會(huì)限縮資金範(fàn)圍內(nèi))，然而劣勢(shì)普遍規(guī)模量體較小，不易工程發(fā)包，以致興建成本提高，而讓售價(jià)必須提高；此外，通常此類(lèi)型的開(kāi)發(fā)規(guī)模都較小，目前處?kù)秶?yán)重缺工潮，在利潤(rùn)權(quán)衡之下，營(yíng)造承包商傾向選擇大型工地，反而讓危老案面臨發(fā)包困難危機(jī)，危老建案出現(xiàn)舉步維艱情形。
 
(6)營(yíng)造業(yè)新契機(jī)來(lái)臨，打擊投機(jī)但應(yīng)扶持國(guó)家公共建設(shè)及企業(yè)投資計(jì)畫(huà)---疫情造成的物價(jià)上漲、材料供應(yīng)及勞動(dòng)人力問(wèn)題致使公共工程發(fā)包幾乎停擺，只能不斷增加工程預(yù)算以求得廠(chǎng)商進(jìn)場(chǎng)投標(biāo)，臺(tái)中巨蛋即為一例，然而現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)政策的施行雖是打著「打擊投機(jī)」的口號(hào)，但實(shí)務(wù)上也易亂槍打鳥(niǎo)造成市場(chǎng)全趴的局面。
 
舉例來(lái)說(shuō)，政府打房將營(yíng)造業(yè)也列入建商開(kāi)發(fā)之列而限縮資金，但疫情期間公共工程多次流標(biāo)已積壓過(guò)多工程，再加上民間企業(yè)投資新建與住宅市場(chǎng)興建需求，讓營(yíng)造業(yè)出現(xiàn)接單滿(mǎn)載情形，進(jìn)入10年來(lái)最大的紅利期，市場(chǎng)上更是屢屢出現(xiàn)大型工程案找不到適合營(yíng)造廠(chǎng)承攬的狀況。
 
考量工程發(fā)包會(huì)有不少預(yù)付款且金額不在少數(shù)，有鑑於此，為扶持營(yíng)造業(yè)的擴(kuò)張期，理應(yīng)對(duì)營(yíng)造業(yè)排除在銀行限縮資金範(fàn)圍之外，方能讓公共工程順利推動(dòng)、促進(jìn)民間企業(yè)投資案以及減少爛尾樓的發(fā)生機(jī)率。