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Q1大型商用不動(dòng)產(chǎn)與土地交易「年增率」大躍進(jìn)

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2024-03-26

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第一季大型商用不動(dòng)產(chǎn)與土地交易年增率大躍進(jìn)

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，在預(yù)防性通膨的考量下，央行宣布調(diào)升基準(zhǔn)利率半碼，此舉將使平均房貸貸款利率提升到2.2％以上，對於不同類型的買方影響各異。

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】臺灣總統(tǒng)大選落幕後，排除國內(nèi)政治環(huán)境不確定性，以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，商用不動(dòng)產(chǎn)交易動(dòng)能保持穩(wěn)健，根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，第一季大型商用不動(dòng)產(chǎn)成交金額(單筆3億元以上)為240億元，受到低基期影響，年增率為46％。住宅市場的剛性買盤支持，以及新青安政策等題材發(fā)酵下，土地市場買氣轉(zhuǎn)趨熱絡(luò)，建商購地動(dòng)能回溫，大型土地單季成交金額(含土地與地上權(quán))達(dá)371億元，與2023年第一季的低基期相比下，年增率更達(dá)到135％，顯示建商樂觀看待住宅後市發(fā)展。

科技業(yè)持續(xù)作為商用不動(dòng)產(chǎn)市場最主要買方，在購置廠辦與辦公室的驅(qū)動(dòng)下，本季投入金額達(dá)78億元，貢獻(xiàn)超過3成的交易。本季最大筆交易即由臺達(dá)電以47.9億元購入內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)利豐大樓與瑞光大樓2棟大樓所寫下，這也是繼臺達(dá)電在2018年斥資10億元在瑞光路上購地自建廠辦大樓後，再次於同一路段購置辦公空間，同區(qū)域擴(kuò)編仍是企業(yè)的首選；另外，電子零件通路商利機(jī)則是購入臺中七期預(yù)售商辦案聯(lián)聚中維大廈27樓，每坪單價(jià)73萬元，作為營運(yùn)總部。

第二大的主力買方為建商，單季投入金額達(dá)68億元，指標(biāo)交易包括國聚建設(shè)斥資34億元購買臺中南屯婚宴會館，以及國盟開發(fā)向南山人壽購入基隆物流倉儲，總金額13億元。從近幾季建商布局的策略中可以發(fā)現(xiàn)，除購置整棟可立即開發(fā)的商用不動(dòng)產(chǎn)，避開央行的土地限期開發(fā)規(guī)範(fàn)外，部分建商則是購置帶租金收益的標(biāo)的，將整體開發(fā)期程拉長。另外，個(gè)人投資人的投資動(dòng)向也值得關(guān)注，本季投資金額達(dá)26億元，占比超過1成，包括總金額16.4億元的臺南國賓影城，與9.8億元的元大銀行承德分行大樓，雙雙由自然人購買。

保險(xiǎn)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)購置動(dòng)能依然維持低檔，甚至呈現(xiàn)買少賣多的現(xiàn)象，本季僅有臺新人壽以14.5億元購置臺南工業(yè)廠房，而南山人壽則出售資產(chǎn)，總額達(dá)60.9億元，為繼2023年新光人壽、宏泰人壽、全球人壽、和泰產(chǎn)險(xiǎn)處分資產(chǎn)後，最積極活化資產(chǎn)的保險(xiǎn)業(yè)，也顯示保險(xiǎn)業(yè)在優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的考量下，改變過去只進(jìn)不出的不動(dòng)產(chǎn)投資策略。此外，隨著上週中央銀行調(diào)升基準(zhǔn)利率半碼後，保險(xiǎn)業(yè)最低不動(dòng)產(chǎn)投資報(bào)酬率門檻上調(diào)至2.97％，將壓縮保險(xiǎn)業(yè)參與不動(dòng)產(chǎn)投資的機(jī)會。

土地市場則出現(xiàn)回暖的跡象，單季交易金額為371億元，季增率與年增率分別為2％與120％。建商購地意願(yuàn)回升，第一季購地金額為245億元，比2023年同期的80億元大幅增長。此外，隨著對住宅市場的信心增加，建商購地規(guī)模明顯提升，單筆規(guī)模超過10億元的購地案就有8筆，比2023年同期增加6筆。最高金額的前三筆分別為新苑興業(yè)等開發(fā)商以35億元購置的桃園晶悅飯店重建案基地，愛山林與亞昕則以33億元與20億元購入新北泰山與林口新市鎮(zhèn)土地。土地交易區(qū)域則集中在北臺灣，桃園市、新北市與臺北市分別有85億元、84億元跟63億元排名前三名。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，在預(yù)防性通膨的考量下，上周央行宣布調(diào)升基準(zhǔn)利率半碼，此舉將使平均房貸貸款利率提升到2.2％以上，對於不同類型的買方影響各異?？萍紭I(yè)的自用型買家方面，AI題材發(fā)酵與臺積電擴(kuò)廠效應(yīng)，再加上經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，預(yù)估2024年科技產(chǎn)業(yè)的空間需求持續(xù)成長，除了生產(chǎn)作業(yè)場域的需求，2023年即顯現(xiàn)的總部與辦公空間整合需求將持續(xù)發(fā)酵，北臺灣具備產(chǎn)業(yè)群聚題材的區(qū)域，或是在大眾交通運(yùn)輸節(jié)點(diǎn)的科技廠辦，將受到青睞；投資型買方則面臨利率上升壓縮租金利差，租金的成長潛力成為評估重點(diǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)保值性的考量下，個(gè)人投資人或家族投資公司在市場上具備一定能見度。整體而言，在經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展下，仍樂觀看待未來1至2季的商用不動(dòng)產(chǎn)市場表現(xiàn)。