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央行升息！商用不動(dòng)產(chǎn)「先蹲后跳」

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2024-03-28

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宏大國際資產(chǎn)：北市十大商辦出爐升息商用不動(dòng)產(chǎn)先蹲後跳

宏大國際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛指出，本次升息對(duì)住宅市場是繼平均地權(quán)條例修正案、囤房稅2.0後再設(shè)一箭，勢必影響買氣，短期交易量會(huì)縮減，但對(duì)於商用不動(dòng)產(chǎn)市場，則反而是先蹲後跳的格局。

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2024年3月21日央行公布最新利率決策，出乎意料升息半碼，市場為之震驚。央行總裁楊金龍表示是為了預(yù)應(yīng)電價(jià)調(diào)漲，將帶動(dòng)物價(jià)上漲所做的預(yù)防性升息。這一升息0.125％對(duì)房地產(chǎn)購買信心會(huì)不會(huì)動(dòng)搖、市場會(huì)不會(huì)有影響？宏大國際資產(chǎn)2024年3月28日表示，本次升息對(duì)住宅市場是繼平均地權(quán)條例修正案、囤房稅2.0後再設(shè)一箭，勢必影響買氣，短期交易量會(huì)縮減，但對(duì)於商用不動(dòng)產(chǎn)市場，則反而是先蹲後跳的格局。

資金鳳還巢企業(yè)擴(kuò)充 商辦持續(xù)利多

宏大國際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛指出，由於近幾年臺(tái)商回流、外資加碼、企業(yè)擴(kuò)張等利多因素，商用不動(dòng)產(chǎn)市場處於供給不足，但需求持續(xù)成長的現(xiàn)象，已連續(xù)六年價(jià)量齊揚(yáng)，且每年突破千億元交易，比較未受到一系列打房政策的影響。其中臺(tái)北市中心的商辦市場，有二大關(guān)鍵因素推升價(jià)量齊揚(yáng)，其一是全臺(tái)企業(yè)近年?duì)I收及獲利年年報(bào)喜，公司擴(kuò)充、合併需求持續(xù)進(jìn)行中，但新增也可售供給卻少到屈指可數(shù)，商辦市場行情持續(xù)上漲到較合理行情，因此才開始有建商著手興建商辦建案; 其二是商辦產(chǎn)品其投資報(bào)酬率平均約2.4％~3.0％，遠(yuǎn)大於一般住宅的平均1.5％~1.8％，相對(duì)是更穩(wěn)健的投資標(biāo)的。

商辦投報(bào)率及價(jià)格先蹲後跳

這次的升息，是否會(huì)影響到買方購買商辦的意願(yuàn)，進(jìn)而影響價(jià)格？陳益盛認(rèn)為，以自用者的角度而言幾乎無影響，因?yàn)樯⑼瑫r(shí)，預(yù)期租金也將上漲，因此提高租金或貸款利息的選擇，就看使用需求及購買力來決定。反之如以投資的角度來看，以現(xiàn)有買價(jià)購買的如是租賃中的標(biāo)的，其租金雖無法立刻調(diào)漲，但合約期限一到也將是租金上漲的時(shí)機(jī)，因此商辦投報(bào)率及價(jià)格將呈現(xiàn)先蹲後跳的格局。北市商辦產(chǎn)品的抗跌除了供給不足、需求增加之外，另一原因在於地段好，多數(shù)商辦大樓都位居捷運(yùn)站周邊，以投資不動(dòng)產(chǎn)第一天條就是「地段、地段、地段」，因此也降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)照豪宅的每坪200萬起跳，相對(duì)仍是自用、投資置產(chǎn)的優(yōu)先選擇之一。

十大商辦出爐 百萬單價(jià)將成為常態(tài)

陳益盛多年經(jīng)營商辦市場，業(yè)界的稱號(hào)是「商辦守護(hù)神」，他觀察到北市好的商辦大樓成交百萬單價(jià)將成為常態(tài)。儘管目前商辦大樓多數(shù)屋齡逾20~30年，但只要符合三要件:地點(diǎn)坐落近大捷運(yùn)站450公尺內(nèi)、玻璃帷幕外觀、管理維護(hù)良好等條件，就是可以投資購買的好標(biāo)的，如果標(biāo)的也是知名建商興建，則更是加分，而長線來看尚具有都更重建的增值潛力。宏大國際資產(chǎn)最新調(diào)查列出近年十大中古商辦交易標(biāo)的，其中有4件是透過宏大成交，他還記得在幫客戶代尋標(biāo)的、溝通出售價(jià)格、媒合交易價(jià)格、疑難雜癥解決…等過程，一路陪著客戶的公司從小規(guī)模到逐年擴(kuò)大，一直幫客戶換屋、換大，協(xié)助企業(yè)一起成長，很有使命感、也很有成就感。