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高力國(guó)際：首季北市辦公室「整體表現(xiàn)活絡(luò)」

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2024-04-11

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首季北市辦公室空置率縮小至5.85％平均租金微幅上漲至2600元

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)高力國(guó)際最新「2024年第一季臺(tái)北市商辦市場(chǎng)調(diào)查」，本季有元大金融廣場(chǎng)、元大人壽金星大樓以及虹耀文創(chuàng)大樓等3棟新供給入市，整體總量來到近138萬坪。需求方面因?yàn)橛凶杂每偛考捌髽I(yè)承租搬遷完成，推升第一季淨(jìng)去化量來到26,695坪，空置率則降至5.85％；而以統(tǒng)計(jì)樣本的190棟大樓內(nèi)，高達(dá)129棟呈現(xiàn)滿租，比重將近七成，市場(chǎng)整體表現(xiàn)活絡(luò)。

高力國(guó)際企業(yè)租戶服務(wù)部資深執(zhí)行董事陳頌民預(yù)期2024年租金仍緩步上漲，到年底平均租金預(yù)測(cè)微漲至2,640元/坪/月，空置率將小幅上升至6.7％。

高力國(guó)際研究部董事梁儀盈觀察各商圈辦公室首季現(xiàn)況，南京松江商圈因新增供給入市，導(dǎo)致空置率短期上揚(yáng)；西區(qū)則因上海商銀自用總部進(jìn)駐以及新壽大摩天大樓承租客進(jìn)駐，空置率明顯由2023年第四季的9.2％下降至本季的2.85％。以各等級(jí)來看，頂級(jí)大樓本季維持在20％的水準(zhǔn)，預(yù)料短期內(nèi)空置率恐仍維持高點(diǎn)，待富邦A(yù)25去化後將有較明顯改善；而A級(jí)大樓在本季則貢獻(xiàn)了近97％的淨(jìng)去化量，空置率來到4.8％。租客需求來源上，延續(xù)先前幾季趨勢(shì)，科技業(yè)與生技醫(yī)藥業(yè)為本季承租主力，高力國(guó)際企業(yè)租戶服務(wù)部資深執(zhí)行董事陳頌民認(rèn)為未來兩年的產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)仍會(huì)聚焦在科技業(yè)、健康相關(guān)產(chǎn)業(yè)與能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)，預(yù)料這類企業(yè)也將持續(xù)引領(lǐng)租賃需求擴(kuò)張。

租金方面，在市場(chǎng)活絡(luò)表現(xiàn)下，本季平均租金持續(xù)上揚(yáng)，來到2,600元/坪/月，較上季微漲約0.6％，各商圈租金持續(xù)全面上揚(yáng)，目前除了南京東路四五段商圈外，其餘商圈租金都超過2,000元/坪/月，而進(jìn)駐信義區(qū)的成本更是來到將近3,300元/坪/月。以等級(jí)而言，頂級(jí)大樓租金為4,376元/坪/月，A級(jí)大樓為2,924元/坪/月，B級(jí)大樓為1,976元/坪/月。陳頌民認(rèn)為，經(jīng)過這幾年企業(yè)對(duì)於升級(jí)辦公空間與門面的需求，租賃市場(chǎng)已出現(xiàn)兩極化，使得頂級(jí)及A級(jí)大樓與B級(jí)大樓之間的租金差異也越來越明顯。

展望接下來的幾個(gè)季度，陳頌民預(yù)測(cè)2024年全年總計(jì)會(huì)有約3.5萬坪的新增供給釋出，扣除其中的4成為企業(yè)自用，大約有2萬坪在市場(chǎng)上流通，因此2024年是市中心辦公大樓新增供給壓力相對(duì)小的一年，由於市場(chǎng)衝擊最小，預(yù)期2024年租金仍緩步上漲，到年底平均租金預(yù)測(cè)微漲至2,640元/坪/月，空置率將小幅上升至6.7％。同時(shí)，他也點(diǎn)出市中心在2025與2026年的兩個(gè)年度預(yù)料有高達(dá)20萬坪新增供給大浪進(jìn)入市場(chǎng)，尤其西區(qū)、民生敦北及信義等三個(gè)商圈，在2026年以後有明顯新增供給入市。

高力國(guó)際ESG策略服務(wù)部資深董事朱秉瑩指出全球辦公室不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查顯示，於2022-2023年取得國(guó)際級(jí)綠色標(biāo)章的商辦大樓具有高達(dá)12％租金溢價(jià)率的良好表現(xiàn)。除了能吸引國(guó)際型與進(jìn)出口產(chǎn)業(yè)租戶的青睞之外，業(yè)主具體實(shí)踐永續(xù)節(jié)能更能維持相對(duì)低廉的電費(fèi)與維護(hù)成本以提升企業(yè)營(yíng)運(yùn)能效。

高力國(guó)際ESG策略服務(wù)部資深董事朱秉瑩(右)指出，取得國(guó)際級(jí)綠色標(biāo)章的商辦大樓具有高達(dá)12％租金溢價(jià)率的良好表現(xiàn)。

目前2024年的市場(chǎng)將呈現(xiàn)租金及空置都持續(xù)緩步上漲的格局。但陳頌民認(rèn)為市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折預(yù)料將出現(xiàn)在2025年，主因是市場(chǎng)將面臨新大樓挾嶄新規(guī)格與綠色認(rèn)證等級(jí)優(yōu)勢(shì)，與中古大樓產(chǎn)生大量的新舊供給競(jìng)爭(zhēng)。而除了企業(yè)對(duì)於綠色認(rèn)證大樓的需求在今年將更顯著外，近期強(qiáng)震過後，許多既有大樓的房東及承租客對(duì)於建物安全也更加重視，因此在聚焦建物永續(xù)及建物安全的兩個(gè)議題下，他也建議既有大樓房東加速檢視並升級(jí)大樓安全及規(guī)格，除了降低租客流失的機(jī)率外，也可以提高與未來新增供給競(jìng)爭(zhēng)的利基。