【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大臺中房市交易動態(tài)資訊平臺」發(fā)布2024年Q1大臺中房市分析季報，就臺中市2024年Q1不動產交易量體及價格進行專業(yè)分析。在建物買賣移轉登記數量部分，2024年Q1臺中買賣移轉棟數為12,130棟，季衰退11.6％、年成長22％，前三名交易熱區(qū)依序為北屯區(qū)(2,043)棟、西屯區(qū)(1,355)棟及南屯區(qū)(1,036)棟。由於每年Q4屬傳統(tǒng)旺季，2023年第四季於北屯區(qū)即爆量，湧出高達2,803棟，南屯區(qū)與西屯區(qū)亦不惶多讓，分別有1,519棟、1,476棟，三屯區(qū)加起來的交易量即佔全市42.3％，因而墊高基期，使得季表現有下修情形。
 
就第一次登記棟數方面，2024年第一季共有4,680棟，季大減51％、年增率為12.9％，季表現大幅下修主因係2023年Q4於北屯區(qū)、梧棲區(qū)、太平區(qū)等地皆有破千交易量形成高基期所致。

以最新單月表現來看，2024年5月臺中建物買賣移轉棟數為4,918棟，相較於上月成長20.7％，比2023年同月增加21.4％，不論年或月表現皆有雙位數增，而5月前三大交易熱區(qū)依序為南屯區(qū)(675棟)、西屯區(qū)(667棟)及北屯區(qū)(630棟)。

建照、使照及開工戶數部分，2024年Q1建照量為5,420戶，比2023年同期小幅減少453戶；使照戶數為4,842戶，比2023年同期增加1,037戶；開工戶數為4,427戶，比2023年同期減少2,201戶。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示，目前使照核發(fā)量開始走升，表示完工物件供給量增加，當新成屋大舉投入市場時，因可供選擇的房屋變多會增加競案壓力，有望使房價漲幅收斂，並可提高議價空間，對於購屋民眾來說會相對有利，反之，倘若市場需求遠大於供給時，房價就容易走高。

 
另外觀察開工數近年同期表現，110~2023年第一季的開工數落在6,628~8,045戶不等，皆處於高水位，反觀2024年第一季已量縮至不足5千戶，對此陳孟筠指出，據勞動部最新發(fā)布的人力需求調查結果顯示，營建業(yè)人力需求為3,827人，缺工數依舊高居不下，恐影響後續(xù)工程發(fā)包致開工順延；再者，近期也因房市熱度再起，使得央行擬重新評估要再祭出新的房市管制措施，若建商因而推案轉趨保守，開工數量減亦為可預期的狀況。
 
依實價登錄資料分析，2024年Q1成交金額為1,721億元，季減12.1％、年增31.3％；成交量為11,027件，季衰減17.8％、年成長11％。據長期觀察，不論是交易數量或成交金額，每年於Q4均有一波漲幅，故對比於每年Q1的表現，皆會出現常態(tài)且慣例性的跌幅。

在土地成交價格部分，2024年Q1都內土地各類均價表現與上季相比：住宅區(qū)表現與上一季相當，連三季緩漲；商業(yè)區(qū)大漲11.6萬/坪，主要係因幾近過半交易屬成交單價高於50萬/坪，致均價大幅拉升；工業(yè)區(qū)因在上一季有數筆持分整合集中交易致整體價格大幅下修，本季在沒有特殊交易的干擾下，價格向上修正，價揚7.9萬/坪；農業(yè)區(qū)續(xù)揚2.1萬/坪，並來到歷年次高；其他土地的部分本季仍以道路用地交易佔大宗，市場需求不減致均價走揚。
 
而都外土地各類均價與上季相比：甲建與乙建分別走跌6.4萬/坪、4萬/坪；丁建漲幅達4萬/坪；其他微跌0.6萬/坪；丙建與農牧用地價穩(wěn)。


近年來區(qū)分所有建物建坪平均單價為：大樓單價約23萬/建坪，華廈單價約18.3萬/建坪，公寓單價約16.8萬/建坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2024年Q1區(qū)分所有建物建坪單價表現，其中因本季華廈新屋交屋潮趨緩，故價格有拉回修正。

近年來各類型建物平均總價為：透天厝平均總價約1,650萬，大樓平均總價約1,180萬，華廈平均總價約640萬，公寓平均總價約490萬。進一步觀察2024年Q1各類產品總價變化：公寓、大樓及透天厝表現與上一季大致持平，總價漲幅在14~42萬元不等，僅華廈價跌約80萬元。
 
2024年Q1各行政區(qū)屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者)，以南屯區(qū)單價較高，而交易量則集中在北屯區(qū)、南屯區(qū)及南區(qū)。北屯區(qū)全區(qū)價揚超過1萬/建坪，尤以均標成長達4萬/建坪最多；南屯區(qū)前標小跌近2萬/建坪，底標~後標主要受文心愛悅挹注影響而價漲；南區(qū)適逢大松林裡及惠宇謙仁MRT整批交易，成交價分別為31~34.6萬/建坪、30~41萬/建坪，故帶動底標~均標走高。
 
而分析2024年Q1各行政區(qū)屋齡2年內透天厝交易案件(超過40件者)，以北屯區(qū)之平均總價較高，本年度新屋透天厝交易熱區(qū)為太平區(qū)、北屯區(qū)及烏日區(qū)。太平區(qū)購買主力帶為1,698~3,108萬元間，均標大幅回跌至2仟萬元以下，而頂標則續(xù)揚；北屯區(qū)購買主力帶為3,750~4,668萬元間，本季高達九成交易屬總價3仟萬元以上，故全區(qū)顯著拉升；烏日區(qū)購買主力帶為1,485~2,460萬元間，均標成長300萬元，前標則下修近200萬元，其餘區(qū)位持平。

進一步就2024年Q1各類型建物之主力總價帶分析，結果如下表所示。綜觀上述結果，可得知不分新屋或中古屋，華廈產品以總價落點在500~1,000萬元間較受消費者青睞，而住宅大樓及透天厝產品則分別以1,000~1,500萬元間、1,500~2,000萬元間為購買主力總價帶，其中，住宅大樓及透天屋的購屋門檻與2023年Q4相比，皆有上修情形，表示房價走升態(tài)勢底定，須準備的購屋資金只增不減！

 
陳孟筠說，近期不動產買氣持續(xù)暢旺，判斷房市剛性需求面可從人口指標、薪資水準及勞動市場等面向來評比，有鑑於臺灣自然人口「生不如死」(出生低於死亡)已屬常態(tài)，因此要檢視挹注房市動能的人口紅利就要從人口社會增加(遷入遷出)指標來看。結算2023年臺中各行政區(qū)人口社會增加數據，揮別2022年多數行政區(qū)淨遷入屬負成長態(tài)樣，2023年各區(qū)社會人口皆有爆發(fā)性增加，其中又以彰化、新北、南投、臺北及高雄等區(qū)域移入最多，全市社會人口成長高達35,199人、年增9.17倍！顯示在臺中不斷地優(yōu)化交通、建設、經濟發(fā)展等計畫，磁吸效應持續(xù)發(fā)威。

為判斷臺中人口移入的分布軌跡，故以2023年全年社會人口淨遷入與建物移轉棟數排名前十位的行政區(qū)數據進行交叉比對，可發(fā)現兩者重疊性高達九成，三屯區(qū)依舊為移居首選區(qū)域，並以北屯區(qū)最受青睞，大幅度領先其他行政區(qū)；此外，亦可看出原臺中市區(qū)包含東、西、南、北區(qū)皆榜上有名，凸顯出舊市區(qū)雖屬早期開發(fā)地區(qū)，但在具備完善生活機能條件下，例如成熟商圈與交通網絡等，仍舊吸引不少人進駐，也為當地房價形成一股支撐力道！