【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】美國繼出第二輪量化寬鬆貨幣政策(QE2)，再次引爆大量資金湧出，市場資金、熱錢持續(xù)流入亞太地區(qū)主要國家，臺灣房地產(chǎn)價值水漲船高，選擇商辦大樓作為置產(chǎn)及自用需求已有增加趨勢，外資、陸企、臺商及本土中小企業(yè)看好這波商用不動產(chǎn)景氣，勇於進(jìn)場佈局，指標(biāo)商辦大樓屢創(chuàng)高價成交。

根據(jù)永慶房屋商仲事業(yè)部的調(diào)查顯示，第3季中小型辦公大樓總交易金額大增，相較去年金融海嘯時的第1季成長4倍，創(chuàng)高價成交個案更高達(dá)4成之多，10月份商辦買家則有8成以上是以置產(chǎn)或自用為主。

永慶房屋研展室協(xié)理黃增福表示，國內(nèi)景氣持續(xù)好轉(zhuǎn)，10月份失業(yè)率也可望降到5%以下，刺激辦公需求大增，商辦價值大幅提升；最近有很多買家就是選擇辦公產(chǎn)品作為個人或企業(yè)資產(chǎn)配置的一環(huán)，而買來自用等增值的企業(yè)主也不在少數(shù)，在價、量的帶動下，商辦總交易金額持續(xù)擴(kuò)增。

臺幣升值氣勢無法擋、資金狂潮襲捲臺灣商用不動產(chǎn)，臺北市辦公大樓在各商圈的成交價格正不斷被刷新，中小型辦公市場也跟著熱絡(luò)起來。根據(jù)永慶房屋的成交資料顯示，今年第3季辦公大樓價格與總交易金額雙雙突破歷史新高，辦公均價每坪48.8萬，與去年第1季金融海嘯房市谷底時，大幅上漲34%，總交易金額增加高達(dá)4倍，成交個案更有4成是創(chuàng)同棟大樓的新高記錄。雖然10月份最新辦公均價降至45萬，但主要是內(nèi)湖區(qū)成交較多，拉抵整體均價。

黃增福分析，受辦公租金長期低迷影響，金融海嘯後的辦公價格漲幅相較店面、豪宅產(chǎn)品仍有段落差，但從最近商辦買家高價出手的闊氣來看，10月份創(chuàng)高價個案也維持在3成，短期的租金投報率也不再是主要考量，產(chǎn)品是否具增值潛力才是決定出手的關(guān)鍵。此外，市中心辦公價格拉高後，屋主惜售心態(tài)濃厚、議價幅度縮小，部分買家已開始往市中心外圍及內(nèi)科園區(qū)尋找適合物件。

黃增福進(jìn)一步指出，最近幾個月來，可發(fā)現(xiàn)有愈來愈多的外資銀行、陸資企業(yè)進(jìn)駐信義計畫區(qū)，商圈內(nèi)A辦指標(biāo)「統(tǒng)一國際大樓」日前更傳以每坪170萬的豪宅價格成交，將信義計畫區(qū)一舉推上國際市場的舞臺。此外，觀察陸資來臺投資狀況，去年7月開放後，去年時還僅有23家受核準(zhǔn)來臺(有1家後來退出)，而今年10月底陸資企業(yè)家數(shù)已爆增至70家，累計家數(shù)來到92家。進(jìn)一步觀察陸資來臺設(shè)點位置，已設(shè)辦公場所的61家，有37家是在臺北市，其中信義區(qū)有9家為最多，其次是中山區(qū)、松山區(qū)各有8家，內(nèi)湖區(qū)也有5家，顯見陸資來臺設(shè)辦地點多集中在臺北市的熱門辦公商圈。

另一方面，從商辦買家的購買動機(jī)發(fā)現(xiàn)，置產(chǎn)、自用買家正積極投入商辦市場，資產(chǎn)配置的買方佔比從今年第1季的32%增加到45%，成交區(qū)域則多分布在信義計畫區(qū)周邊、敦北商圈及內(nèi)科園區(qū)。黃增福表示，信義計畫區(qū)辦公大樓已成為北市頂級商辦代表，深受陸資及外商銀行的青睞，靠近商圈外圍的舊辦公大樓也吸引本土中小企業(yè)置產(chǎn)購買。
敦北商圈則受松山機(jī)場直飛上海虹橋、東京羽田，以及捷運(yùn)文湖線雙題材加持，商務(wù)往來更加便利，辦公買氣扶搖直上。內(nèi)科園區(qū)則是近期交易最熱絡(luò)地區(qū)，國內(nèi)外企業(yè)總部聚集、磁吸效應(yīng)強(qiáng)，辦公價格又相較市中心便宜，無論是置產(chǎn)或自用，都是相當(dāng)受到市場的捧場。

此外，自用需求的買方佔比也從30%增加到36%，雖然增加幅度不大，但也逐漸站穩(wěn)3成以上的比例，這類買家多往傳統(tǒng)的辦公商圈尋找適合物件，例如敦南商圈、南京松江商圈及南京復(fù)北商圈等地。黃增福表示，北市傳統(tǒng)辦公商圈的辦公價格漲幅不大，而B辦大樓符合自用需求買方的預(yù)算範(fàn)圍，交易量增加最多，加上生活機(jī)能成熟，交通便利性佳，市場需求仍大。

迎接後ECFA時代的商辦市場新契機(jī)，黃增福指出，政府積極對外招商的成果已逐漸展現(xiàn)，外商、陸資來臺投資家數(shù)持續(xù)增加，日後可期待的不僅是辦公、店面等商用不動產(chǎn)的需求，未來大陸人士來臺購買不動產(chǎn)法規(guī)若有進(jìn)一步鬆綁，兩岸商務(wù)人士的自住需求將推升房市買氣更勝以往，加上內(nèi)需持續(xù)成長、市場資金湧進(jìn)臺灣，房地產(chǎn)投資價值高、抗通膨，更適合企業(yè)主作為資產(chǎn)配置及自用需求的考量。

近期臺北市重要商辦大樓交易案件一覽

交易日期	成交大樓	商圈	成交單價 (萬元/坪)
2010/10	統(tǒng)一國際（30樓）	信義計畫區(qū)	170
2010/10	統(tǒng)一國際（28樓）	信義計畫區(qū)	133
2010/09	統(tǒng)一國際（27樓）	信義計畫區(qū)	133
2010/07	統(tǒng)一國際（29樓）	信義計畫區(qū)	130
2010/08	臺北金融中心（部分樓層）	敦北民生	116
2010/06	國泰世華銀行（部分樓層）	敦南	93
2010/11	首都銀行大樓（9F）	敦南	83.1
2010/08	慶豐銀行總行大樓（整棟）	站前	82
2010/05	世紀(jì)金融廣場（部分樓層）	信義世貿(mào)	80
2010/08	和成大樓（整棟）	南京松江	78
2010/10	首都銀行大樓（7F）	敦南	73.5

資料來源：永慶房屋商仲事業(yè)部