永慶：大臺北股價、房市連動性大

【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】永慶房屋與政大地政學(xué)系林左裕教授研究團(tuán)隊(duì)，合作建立永慶領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)(Yungching Leading Index，簡稱YLI)模型，研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，股價指數(shù)變化、購屋貸款利率、家庭可支配所得、房租年增率、經(jīng)濟(jì)成長率等5項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動，可解釋臺灣房價變動、影響性。

研究更指出，包含臺北市、新北市、新竹市、桃園縣、臺中市、基隆市等六大中部以北都會區(qū)，「股價」波動對於房價影響效果均位居影響因素前兩位，顯示股市波動造成短期資產(chǎn)變化效果，深深牽動這幾個都會區(qū)的房市投資動能。

永慶房屋研展室協(xié)理黃增福表示，根據(jù)證交所的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，臺灣股市歷年成交的總金額在1992年僅約臺幣5.9兆元，但到了去2009年已高達(dá)約臺幣29.7兆元，10多年來成長幅度高達(dá)400%以上，顯示國人進(jìn)出股市金額明顯攀升，因2009年底本國自然人佔(zhàn)股市總交易量約75%，這種現(xiàn)象意味若股市大幅振盪，將立即影響一般投資大眾的資產(chǎn)。

由於國人受「有土斯有財」的觀念影響，偏好將股市獲利轉(zhuǎn)進(jìn)房市，因此短期股市的漲跌，也將使得市場中「售屋求現(xiàn)」或是「購屋置產(chǎn)」的比重增加，進(jìn)而使房價波動加大。由永慶及政大的研究成果發(fā)現(xiàn)，「股價」的波動對6大都會區(qū)房價影響效果位居影響因素前兩位可見一般，同時也可呼應(yīng)自97年國際金融海嘯後，隨股市大幅攀升，2009年房價同樣大幅走高的事實(shí)。

此外，研究成果指出臺北市、新北市、新竹市、桃園縣、臺中市、基隆市等6大臺中以北都會區(qū)房價深受「股價」波動影響，黃增福表示，由於這些都會區(qū)無非具有ECFA簽訂資金匯入、升格效應(yīng)、捷運(yùn)興建、航空城、竹科及高鐵、火車站都更等吸引投資人目光的題材，因此，相對受到從股市獲利投資者青睞，房價受到股價波動影響也較深。

以2009年Q1~Q4季平均股價漲幅達(dá)66%來看，6大都會區(qū)2009年房價漲幅普遍介於10~30%，股價變動所造成的資產(chǎn)變化效果，牽動這六大都會區(qū)的房市投資動能。相對而言，臺南市、高雄市、宜蘭縣的房市就對股市相對「冷感」，在2009年Q1~Q4股市大漲之際，上述三區(qū)的房價僅3~11%的漲幅。

再者，根據(jù)永慶YLI指數(shù)研究發(fā)現(xiàn)，全臺9大都會區(qū)中影響房價經(jīng)濟(jì)因素各有不同，以臺北市來說，房價變動受到股價指數(shù)變化、購屋貸款利率、家庭可支配所得、房租年增率、經(jīng)濟(jì)成長率的影響；而臺南市則以家庭可支配所得及房租年增率對房價變動影響力最高。

黃增福表示，經(jīng)濟(jì)變動與房市息息相關(guān)，不過，若以整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變動，加以認(rèn)定各縣市房市走勢會一致，可能會有所偏頗。由於，由於各都會區(qū)具有不同的市場特性，因此在同一經(jīng)濟(jì)情勢變化下，對於不同的都會區(qū)的房市將產(chǎn)生何種影響，應(yīng)該有不同的解讀。

黃增福舉例，以屬在地買盤市場的臺南市來說，近年來房市各季交易價量波動不大，房市發(fā)展相當(dāng)平穩(wěn)，市場買盤多屬在地客群，外來客相當(dāng)稀少，而由永慶領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)(YLI)研究發(fā)現(xiàn)，對於臺南市房價解釋力最高的因素分別是家庭可支配所得及房租年增率，顯示與購屋能力習(xí)習(xí)相關(guān)的家庭可支配所得及與實(shí)質(zhì)租金報酬的房租年增率，才是影響臺南房價走勢的關(guān)鍵。

另外，對於如外資、臺商、本土企業(yè)主青睞的臺北縣市，因有外來資金及投資者股市獲利挹注，影響房價因素則較多元，包含家庭可支配所得、股價指數(shù)、房租年增率、購屋貸款利率、經(jīng)濟(jì)成長率，均對北縣市房價走勢產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

黃增福指出，依照YLI指數(shù)模型加以研判，因第3季各項(xiàng)影響經(jīng)濟(jì)因素數(shù)據(jù)漲跌互見，雖經(jīng)濟(jì)成長率較Q2下滑、房貸利率攀升，但受到到第3季股價指數(shù)走高、房租年增率走揚(yáng)，預(yù)期Q4全臺九大都會區(qū)中，臺北市、新北市、新竹市、臺中市、臺南市、基隆市等6個都會區(qū)房價仍有走揚(yáng)機(jī)會，而宜蘭縣、高雄市、桃園縣房價則可能盤整走弱。

黃增福最後表示，雖近期股價指數(shù)8400點(diǎn)已位於相對高檔區(qū)，加上近期中國持續(xù)調(diào)控房市，民眾對未來經(jīng)濟(jì)前景的信心略產(chǎn)生觀望，對於房市可能產(chǎn)生短期降溫作用，但由於目前國際資金持續(xù)湧入臺灣，臺灣經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)甦、股匯雙升，長遠(yuǎn)來看應(yīng)仍值得期待，建議目前有意佈局房市者，不妨考慮具投資題材的潛力區(qū)，逢房價回檔加以佈局，相信將有機(jī)會在未來獲得豐厚的投資報酬。