預(yù)售屋履約保證機(jī)制進(jìn)一步保障購屋者權(quán)益

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2011年5月1日起即將實(shí)施「預(yù)售屋履約保證機(jī)制」，並納入預(yù)售屋定型化契約範(fàn)本。內(nèi)政部表示，經(jīng)與相關(guān)單位及業(yè)者研商後，決定將「不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)信託」列為內(nèi)政部同意的履約保證方式，同時(shí)確定「同業(yè)連帶擔(dān)?！沟姆旨?jí)及擔(dān)保方式。

部長(zhǎng)江宜樺強(qiáng)調(diào)「預(yù)售屋履約保證機(jī)制」實(shí)施後，將能有效遏止不肖建商捲款潛逃，保障消費(fèi)者權(quán)益，同時(shí)對(duì)於不遵守相關(guān)規(guī)定的業(yè)者，將依據(jù)消保法第58條開罰，最高可罰新臺(tái)幣150萬元。

「預(yù)售屋履約保證機(jī)制」履約保證方式分為兩大選項(xiàng)，由消費(fèi)者擇一採行，包括內(nèi)政部同意之履約保證方式以及其他替代性履約保證方式，例如「價(jià)金返還」、「價(jià)金信託」、「同業(yè)連帶擔(dān)?！?、「公會(huì)連帶保證」等四種。

地政司指出，為了慎重起見，內(nèi)政部曾三次邀請(qǐng)專家學(xué)者、相關(guān)產(chǎn)業(yè)公會(huì)及機(jī)關(guān)代表開會(huì)研商並獲得共識(shí)，決定將「不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)信託」做為內(nèi)政部同意之履約保證方式?！覆粍?dòng)產(chǎn)開發(fā)信託」係由建商或起造人將建案土地及興建資金，信託給某個(gè)金融機(jī)構(gòu)或經(jīng)政府許可之信託業(yè)者，執(zhí)行履約管理。工程費(fèi)用將由受託的金融機(jī)構(gòu)依照工程進(jìn)度覈實(shí)支付，?？顚Ｓ?。此一規(guī)定同時(shí)也要求建商與消費(fèi)者簽定預(yù)售屋買賣契約時(shí)，賣方在簽約時(shí)應(yīng)提供「不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)信託」的證明文件或影本給予買方。

至於「同業(yè)連帶擔(dān)?！沟姆旨?jí)及擔(dān)保方式，內(nèi)政部進(jìn)一步說明，所謂「同業(yè)」的公司資格條件主要有四項(xiàng)，包括：
1.以不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)於經(jīng)濟(jì)部的公司登記之營(yíng)業(yè)項(xiàng)目列有「H701010住宅及大樓開發(fā)租售業(yè)」者，認(rèn)定為同業(yè)公司。
2.連帶擔(dān)保的公司擔(dān)保方式，以不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)當(dāng)年度推案總樓地板面積2萬平方公尺以下由丙級(jí)連帶擔(dān)保；2萬至20萬平方公尺由乙級(jí)連帶擔(dān)保；20萬平方公尺以上由甲級(jí)連帶擔(dān)保。
3.至於丙、乙、甲級(jí)之認(rèn)定，以設(shè)立年資、資本額及營(yíng)業(yè)額為區(qū)分；丙級(jí)係指設(shè)立滿3年，資本額及營(yíng)業(yè)總額新臺(tái)幣2億元以下者；乙級(jí)係指設(shè)立3年以上，資本額及營(yíng)業(yè)總額新臺(tái)幣2億至20億元者；甲級(jí)係指設(shè)立6年以上，資本額及營(yíng)業(yè)總額新臺(tái)幣20億元以上者。至於其設(shè)立年資、資本額及營(yíng)業(yè)額之計(jì)算，由不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)者所屬之直轄市、縣（市）建築開發(fā)商業(yè)同業(yè)公會(huì)認(rèn)定之。
4.連帶擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)者，最近5年內(nèi)不得有退票及欠稅紀(jì)錄。且僅得擔(dān)保1個(gè)建案至取得使用執(zhí)照後，始得再擔(dān)保其他建案。

 

內(nèi)政部表示，替代性履約保證方式包括「價(jià)金返還」、「價(jià)金信託」、「同業(yè)連帶擔(dān)?！?、「公會(huì)連帶保證」等四種，如果消費(fèi)者選擇的是其他替代性履約保證方式，只要從四種方案擇一即可?！竷r(jià)金返還」指的是由建商與金融機(jī)構(gòu)簽訂保證契約，保證建商若未能如期交屋，將由金融機(jī)構(gòu)如數(shù)返還消費(fèi)者已繳納之價(jià)金?！竷r(jià)金信託」是由建商將消費(fèi)者支付的預(yù)售屋價(jià)金交由金融機(jī)構(gòu)信託，受託機(jī)構(gòu)在信託存續(xù)期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項(xiàng)稅費(fèi)等資金控管。而「價(jià)金信託」與「不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)信託」最大的差別，前者信託的是消費(fèi)者支付的預(yù)售屋價(jià)金，後者信託的則是建案土地及興建資金。

另外，「同業(yè)連帶擔(dān)?！梗瑐S指兩個(gè)同等級(jí)之建商同業(yè)相互連帶擔(dān)保，若其中一家建商之預(yù)售屋建案無法完成交屋時(shí)，另外一家建商應(yīng)無條件完成本建案後交屋。「公會(huì)連帶保證」由公會(huì)主導(dǎo)，由數(shù)家建商互相成立協(xié)定，若參加協(xié)定之建商，發(fā)生預(yù)售屋建案無法完成交屋之情況，其中之任何一家建商均應(yīng)無條件完成本建案後交屋。