【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】奢侈稅在短短不到50天就完成立法程序，充分體現(xiàn)政府打擊房市投機(jī)的決心，而最快趕在6月實(shí)施上路的進(jìn)度，已直接抑制投機(jī)買方進(jìn)場(chǎng)。根據(jù)永慶房仲集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市4月份中古屋成交均價(jià)已修正到每坪50萬以下，較3月小跌8千；新北市中古屋房價(jià)亦下修8千，每坪成交價(jià)28.9萬元；臺(tái)中市、高雄市成交價(jià)格持平。雖然中古屋的自住買方(含首購、換屋)已逐漸回籠，就臺(tái)北市4月的成交量較3月有10~20%的成長，但仍較1月量縮23%；新北市4月的成交量比3月有12%的成長，但較1月量縮15%左右；中南部也有1成左右的修正。

永慶房仲集團(tuán)研展室協(xié)理黃增福表示，臺(tái)北市中古屋今年首次跌破每坪50萬元大關(guān)，主要是因?yàn)槭苌莩薅愓哂绊?，過去帶動(dòng)價(jià)格狂漲的投資客、置產(chǎn)客比例大幅降低，取而代之的是精挑細(xì)選的自住買方。4月份大臺(tái)北地區(qū)自住買方比例創(chuàng)近兩年新高，臺(tái)北市63%、新北市73%，臺(tái)北市首購的比例更站上26%的歷史紀(jì)錄，完全符合政府打炒房政策宗旨，但因其口袋深度較淺、追價(jià)能力較弱、選擇產(chǎn)品偏向中低總價(jià)，間接拉低房價(jià)成交水準(zhǔn)。
 
根據(jù)永慶房仲集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市市中心，除了套房產(chǎn)品量多的中山區(qū)，受貸款緊縮波及程度最大，其餘各區(qū)成交價(jià)維持平盤。黃增福指出，目前市中心呈現(xiàn)兩極現(xiàn)象，首先是部分買方雖然購屋意願(yuàn)高，但受限於貸款條件趨嚴(yán)，追價(jià)的能力、意願(yuàn)低落，導(dǎo)致創(chuàng)高價(jià)比例從1月的33%降至17%，因此一般中低總價(jià)產(chǎn)品的價(jià)格最為平穩(wěn)，買方接受程度提高，也有助於成交量較3月提振25%。

另外，具稀有性的豪宅產(chǎn)品，出現(xiàn)屋主長線看多，現(xiàn)在不願(yuàn)拿出來被買方以奢侈稅為由，大肆砍價(jià)的惜售心態(tài)，間接產(chǎn)生中高總價(jià)產(chǎn)品量縮價(jià)穩(wěn)的現(xiàn)象。黃增福判斷，總統(tǒng)、立委大選再加上陸客自由行等利多政策期待，豪宅屋主心態(tài)愈趨強(qiáng)硬。供給量減少、需求增加、價(jià)格將上調(diào)的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)推論，將成為豪宅市場(chǎng)中長期的基調(diào)。

臺(tái)北市郊區(qū)、新北市由於近兩年補(bǔ)漲幅度驚人，成為投資、置產(chǎn)族群的最愛。但部分供給量較大、生活機(jī)能還不完整地區(qū)，面對(duì)奢侈稅的威脅，支撐價(jià)格的條件相形薄弱，價(jià)格已普遍下修1成左右，到去年第4季水準(zhǔn)，但成交量復(fù)原程度最為緩慢。黃增福分析，這些買氣觀望、銀行縮手的地區(qū)，現(xiàn)在市場(chǎng)由購屋壓力較低、資產(chǎn)條件較寬鬆的換屋族群買方主導(dǎo)，佔(zhàn)買方比例超過4成。有售屋意願(yuàn)的屋主唯有釋出誠意，調(diào)整價(jià)格彈性，才有機(jī)會(huì)成交，否則停滯的買氣將加速價(jià)格下修。

臺(tái)中市中古屋價(jià)格紋風(fēng)不動(dòng)，但成交量微幅8%。除了奢侈稅的政策影響，稅捐機(jī)關(guān)針對(duì)七期豪宅區(qū)查稅行動(dòng)，讓從去年第4季之後的微弱買氣更加不振。目前七期以外、一般自住的中低產(chǎn)品成交價(jià)量平穩(wěn)，但買方進(jìn)場(chǎng)高總價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)的意願(yuàn)仍低。高雄市的投資氣氛僅集中在少數(shù)因近年房市轉(zhuǎn)熱而出現(xiàn)的預(yù)售屋、豪宅，所以奢侈稅對(duì)於中古屋市場(chǎng)的影響不大。

黃增福分析，市場(chǎng)越往南走，投資買盤越弱，但投資客面對(duì)微幅的漲價(jià)，相對(duì)於僵固的奢侈稅稅率，短期全無獲利了結(jié)的操作機(jī)會(huì)，考量持有成本尚低，多轉(zhuǎn)為長期持有的置產(chǎn)族，對(duì)房價(jià)影響不大。

黃增福強(qiáng)調(diào)，就奢侈稅之後的北二都的買賣態(tài)勢(shì)而言，奢侈稅的推動(dòng)在3月變數(shù)最多、觀望心態(tài)最濃，量縮最明顯。然而，隨著豁免條款的說明以及立法進(jìn)度的明朗化，讓買賣雙方對(duì)未來的不確定性降到最低，帶動(dòng)買方4月回籠增加20%以上。然而，眼看奢侈稅即將提前實(shí)施，買方市場(chǎng)的局勢(shì)順勢(shì)被逆轉(zhuǎn)，原本急於拋出物件、試水溫的屋主，連逃命潮都沒了，索性拉高姿態(tài)，轉(zhuǎn)為惜售。

黃增福預(yù)計(jì)5、6月成交量能依然維持低檔，價(jià)格則視區(qū)域、產(chǎn)品個(gè)別表現(xiàn)，區(qū)位、供給條件越稀少的，價(jià)格恐怕只會(huì)反映長期的置產(chǎn)價(jià)值及臺(tái)灣長線發(fā)展的樂觀預(yù)期。而前波短期投機(jī)買氣所創(chuàng)造出的部份區(qū)域行情，將在買氣萎靡的市況下，逐步下修。供給量過大、投資買盤較重的地區(qū)、產(chǎn)品要面對(duì)的降價(jià)挑戰(zhàn)尚未結(jié)束，還有修正的空間。