臺灣法人機構(gòu)國泰投顧於2010年2月初，公布一份全球房地產(chǎn)景氣預(yù)測報告，在該份報告中，國泰投顧認為在經(jīng)過去年3月以來的飆漲後，如今已經(jīng)出現(xiàn)漲勢放緩、波動加劇、甚至回檔修正的發(fā)生機率都大為提高，進入2010年，雖然預(yù)期全球經(jīng)濟將持續(xù)復(fù)甦，不過，房地產(chǎn)市場要像2009年那樣一路向上的走勢恐難再現(xiàn)。

國泰投顧指出，2010年1月，全球房地產(chǎn)證券市場隨整體股市回檔修正，由富時集團(FTSE)所編製、代表全球不動產(chǎn)證券價格的已發(fā)展市場房地產(chǎn)指數(shù)全月下跌5.9％，2009年3月以來的凌厲漲勢暫時中斷，其中，以英國與香港跌幅最重，分別受到英國復(fù)甦力道較弱與中國緊縮疑慮的影響，全月下跌8.0％與13.6％，全球最大市場美國則下跌5.4％。
 

房地產(chǎn)市場的觀察指標(biāo)有很多，不過，一般來說，各國證券市場的「房地產(chǎn)證券指數(shù)」是一項比較客觀的觀察指標(biāo)，證券指標(biāo)通常都具有「景氣領(lǐng)先」的判斷功效，所以，用股市的「房地產(chǎn)證券指數(shù)」研判景氣，就成為分析機構(gòu)掌握景氣的一項重要參考依據(jù)，
雖然房地產(chǎn)證券在過去一個月出現(xiàn)回檔，然而，其基本面仍持續(xù)復(fù)原中。受惠於全球政府戮力挽救經(jīng)濟頹勢，與景氣息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場已在2009年展開復(fù)甦，為2009年的耀眼漲幅提供基本面支撐，從而降低房地產(chǎn)證券接下來出現(xiàn)大幅回跌的風(fēng)險。從各主要房地產(chǎn)市場的現(xiàn)況看來，短期內(nèi)(1)影響美、英房地產(chǎn)證券的關(guān)鍵將在經(jīng)濟復(fù)甦力道，(2)亞洲則在於政策緊縮的強度。
 

國泰投顧在研究報告中指出：「在美國狀況，住宅房市近幾個月銷售量波動劇烈，房價漲勢也有所放緩，主要因原訂於2009年11月底到期的首購優(yōu)惠，直到11月初才確定延展，購屋者決策也因而受到左右。不過，美國住宅房市已確立復(fù)甦態(tài)勢，占全美住宅交易量高達9成的成屋銷售，於2009年12月已回復(fù)到2007年中的水準(zhǔn)，追蹤全美20大城市的Case-Shiller指數(shù)11月，也連續(xù)6個月上揚，因此，近來住宅房市數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)證券市場的影響力降低，市場焦點已轉(zhuǎn)移至商用不動產(chǎn)市場。」

在上述的指數(shù)表現(xiàn)下，目前美國商用不動產(chǎn)市場的交易量雖未再下探，卻持續(xù)低迷，價格自2007年10月的高峰，至2009年11月更已下跌超過43％，相較於住宅價格的最大跌幅32％，表現(xiàn)更差。所幸近期終於露出改善曙光，2009年金融市場氣氛翻揚，使美國REITs得以透過發(fā)行股債籌得超過300億美元的資金，不僅大幅改善財務(wù)體質(zhì)，更擁有購併同業(yè)與不動產(chǎn)物件的能力，目前如Simon Property等許多業(yè)者均備妥銀彈在等待，一旦出現(xiàn)價格合理的標(biāo)的，將可馬上出手，外資更早已受到跌價超過40％所吸引，2009年即已進場撿便宜。

買氣醞釀下，商用不動產(chǎn)價格已於2009年11月出現(xiàn)2008年9月雷曼兄弟倒閉後首度回升(+1％)，雖然這並不代表價格將就此止跌回升，但至少為價格接近谷底的重要訊號，未來只要經(jīng)濟持續(xù)復(fù)甦，商用不動產(chǎn)的實質(zhì)需求也將隨之轉(zhuǎn)強，對價格將是更有力的支撐。國泰投顧認為「預(yù)料2011年美國房地產(chǎn)交易量將能脫離目前谷底徘徊的局勢，展開回升?！?br /> 

英國房地產(chǎn)市場規(guī)模為歐洲最大，透明度更是全球最高，所謂透明度指的是房地產(chǎn)成交價反映市場共識的程度。透明度高的原因，在於英國房地產(chǎn)鑑價師調(diào)整價格的動作相當(dāng)積極，在這波金融風(fēng)暴中，他們甚至在實際成交價尚未下跌前，即開始下調(diào)價格。
國泰投顧的研究報告指出，「目前英國的住宅與商用不動產(chǎn)價格皆已開始回升」，綜合評估住宅與商用不動產(chǎn)價格的IPD指數(shù)，自2007年6月的高峰下跌44％後，終於在2009年7月觸底回升，至12月已連續(xù)5個月上揚。

接下來，「房價是否能持續(xù)復(fù)甦的關(guān)鍵將在經(jīng)濟復(fù)甦力道，與美國狀況相仿?！雇赓Y也已進場撿便宜，目前德、法的資金已在倫敦房地產(chǎn)市場擁有主導(dǎo)地位，倘若已開發(fā)歐洲與新興歐非中東的經(jīng)濟能持續(xù)復(fù)甦，位居該區(qū)域金融與運籌中心的倫敦，其房地產(chǎn)也會有更大的實質(zhì)需求，就能支撐房價，也支撐房地產(chǎn)證券市場表現(xiàn)。
 

相較於美、英後市將受經(jīng)濟復(fù)甦力道左右，國泰投顧表示：「亞洲似乎不需要擔(dān)心這個問題」，在中國的強勢帶領(lǐng)下，亞太的成長力道全球有目共睹。中國房價已連續(xù)10個月上揚，亞洲最大市場香港的房價也早在2009年第1季即觸底回揚，澳洲房價甚至已突破風(fēng)暴前高點，再創(chuàng)歷史新高。

「亞洲房市目前面臨的問題在於政策轉(zhuǎn)趨緊縮。」經(jīng)濟慢慢步上常軌後，各國開始緊縮貨幣，以避免吹出下一個資產(chǎn)泡沫，繼澳洲3度升息後，最近中國官方也動作頻頻，又是調(diào)升存款準(zhǔn)備率、又是發(fā)表2010年將嚴(yán)格控制信貸增速的言論，引發(fā)股市賣壓，連帶影響區(qū)域房地產(chǎn)證券的表現(xiàn)，香港相關(guān)證券1月份即重挫逾13％。

國泰投顧表示：「其實緊縮代表經(jīng)濟良好，對房地產(chǎn)市場的長線發(fā)展屬正面因素，然而短線上，緊縮直接提高取得貸款的難度，影響房地產(chǎn)市場的買氣與房地產(chǎn)企業(yè)的營運，因此，短期內(nèi)亞洲房地產(chǎn)證券市場恐怕會有較其他區(qū)域沉重的壓力?！?br /> 

2009年，房地產(chǎn)證券無疑是最耀眼的投資標(biāo)的，進入2010年，在經(jīng)濟將持續(xù)復(fù)甦的預(yù)期下，房地產(chǎn)市場也可望持續(xù)復(fù)原。然而國泰投顧認為，在經(jīng)過去年3月以來的飆漲後，漲勢放緩、波動加劇、甚至回檔修正的發(fā)生機率都大為提高，2009年那樣一路向上的走勢恐難再現(xiàn)，因此，單筆投資的進場時間將更難掌握，建議投資人以定時定額的方式投資，以降低投資風(fēng)險。(本文撰寫於2010年2月8日)