世邦魏理仕2010年3月17日代理中國佈道會，進(jìn)行臺北市天母東路「聖道兒童之家」1715坪土地標(biāo)售案，結(jié)果由股票上市公司華固建設(shè)以總價70.28億元得標(biāo)，每坪得標(biāo)價格為409.8萬元，創(chuàng)下臺北市「住三」土地歷史新紀(jì)錄，至於原先的底標(biāo)則是49.7億元，約每坪290萬元，以溢價4成多脫標(biāo)。建商搶標(biāo)未來會出現(xiàn)多少錢的房價呢？超過150萬元以上單價，就要謹(jǐn)慎了。

都是使用分區(qū)「住三」的容積率為225％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分?jǐn)偼恋貎r格為182.13萬元(409.8÷225％＝182.13)，再加上灌入約35％虛坪(一般建商慣用的比例)，每坪建物分?jǐn)偟耐恋貎r格可以降為134.91萬元(182.13÷1.35＝134.91)，這樣的基地條件一定是蓋豪宅，所以，造價簡單的抓1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為154.91萬元(134.91+20＝154.91)，通常建商都會抓30％的投資報(bào)酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應(yīng)該在每坪201.38萬元(154.91×1.3＝201.38)。

不過，這塊基地能申請停車獎勵20％、都市更新30％、容積移轉(zhuǎn)30％、臺北好好看5％，總計(jì)能多申請85％容積，成本計(jì)算起來就不是上面的結(jié)果，等於容積率提高到310％，用這樣的容積率換算未來建物每坪分?jǐn)偼恋貎r格為132.19萬元(公式請參閱上一段)，再加上灌入約35％虛坪，每坪建物分?jǐn)偟耐恋貎r格可以降為97.92萬元，造價1坪20萬元，則建物成本(土地+建物)提高為117.92萬元，通常建商都會抓30％的投資報(bào)酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來銷售價應(yīng)該在每坪153.3萬元。

用這樣的數(shù)字計(jì)算之後，你可以看得出來，未來售價如果賣到1坪153萬元，建商已經(jīng)有3成的利潤，其實(shí)，上面的算法只是把建商灌入的虛坪比率設(shè)定在35％的「規(guī)矩」範(fàn)圍之內(nèi)，如果狠一點(diǎn)的建商，大量灌入一些虛華的公共設(shè)施，那你可以把35％虛坪調(diào)成45％算一下，可以得到更精準(zhǔn)的數(shù)字。你會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)賣價到坪153萬元之際，建商的獲利是40％，而不是原來設(shè)定的30％而已，你要讓建商賺那麼多嗎？

現(xiàn)在，回過頭來看，位於天母地區(qū)每坪150萬元豪宅，好不好賣？簡單的說，如果你是一位有能力買150萬元單價的客戶，你會去買臺北市大安區(qū)仁愛路的「帝寶」？信義計(jì)畫區(qū)的「信義之星」？還是真的到天母去買這棟豪宅？要知道，天母往臺北的交通，在上下班的時間，可是會讓用路人有「塞、塞、塞」的感覺，這會讓想要住在這裡的人產(chǎn)生抗性。

那要多少錢才比較容易被市場接受呢？答案是：請自己用虛坪45％的方式計(jì)算一下，你就會有答案，這裡面的訣竅，建商懂、但是一定不會告訴消費(fèi)者，記住這個數(shù)字，以後想要買這塊地的建案時候，比較不會吃虧。(本文撰寫於2010年3月17日)