中國限購城市近期出爐，房價(jià)下修機(jī)率升高。

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】中國住建部已下發(fā)相關(guān)檔，要求2011年8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況報(bào)告上交住建部，是否採取必要措施限購，也將包含在這份報(bào)告內(nèi)。7月底，住建部已經(jīng)公佈需要納入限購範(fàn)圍的二、三線城市的「五條標(biāo)準(zhǔn)」。鏈家地產(chǎn)市場研究部根據(jù)此「五條標(biāo)準(zhǔn)」對中國二、三線進(jìn)行監(jiān)測，預(yù)計(jì)將會(huì)有30-35個(gè)左右的二、三線城市將列入採取限購措施報(bào)告內(nèi)。

首先，鏈家地產(chǎn)市場研究部根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公佈資料，秦皇島、贛州、常德、丹東、煙臺(tái)等13個(gè)二、三線城市6月份房價(jià)同比漲幅5%以上，並且連續(xù)三個(gè)月同比漲幅超過5%。其次，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，秦皇島、哈爾濱、徐州、濟(jì)甯、銀川、濰坊、北海、柳州等17個(gè)城市今年上半年商品住宅成交量同比上漲幅度在20%以上。

另外，部分城市位於已限購的一線或省會(huì)城市周邊，其擁有到達(dá)重點(diǎn)城市交通便利，本身也具有得天獨(dú)厚的位置、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等優(yōu)勢，如揚(yáng)州、東莞、嘉興等，同時(shí)房價(jià)和重點(diǎn)城市相差較大，因此外地人購房比例較高。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，廊坊、保定、揚(yáng)州、惠州、香河、宜昌、鎮(zhèn)江、舟山等19個(gè)城市均符合上述條件。其中，秦皇島、濰坊、柳州、煙臺(tái)、揚(yáng)州、東莞等14個(gè)城市滿足兩項(xiàng)以上限購標(biāo)準(zhǔn)，另外約有18個(gè)城市在在單一標(biāo)準(zhǔn)衡量中位於前列。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至8月已有41個(gè)大中城市出臺(tái)限購政策，加上這次預(yù)計(jì)限購的城市，限購城市的總數(shù)將達(dá)到75個(gè)左右。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公佈資料，已限購的39個(gè)城市價(jià)格平均上漲4.23%，較未限購城市低0.43%。鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，限購政策在二、三線城市繼續(xù)深入，將有利於房價(jià)加速下行。執(zhí)行限購的政策三線以上城市達(dá)到75個(gè)，意味著全國將有一半以上執(zhí)行限購。房價(jià)調(diào)控的疊加作用將顯現(xiàn)，一方面限購力度不放鬆，表明政府對於樓市調(diào)控的決心，消費(fèi)者對於房價(jià)下行的信心將持續(xù)增強(qiáng)，房價(jià)出現(xiàn)明顯下降之前，商品住宅成交量將會(huì)回落；另一方面限購城市已然佔(zhàn)據(jù)較大比重，投資需求受抑制的程度加深，對於房價(jià)的推動(dòng)作用減弱。

張?jiān)抡J(rèn)為，一旦二、三線城市的限購名單落地，無論是投資還是外地人購房需求都將受到一定程度的抑制，全國商品住宅成交量將會(huì)由升轉(zhuǎn)降。但在限購名單正式出臺(tái)之前，不排除部分外地剛需比重較大、外地常住人口較多、符合限購條件的「準(zhǔn)限購」城市的會(huì)出現(xiàn)恐慌性購房的可能性，預(yù)計(jì)8月成交量依然會(huì)保持同比上漲。

張?jiān)卤硎?，此前，投資性購買需求面對一、二線城市限購，或?qū)①Y金轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，或轉(zhuǎn)移到未限購的二、三線城市住宅投資。而未來隨著全國主要城市大範(fàn)圍的限購，商品住宅的投資空間將減少，商品住宅價(jià)格將失去來源於投資的推動(dòng)力，剛需成交將成為房價(jià)的主要決定因素。而剛需當(dāng)前的短期求降心理或?qū)?dǎo)致限購城市房價(jià)降速加倍。以北京為例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，6月商品住宅價(jià)格較1月約下降4.4%，下半年房價(jià)下降幅度將加快至 10%左右。但長期來看隨著政策端起抑制作用減弱、需求有所回歸之下，房價(jià)下降速度必然減慢，直至保持穩(wěn)定趨勢。

張?jiān)抡J(rèn)為，限購政策如何執(zhí)行，以及是否能夠執(zhí)行到位，還要看當(dāng)?shù)厥欠窬哂心軌蛳鄳?yīng)的房地產(chǎn)資訊系統(tǒng)的建設(shè)。例如限購執(zhí)行比較嚴(yán)格的北京和上海，都具備相對成熟的新房和二手房的網(wǎng)簽系統(tǒng)，並且能夠與權(quán)屬相關(guān)系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，因此對於購房人擁有的房產(chǎn)情況能夠進(jìn)行快速資訊的查詢和核實(shí)。

對於即將限購的二、三線城市來說，雖然限購政策的力度和著重點(diǎn)會(huì)各有不同，但也需要具備能夠滿足政策需求的查詢功能。若對外地人進(jìn)行限購，外地人是否具備購房資格取決於其是否在相應(yīng)城市常住，通常通過納稅或社保年限來核定，需要納稅和社保部門的查詢系統(tǒng)與房地產(chǎn)交易系統(tǒng)能夠形成良好對接；若對本外地購房套數(shù)限制，則在確定居民購房資格時(shí)，需要居民房產(chǎn)交易記錄、已有房產(chǎn)等資料能夠清晰呈現(xiàn)。