【MyGoNews方暮晨/臺北報導(dǎo)】2011年9月27日經(jīng)建會才公布景氣對策信號分數(shù)，由代表景氣的綠燈轉(zhuǎn)為代表景氣趨緩的黃藍燈，9月29日持續(xù)統(tǒng)計臺灣房地產(chǎn)景氣訊號的住展雜誌也公布，9月份房地產(chǎn)景氣訊號同樣由綠燈轉(zhuǎn)為黃藍燈，中央與民間機構(gòu)各自發(fā)表對於景氣的研究，出現(xiàn)同樣的結(jié)果，這樣的「訊號」算是一個值得注意的「警戒」，年底前，臺灣還有總統(tǒng)選舉，政治面的紛亂對於房地產(chǎn)來說，不是件好事，如果想要進場房市，最好要有心裡準備。

警戒1--經(jīng)建會下修景氣預(yù)測

根據(jù)經(jīng)建會的統(tǒng)計，2011年8月，全球經(jīng)濟成長普遍趨緩，但國內(nèi)消費面、金融面、生產(chǎn)面仍維持溫和成長，勞動市場尚屬穩(wěn)定，惟貿(mào)易面指標轉(zhuǎn)呈疲弱；領(lǐng)先、同時指標持續(xù)下跌，景氣對策信號分數(shù)由上月下修值23分減為22分，燈號由連續(xù)5個月綠燈轉(zhuǎn)為黃藍燈，顯示當(dāng)前國內(nèi)景氣已經(jīng)趨緩。

展望未來，先進國家成長動能持續(xù)減弱，加上歐美主權(quán)債務(wù)危機短期內(nèi)難以解除，拖累全球股市，經(jīng)濟風(fēng)險升高，對國內(nèi)的影響可能擴大。幸而新興市場仍保持一定成長力道，尤其是亞洲地區(qū)，受惠於國內(nèi)需求強勁、區(qū)域內(nèi)貿(mào)易規(guī)模擴大等因素，經(jīng)濟表現(xiàn)相對較佳。政府將持續(xù)擴展新興市場商機，緩和全球經(jīng)濟減弱對我國貿(mào)易的不利影響，並戮力推動全球招商，持續(xù)辦理「產(chǎn)業(yè)有家、家有產(chǎn)業(yè)」計畫，帶動民間投資、促進就業(yè)，提振內(nèi)需動能。整體而言，未來景氣仍可審慎期待。

警戒2--住展雜誌下修房地產(chǎn)景氣

經(jīng)建會調(diào)數(shù)據(jù)已經(jīng)透露出景氣的趨勢，而根據(jù)住展雜誌的調(diào)查，則對於房地產(chǎn)景氣發(fā)展，下了與經(jīng)建會相同的註解。住展雜誌表示，後奢侈稅的第三季，遭逢國際股災(zāi)，幾乎所有的經(jīng)濟數(shù)據(jù)都不大好看，調(diào)降經(jīng)濟成長率、調(diào)降目標值、調(diào)整資產(chǎn)分配等等，似乎全球都在為消費緊縮的苦日子做準備，臺股下殺連帶影響看屋及購屋意願。9月住展風(fēng)向球指標分數(shù)，從43分降回41分，燈號也從綠燈跌回黃藍燈，主要是供給方的建商對後市觀望，反倒是自住型買方較不受股災(zāi)影響，持續(xù)買進。

9月的外部環(huán)境比起8月更加險惡，全球經(jīng)濟疲弱引發(fā)的股災(zāi)，方興未艾愈演愈烈，歐債的救世方案也不知是否能奏效，臺股變動大，經(jīng)常當(dāng)日就是百點來回；選舉的議題也是愈炒愈熱，居住正義的議題也是持續(xù)延燒，換屋族群及建商代銷都是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢看待這次的風(fēng)暴。9月份住展風(fēng)向球小跌2分，主要是供給量明顯下降，新預(yù)售案推案觀望，推案金額較之8月大減近六成，成屋推案戶數(shù)也比8月減少了4成，顯示供給方對未來景氣信心不足，觀望氣息濃厚。

警戒3--網(wǎng)路看房點閱率驟降20％

再根據(jù)HouseFun好房網(wǎng)調(diào)查統(tǒng)計，全球股災(zāi)加深全球經(jīng)濟二次衰退疑慮，加上藍綠兩黨拚選舉引發(fā)實價課稅憂慮，市場氣氛急轉(zhuǎn)直下，以最具代表網(wǎng)友行為的全臺熱情指數(shù) (物件點閱率)觀察，熱門的雙北市頓時成了難兄難弟，剛出爐的點閱表現(xiàn)瞬間滑落了20.45％及13.43％，而其餘五大都會區(qū)也全面下滑。

近期臺灣整體景氣受到歐美影響，主計處下修我國今明年經(jīng)濟成長率，加上通膨壓力減輕，預(yù)估央行月底將可能暫緩升息政策，此外，在選舉的壓力下，政府也積極排除投資障礙，鼓勵外資、陸資來臺投資，增加對亞洲和新興市場出口，以緩和歐美經(jīng)濟疲弱對我國出口之負面影響；加上臺灣政經(jīng)環(huán)境及兩岸關(guān)係日趨穩(wěn)定，臺灣投資環(huán)境已越來越佳。

這些「數(shù)據(jù)」調(diào)查呈現(xiàn)的實際狀況不難理解，整體經(jīng)濟景氣、房市趨勢都出現(xiàn)「緩漲」、「持平」甚至有「下修」的可能，這一的狀況會不會真的發(fā)生？或者什麼時候會發(fā)生？其實不太容易掌握，但是，從現(xiàn)階段國際金融情勢來觀察，歐債危機加上美國經(jīng)濟也面臨壓力，國際金價快速下挫等諸多不利因素相互圍繞，臺灣的狀況不可能「逆勢」出現(xiàn)上揚，看看全球筆記型電腦生產(chǎn)大廠的廣達電腦已經(jīng)開始縮減生產(chǎn)線，看看鴻海集團預(yù)計要裁員3成......，電子龍頭廠商已經(jīng)嗅到景氣的壓力，而紛紛提前做準備的時候，個人對於房地產(chǎn)的投資，以及信用的擴張，就應(yīng)該更加謹慎。

危機1--不怕死的買家繼續(xù)進場

不過，在這樣的情況下，市場並沒太悲觀，部分需求買方在此時依舊積極進場搶殺價，此時進場的買方，以區(qū)域置產(chǎn)客及首購型客戶為主。根據(jù)住展房屋網(wǎng)的統(tǒng)計，在一片低迷的氣氛中，尚能維持每週百組以上來人的建案，大多是首購型產(chǎn)品及置產(chǎn)需求為主的個案。像是淡水地區(qū)就很熱門，淡水北段地區(qū)，像是淡海新市鎮(zhèn)一帶，「臺北灣-觀?！辜啊肛S悅夏宮」，廣告大來人多，成交狀況也不錯，「臺」案甚至不少是臺北來買第二戶休閒住宅；淡水南段也是買氣旺盛，像是小坪頂?shù)貐^(qū)的個案如「半山匯」、「萬通臺北2011」及「環(huán)遊郡」等，都持續(xù)有不錯的成交，甚至聽說部分北投地區(qū)的買方，還被吸引到淡水購屋，棄北投而就淡水，這是過去很少發(fā)生的現(xiàn)象。

除了淡水之外，板橋地區(qū)首購型個案買氣也都很強勁，像是「新站晶華」、「寶捷麗」等案，主要訴求兩房及三房產(chǎn)品，「新」案總價大約是1000萬左右，「寶」案約在600-650萬，屬於首購型個案，銷售狀況就都很好；臺北市普遍不佳，但是中正區(qū)的「非非想」卻也是賣得很好，成交單價大約在135萬上下，置產(chǎn)型客戶十分青睞。

危機2--成交比、媒體量、議價率變動的省思

若是從成交比來看，9月並沒有比8月來得微弱，9月份的成交比甚至還從13比1小升到12.5比1，這比起今年4月時的21比1，顯然成交意願要高出許多。以媒體量來看，則還是維持在高檔，僅較8月份小減5％，顯示已在銷售中的大案，還是積極打廣告，今年的選舉戰(zhàn)況看來要比過去來得複雜，多數(shù)建商還是抱持著能避就避的心態(tài)，把握最後的可銷售時間強打廣告。

議價率方面小有變動，從13.2％小升至12.6％，議價率縮小表示買賣方的看法較趨一致，住展房屋網(wǎng)就發(fā)現(xiàn)，新北市有些剛進場的新案，實際推出的公開價，比原先預(yù)期的價格要來得低，個案現(xiàn)場表示，因為擔(dān)心開價太高會把客戶嚇跑，所以乾脆就將原來的議價空間下降，降低開價縮小議價，採取較為實在的作法。

不過北臺灣整體市況還是不甚樂觀，一些區(qū)域大案的來人量，都比剛開案時下降很多，平均減少大約是一成至兩成，豪宅個案受到的衝擊可能還更大。2011年的928檔期顯然又走上329檔期的命運，眾所期待卻不得不黯然退場。供給量減少在所難免，買氣僅靠首購買方支撐也非長久之道，接下來的關(guān)鍵重點，就得要看置產(chǎn)型買方，在備受考驗的環(huán)境之中，是否持續(xù)加碼購買了。不過就近期商用不動產(chǎn)標售的熱度來看，市場的動能應(yīng)該並未散去。

時間		預(yù)售 推案	成屋 推案	廣告 批數(shù)	議價率	來客 組數(shù)	成交 組數(shù)	房市 風(fēng)向	新燈號
年	月
2010	4	8.72	6.11	5.98	6.49	8.07	8.93	44	綠燈
	5	8.72	5.27	6.28	6.83	8.07	8.93	44	綠燈
	6	7.99	6.95	5.68	7.18	7.69	8.45	44	綠燈
	7	7.26	4.99	5.68	7.18	6.92	7.98	40	黃藍燈
	8	6.90	5.27	5.38	7.18	8.46	8.93	42	黃藍燈
	9	6.90	5.83	5.68	6.15	8.07	8.45	41	黃藍燈
	10	6.90	6.67	6.28	6.49	8.85	8.93	44	綠燈
	11	5.80	5.83	5.38	6.15	7.69	7.98	39	黃藍燈
	12	9.81	5.55	5.98	6.83	8.46	8.45	45	綠燈
2011	1	7.26	4.16	5.38	7.86	7.69	7.98	40	黃藍燈
	2	7.26	4.16	5.98	6.15	8.85	9.87	42	黃藍燈
	3	6.90	4.99	4.78	6.83	7.3	7.51	38	黃藍燈
	4	7.26	4.16	5.08	6.83	6.92	7.04	37	黃藍燈
	5	5.80	5.27	4.48	7.86	6.53	7.04	37	黃藍燈
	6	6.53	5.27	5.38	5.46	6.92	7.51	37	黃藍燈
	7	8.35	6.67	8.38	6.15	7.69	7.51	45	綠燈
	8	7.99	5.53	8.08	6.15	7.69	7.51	43	綠燈
	9	6.53	4.71	7.78	6.49	7.69	7.51	41	黃藍燈

【註】藍燈(谷底衰退)：32分以下。黃藍燈(衰退注意)：33~42分。綠燈(復(fù)甦安全)：43~52分。 黃紅燈(熱絡(luò)注意)：53~61分。紅燈(過熱煞車)：62分以上。               資料來源：住展房屋網(wǎng)