房市警戒燈號(hào)亮起!出現(xiàn)「衰退注意」黃藍(lán)燈

房市警戒燈號(hào)亮起!出現(xiàn)「衰退注意」黃藍(lán)燈

【MyGoNews方暮晨/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2011年9月27日經(jīng)建會(huì)才公布景氣對(duì)策信號(hào)分?jǐn)?shù),由代表景氣的綠燈轉(zhuǎn)為代表景氣趨緩的黃藍(lán)燈,9月29日持續(xù)統(tǒng)計(jì)臺(tái)灣房地產(chǎn)景氣訊號(hào)的住展雜誌也公布,9月份房地產(chǎn)景氣訊號(hào)同樣由綠燈轉(zhuǎn)為黃藍(lán)燈,中央與民間機(jī)構(gòu)各自發(fā)表對(duì)於景氣的研究,出現(xiàn)同樣的結(jié)果,這樣的「訊號(hào)」算是一個(gè)值得注意的「警戒」,年底前,臺(tái)灣還有總統(tǒng)選舉,政治面的紛亂對(duì)於房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),不是件好事,如果想要進(jìn)場(chǎng)房市,最好要有心裡準(zhǔn)備。

警戒1--經(jīng)建會(huì)下修景氣預(yù)測(cè)

根據(jù)經(jīng)建會(huì)的統(tǒng)計(jì),2011年8月,全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)普遍趨緩,但國(guó)內(nèi)消費(fèi)面、金融面、生產(chǎn)面仍維持溫和成長(zhǎng),勞動(dòng)市場(chǎng)尚屬穩(wěn)定,惟貿(mào)易面指標(biāo)轉(zhuǎn)呈疲弱;領(lǐng)先、同時(shí)指標(biāo)持續(xù)下跌,景氣對(duì)策信號(hào)分?jǐn)?shù)由上月下修值23分減為22分,燈號(hào)由連續(xù)5個(gè)月綠燈轉(zhuǎn)為黃藍(lán)燈,顯示當(dāng)前國(guó)內(nèi)景氣已經(jīng)趨緩。

展望未來(lái),先進(jìn)國(guó)家成長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)減弱,加上歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)短期內(nèi)難以解除,拖累全球股市,經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)升高,對(duì)國(guó)內(nèi)的影響可能擴(kuò)大。幸而新興市場(chǎng)仍保持一定成長(zhǎng)力道,尤其是亞洲地區(qū),受惠於國(guó)內(nèi)需求強(qiáng)勁、區(qū)域內(nèi)貿(mào)易規(guī)模擴(kuò)大等因素,經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)較佳。政府將持續(xù)擴(kuò)展新興市場(chǎng)商機(jī),緩和全球經(jīng)濟(jì)減弱對(duì)我國(guó)貿(mào)易的不利影響,並戮力推動(dòng)全球招商,持續(xù)辦理「產(chǎn)業(yè)有家、家有產(chǎn)業(yè)」計(jì)畫(huà),帶動(dòng)民間投資、促進(jìn)就業(yè),提振內(nèi)需動(dòng)能。整體而言,未來(lái)景氣仍可審慎期待。

警戒2--住展雜誌下修房地產(chǎn)景氣

經(jīng)建會(huì)調(diào)數(shù)據(jù)已經(jīng)透露出景氣的趨勢(shì),而根據(jù)住展雜誌的調(diào)查,則對(duì)於房地產(chǎn)景氣發(fā)展,下了與經(jīng)建會(huì)相同的註解。住展雜誌表示,後奢侈稅的第三季,遭逢國(guó)際股災(zāi),幾乎所有的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都不大好看,調(diào)降經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率、調(diào)降目標(biāo)值、調(diào)整資產(chǎn)分配等等,似乎全球都在為消費(fèi)緊縮的苦日子做準(zhǔn)備,臺(tái)股下殺連帶影響看屋及購(gòu)屋意願(yuàn)。9月住展風(fēng)向球指標(biāo)分?jǐn)?shù),從43分降回41分,燈號(hào)也從綠燈跌回黃藍(lán)燈,主要是供給方的建商對(duì)後市觀望,反倒是自住型買(mǎi)方較不受股災(zāi)影響,持續(xù)買(mǎi)進(jìn)。

9月的外部環(huán)境比起8月更加險(xiǎn)惡,全球經(jīng)濟(jì)疲弱引發(fā)的股災(zāi),方興未艾愈演愈烈,歐債的救世方案也不知是否能奏效,臺(tái)股變動(dòng)大,經(jīng)常當(dāng)日就是百點(diǎn)來(lái)回;選舉的議題也是愈炒愈熱,居住正義的議題也是持續(xù)延燒,換屋族群及建商代銷都是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢看待這次的風(fēng)暴。9月份住展風(fēng)向球小跌2分,主要是供給量明顯下降,新預(yù)售案推案觀望,推案金額較之8月大減近六成,成屋推案戶數(shù)也比8月減少了4成,顯示供給方對(duì)未來(lái)景氣信心不足,觀望氣息濃厚。

警戒3--網(wǎng)路看房點(diǎn)閱率驟降20%

再根據(jù)HouseFun好房網(wǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì),全球股災(zāi)加深全球經(jīng)濟(jì)二次衰退疑慮,加上藍(lán)綠兩黨拚選舉引發(fā)實(shí)價(jià)課稅憂慮,市場(chǎng)氣氛急轉(zhuǎn)直下,以最具代表網(wǎng)友行為的全臺(tái)熱情指數(shù) (物件點(diǎn)閱率)觀察,熱門(mén)的雙北市頓時(shí)成了難兄難弟,剛出爐的點(diǎn)閱表現(xiàn)瞬間滑落了20.45%及13.43%,而其餘五大都會(huì)區(qū)也全面下滑。

近期臺(tái)灣整體景氣受到歐美影響,主計(jì)處下修我國(guó)今明年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率,加上通膨壓力減輕,預(yù)估央行月底將可能暫緩升息政策,此外,在選舉的壓力下,政府也積極排除投資障礙,鼓勵(lì)外資、陸資來(lái)臺(tái)投資,增加對(duì)亞洲和新興市場(chǎng)出口,以緩和歐美經(jīng)濟(jì)疲弱對(duì)我國(guó)出口之負(fù)面影響;加上臺(tái)灣政經(jīng)環(huán)境及兩岸關(guān)係日趨穩(wěn)定,臺(tái)灣投資環(huán)境已越來(lái)越佳。

這些「數(shù)據(jù)」調(diào)查呈現(xiàn)的實(shí)際狀況不難理解,整體經(jīng)濟(jì)景氣、房市趨勢(shì)都出現(xiàn)「緩漲」、「持平」甚至有「下修」的可能,這一的狀況會(huì)不會(huì)真的發(fā)生?或者什麼時(shí)候會(huì)發(fā)生?其實(shí)不太容易掌握,但是,從現(xiàn)階段國(guó)際金融情勢(shì)來(lái)觀察,歐債危機(jī)加上美國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨壓力,國(guó)際金價(jià)快速下挫等諸多不利因素相互圍繞,臺(tái)灣的狀況不可能「逆勢(shì)」出現(xiàn)上揚(yáng),看看全球筆記型電腦生產(chǎn)大廠的廣達(dá)電腦已經(jīng)開(kāi)始縮減生產(chǎn)線,看看鴻海集團(tuán)預(yù)計(jì)要裁員3成......,電子龍頭廠商已經(jīng)嗅到景氣的壓力,而紛紛提前做準(zhǔn)備的時(shí)候,個(gè)人對(duì)於房地產(chǎn)的投資,以及信用的擴(kuò)張,就應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。

危機(jī)1--不怕死的買(mǎi)家繼續(xù)進(jìn)場(chǎng)

不過(guò),在這樣的情況下,市場(chǎng)並沒(méi)太悲觀,部分需求買(mǎi)方在此時(shí)依舊積極進(jìn)場(chǎng)搶殺價(jià),此時(shí)進(jìn)場(chǎng)的買(mǎi)方,以區(qū)域置產(chǎn)客及首購(gòu)型客戶為主。根據(jù)住展房屋網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),在一片低迷的氣氛中,尚能維持每週百組以上來(lái)人的建案,大多是首購(gòu)型產(chǎn)品及置產(chǎn)需求為主的個(gè)案。像是淡水地區(qū)就很熱門(mén),淡水北段地區(qū),像是淡海新市鎮(zhèn)一帶,「臺(tái)北灣-觀?!辜啊肛S悅夏宮」,廣告大來(lái)人多,成交狀況也不錯(cuò),「臺(tái)」案甚至不少是臺(tái)北來(lái)買(mǎi)第二戶休閒住宅;淡水南段也是買(mǎi)氣旺盛,像是小坪頂?shù)貐^(qū)的個(gè)案如「半山匯」、「萬(wàn)通臺(tái)北2011」及「環(huán)遊郡」等,都持續(xù)有不錯(cuò)的成交,甚至聽(tīng)說(shuō)部分北投地區(qū)的買(mǎi)方,還被吸引到淡水購(gòu)屋,棄北投而就淡水,這是過(guò)去很少發(fā)生的現(xiàn)象。

除了淡水之外,板橋地區(qū)首購(gòu)型個(gè)案買(mǎi)氣也都很強(qiáng)勁,像是「新站晶華」、「寶捷麗」等案,主要訴求兩房及三房產(chǎn)品,「新」案總價(jià)大約是1000萬(wàn)左右,「寶」案約在600-650萬(wàn),屬於首購(gòu)型個(gè)案,銷售狀況就都很好;臺(tái)北市普遍不佳,但是中正區(qū)的「非非想」卻也是賣(mài)得很好,成交單價(jià)大約在135萬(wàn)上下,置產(chǎn)型客戶十分青睞。

危機(jī)2--成交比、媒體量、議價(jià)率變動(dòng)的省思

若是從成交比來(lái)看,9月並沒(méi)有比8月來(lái)得微弱,9月份的成交比甚至還從13比1小升到12.5比1,這比起今年4月時(shí)的21比1,顯然成交意願(yuàn)要高出許多。以媒體量來(lái)看,則還是維持在高檔,僅較8月份小減5%,顯示已在銷售中的大案,還是積極打廣告,今年的選舉戰(zhàn)況看來(lái)要比過(guò)去來(lái)得複雜,多數(shù)建商還是抱持著能避就避的心態(tài),把握最後的可銷售時(shí)間強(qiáng)打廣告。

議價(jià)率方面小有變動(dòng),從13.2%小升至12.6%,議價(jià)率縮小表示買(mǎi)賣(mài)方的看法較趨一致,住展房屋網(wǎng)就發(fā)現(xiàn),新北市有些剛進(jìn)場(chǎng)的新案,實(shí)際推出的公開(kāi)價(jià),比原先預(yù)期的價(jià)格要來(lái)得低,個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)表示,因?yàn)閾?dān)心開(kāi)價(jià)太高會(huì)把客戶嚇跑,所以乾脆就將原來(lái)的議價(jià)空間下降,降低開(kāi)價(jià)縮小議價(jià),採(cǎi)取較為實(shí)在的作法。

不過(guò)北臺(tái)灣整體市況還是不甚樂(lè)觀,一些區(qū)域大案的來(lái)人量,都比剛開(kāi)案時(shí)下降很多,平均減少大約是一成至兩成,豪宅個(gè)案受到的衝擊可能還更大。2011年的928檔期顯然又走上329檔期的命運(yùn),眾所期待卻不得不黯然退場(chǎng)。供給量減少在所難免,買(mǎi)氣僅靠首購(gòu)買(mǎi)方支撐也非長(zhǎng)久之道,接下來(lái)的關(guān)鍵重點(diǎn),就得要看置產(chǎn)型買(mǎi)方,在備受考驗(yàn)的環(huán)境之中,是否持續(xù)加碼購(gòu)買(mǎi)了。不過(guò)就近期商用不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)售的熱度來(lái)看,市場(chǎng)的動(dòng)能應(yīng)該並未散去。

「住展風(fēng)向球」六大指標(biāo)分?jǐn)?shù)與燈號(hào)對(duì)照表
時(shí)間
預(yù)售
推案
成屋
推案
廣告
批數(shù)
議價(jià)率
來(lái)客
組數(shù)
成交
組數(shù)
房市
風(fēng)向
新燈號(hào)
2010
4
8.72
6.11
5.98
6.49
8.07
8.93
44
綠燈
5
8.72
5.27
6.28
6.83
8.07
8.93
44
綠燈
6
7.99
6.95
5.68
7.18
7.69
8.45
44
綠燈
7
7.26
4.99
5.68
7.18
6.92
7.98
40
黃藍(lán)燈
8
6.90
5.27
5.38
7.18
8.46
8.93
42
黃藍(lán)燈
9
6.90
5.83
5.68
6.15
8.07
8.45
41
黃藍(lán)燈
10
6.90
6.67
6.28
6.49
8.85
8.93
44
綠燈
11
5.80
5.83
5.38
6.15
7.69
7.98
39
黃藍(lán)燈
12
9.81
5.55
5.98
6.83
8.46
8.45
45
綠燈
2011
1
7.26
4.16
5.38
7.86
7.69
7.98
40
黃藍(lán)燈
2
7.26
4.16
5.98
6.15
8.85
9.87
42
黃藍(lán)燈
3
6.90
4.99
4.78
6.83
7.3
7.51
38
黃藍(lán)燈
4
7.26
4.16
5.08
6.83
6.92
7.04
37
黃藍(lán)燈
5
5.80
5.27
4.48
7.86
6.53
7.04
37
黃藍(lán)燈
6
6.53
5.27
5.38
5.46
6.92
7.51
37
黃藍(lán)燈
7
8.35
6.67
8.38
6.15
7.69
7.51
45
綠燈
8
7.99
5.53
8.08
6.15
7.69
7.51
43
綠燈
9
6.53
4.71
7.78
6.49
7.69
7.51
41
黃藍(lán)燈
【註】藍(lán)燈(谷底衰退)32分以下。黃藍(lán)燈(衰退注意)33~42分。綠燈(復(fù)甦安全)43~52分。
黃紅燈(熱絡(luò)注意)53~61分。紅燈(過(guò)熱煞車(chē))62分以上。               資料來(lái)源:住展房屋網(wǎng)