【MyGoNews方暮晨/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2011年9月27日經(jīng)建會(huì)才公布景氣對(duì)策信號(hào)分?jǐn)?shù)，由代表景氣的綠燈轉(zhuǎn)為代表景氣趨緩的黃藍(lán)燈，9月29日持續(xù)統(tǒng)計(jì)臺(tái)灣房地產(chǎn)景氣訊號(hào)的住展雜誌也公布，9月份房地產(chǎn)景氣訊號(hào)同樣由綠燈轉(zhuǎn)為黃藍(lán)燈，中央與民間機(jī)構(gòu)各自發(fā)表對(duì)於景氣的研究，出現(xiàn)同樣的結(jié)果，這樣的「訊號(hào)」算是一個(gè)值得注意的「警戒」，年底前，臺(tái)灣還有總統(tǒng)選舉，政治面的紛亂對(duì)於房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，不是件好事，如果想要進(jìn)場(chǎng)房市，最好要有心裡準(zhǔn)備。

警戒1--經(jīng)建會(huì)下修景氣預(yù)測(cè)

根據(jù)經(jīng)建會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2011年8月，全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)普遍趨緩，但國(guó)內(nèi)消費(fèi)面、金融面、生產(chǎn)面仍維持溫和成長(zhǎng)，勞動(dòng)市場(chǎng)尚屬穩(wěn)定，惟貿(mào)易面指標(biāo)轉(zhuǎn)呈疲弱；領(lǐng)先、同時(shí)指標(biāo)持續(xù)下跌，景氣對(duì)策信號(hào)分?jǐn)?shù)由上月下修值23分減為22分，燈號(hào)由連續(xù)5個(gè)月綠燈轉(zhuǎn)為黃藍(lán)燈，顯示當(dāng)前國(guó)內(nèi)景氣已經(jīng)趨緩。

展望未來(lái)，先進(jìn)國(guó)家成長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)減弱，加上歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)短期內(nèi)難以解除，拖累全球股市，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)升高，對(duì)國(guó)內(nèi)的影響可能擴(kuò)大。幸而新興市場(chǎng)仍保持一定成長(zhǎng)力道，尤其是亞洲地區(qū)，受惠於國(guó)內(nèi)需求強(qiáng)勁、區(qū)域內(nèi)貿(mào)易規(guī)模擴(kuò)大等因素，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)較佳。政府將持續(xù)擴(kuò)展新興市場(chǎng)商機(jī)，緩和全球經(jīng)濟(jì)減弱對(duì)我國(guó)貿(mào)易的不利影響，並戮力推動(dòng)全球招商，持續(xù)辦理「產(chǎn)業(yè)有家、家有產(chǎn)業(yè)」計(jì)畫(huà)，帶動(dòng)民間投資、促進(jìn)就業(yè)，提振內(nèi)需動(dòng)能。整體而言，未來(lái)景氣仍可審慎期待。

警戒2--住展雜誌下修房地產(chǎn)景氣

經(jīng)建會(huì)調(diào)數(shù)據(jù)已經(jīng)透露出景氣的趨勢(shì)，而根據(jù)住展雜誌的調(diào)查，則對(duì)於房地產(chǎn)景氣發(fā)展，下了與經(jīng)建會(huì)相同的註解。住展雜誌表示，後奢侈稅的第三季，遭逢國(guó)際股災(zāi)，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都不大好看，調(diào)降經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率、調(diào)降目標(biāo)值、調(diào)整資產(chǎn)分配等等，似乎全球都在為消費(fèi)緊縮的苦日子做準(zhǔn)備，臺(tái)股下殺連帶影響看屋及購(gòu)屋意願(yuàn)。9月住展風(fēng)向球指標(biāo)分?jǐn)?shù)，從43分降回41分，燈號(hào)也從綠燈跌回黃藍(lán)燈，主要是供給方的建商對(duì)後市觀望，反倒是自住型買(mǎi)方較不受股災(zāi)影響，持續(xù)買(mǎi)進(jìn)。

9月的外部環(huán)境比起8月更加險(xiǎn)惡，全球經(jīng)濟(jì)疲弱引發(fā)的股災(zāi)，方興未艾愈演愈烈，歐債的救世方案也不知是否能奏效，臺(tái)股變動(dòng)大，經(jīng)常當(dāng)日就是百點(diǎn)來(lái)回；選舉的議題也是愈炒愈熱，居住正義的議題也是持續(xù)延燒，換屋族群及建商代銷都是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢看待這次的風(fēng)暴。9月份住展風(fēng)向球小跌2分，主要是供給量明顯下降，新預(yù)售案推案觀望，推案金額較之8月大減近六成，成屋推案戶數(shù)也比8月減少了4成，顯示供給方對(duì)未來(lái)景氣信心不足，觀望氣息濃厚。

警戒3--網(wǎng)路看房點(diǎn)閱率驟降20％

再根據(jù)HouseFun好房網(wǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全球股災(zāi)加深全球經(jīng)濟(jì)二次衰退疑慮，加上藍(lán)綠兩黨拚選舉引發(fā)實(shí)價(jià)課稅憂慮，市場(chǎng)氣氛急轉(zhuǎn)直下，以最具代表網(wǎng)友行為的全臺(tái)熱情指數(shù) (物件點(diǎn)閱率)觀察，熱門(mén)的雙北市頓時(shí)成了難兄難弟，剛出爐的點(diǎn)閱表現(xiàn)瞬間滑落了20.45％及13.43％，而其餘五大都會(huì)區(qū)也全面下滑。

近期臺(tái)灣整體景氣受到歐美影響，主計(jì)處下修我國(guó)今明年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率，加上通膨壓力減輕，預(yù)估央行月底將可能暫緩升息政策，此外，在選舉的壓力下，政府也積極排除投資障礙，鼓勵(lì)外資、陸資來(lái)臺(tái)投資，增加對(duì)亞洲和新興市場(chǎng)出口，以緩和歐美經(jīng)濟(jì)疲弱對(duì)我國(guó)出口之負(fù)面影響；加上臺(tái)灣政經(jīng)環(huán)境及兩岸關(guān)係日趨穩(wěn)定，臺(tái)灣投資環(huán)境已越來(lái)越佳。

這些「數(shù)據(jù)」調(diào)查呈現(xiàn)的實(shí)際狀況不難理解，整體經(jīng)濟(jì)景氣、房市趨勢(shì)都出現(xiàn)「緩漲」、「持平」甚至有「下修」的可能，這一的狀況會(huì)不會(huì)真的發(fā)生？或者什麼時(shí)候會(huì)發(fā)生？其實(shí)不太容易掌握，但是，從現(xiàn)階段國(guó)際金融情勢(shì)來(lái)觀察，歐債危機(jī)加上美國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨壓力，國(guó)際金價(jià)快速下挫等諸多不利因素相互圍繞，臺(tái)灣的狀況不可能「逆勢(shì)」出現(xiàn)上揚(yáng)，看看全球筆記型電腦生產(chǎn)大廠的廣達(dá)電腦已經(jīng)開(kāi)始縮減生產(chǎn)線，看看鴻海集團(tuán)預(yù)計(jì)要裁員3成......，電子龍頭廠商已經(jīng)嗅到景氣的壓力，而紛紛提前做準(zhǔn)備的時(shí)候，個(gè)人對(duì)於房地產(chǎn)的投資，以及信用的擴(kuò)張，就應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。

危機(jī)1--不怕死的買(mǎi)家繼續(xù)進(jìn)場(chǎng)

不過(guò)，在這樣的情況下，市場(chǎng)並沒(méi)太悲觀，部分需求買(mǎi)方在此時(shí)依舊積極進(jìn)場(chǎng)搶殺價(jià)，此時(shí)進(jìn)場(chǎng)的買(mǎi)方，以區(qū)域置產(chǎn)客及首購(gòu)型客戶為主。根據(jù)住展房屋網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，在一片低迷的氣氛中，尚能維持每週百組以上來(lái)人的建案，大多是首購(gòu)型產(chǎn)品及置產(chǎn)需求為主的個(gè)案。像是淡水地區(qū)就很熱門(mén)，淡水北段地區(qū)，像是淡海新市鎮(zhèn)一帶，「臺(tái)北灣-觀?！辜啊肛S悅夏宮」，廣告大來(lái)人多，成交狀況也不錯(cuò)，「臺(tái)」案甚至不少是臺(tái)北來(lái)買(mǎi)第二戶休閒住宅；淡水南段也是買(mǎi)氣旺盛，像是小坪頂?shù)貐^(qū)的個(gè)案如「半山匯」、「萬(wàn)通臺(tái)北2011」及「環(huán)遊郡」等，都持續(xù)有不錯(cuò)的成交，甚至聽(tīng)說(shuō)部分北投地區(qū)的買(mǎi)方，還被吸引到淡水購(gòu)屋，棄北投而就淡水，這是過(guò)去很少發(fā)生的現(xiàn)象。

除了淡水之外，板橋地區(qū)首購(gòu)型個(gè)案買(mǎi)氣也都很強(qiáng)勁，像是「新站晶華」、「寶捷麗」等案，主要訴求兩房及三房產(chǎn)品，「新」案總價(jià)大約是1000萬(wàn)左右，「寶」案約在600-650萬(wàn)，屬於首購(gòu)型個(gè)案，銷售狀況就都很好；臺(tái)北市普遍不佳，但是中正區(qū)的「非非想」卻也是賣(mài)得很好，成交單價(jià)大約在135萬(wàn)上下，置產(chǎn)型客戶十分青睞。

危機(jī)2--成交比、媒體量、議價(jià)率變動(dòng)的省思

若是從成交比來(lái)看，9月並沒(méi)有比8月來(lái)得微弱，9月份的成交比甚至還從13比1小升到12.5比1，這比起今年4月時(shí)的21比1，顯然成交意願(yuàn)要高出許多。以媒體量來(lái)看，則還是維持在高檔，僅較8月份小減5％，顯示已在銷售中的大案，還是積極打廣告，今年的選舉戰(zhàn)況看來(lái)要比過(guò)去來(lái)得複雜，多數(shù)建商還是抱持著能避就避的心態(tài)，把握最後的可銷售時(shí)間強(qiáng)打廣告。

議價(jià)率方面小有變動(dòng)，從13.2％小升至12.6％，議價(jià)率縮小表示買(mǎi)賣(mài)方的看法較趨一致，住展房屋網(wǎng)就發(fā)現(xiàn)，新北市有些剛進(jìn)場(chǎng)的新案，實(shí)際推出的公開(kāi)價(jià)，比原先預(yù)期的價(jià)格要來(lái)得低，個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)表示，因?yàn)閾?dān)心開(kāi)價(jià)太高會(huì)把客戶嚇跑，所以乾脆就將原來(lái)的議價(jià)空間下降，降低開(kāi)價(jià)縮小議價(jià)，採(cǎi)取較為實(shí)在的作法。

不過(guò)北臺(tái)灣整體市況還是不甚樂(lè)觀，一些區(qū)域大案的來(lái)人量，都比剛開(kāi)案時(shí)下降很多，平均減少大約是一成至兩成，豪宅個(gè)案受到的衝擊可能還更大。2011年的928檔期顯然又走上329檔期的命運(yùn)，眾所期待卻不得不黯然退場(chǎng)。供給量減少在所難免，買(mǎi)氣僅靠首購(gòu)買(mǎi)方支撐也非長(zhǎng)久之道，接下來(lái)的關(guān)鍵重點(diǎn)，就得要看置產(chǎn)型買(mǎi)方，在備受考驗(yàn)的環(huán)境之中，是否持續(xù)加碼購(gòu)買(mǎi)了。不過(guò)就近期商用不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)售的熱度來(lái)看，市場(chǎng)的動(dòng)能應(yīng)該並未散去。

時(shí)間		預(yù)售 推案	成屋 推案	廣告 批數(shù)	議價(jià)率	來(lái)客 組數(shù)	成交 組數(shù)	房市 風(fēng)向	新燈號(hào)
年	月
2010	4	8.72	6.11	5.98	6.49	8.07	8.93	44	綠燈
	5	8.72	5.27	6.28	6.83	8.07	8.93	44	綠燈
	6	7.99	6.95	5.68	7.18	7.69	8.45	44	綠燈
	7	7.26	4.99	5.68	7.18	6.92	7.98	40	黃藍(lán)燈
	8	6.90	5.27	5.38	7.18	8.46	8.93	42	黃藍(lán)燈
	9	6.90	5.83	5.68	6.15	8.07	8.45	41	黃藍(lán)燈
	10	6.90	6.67	6.28	6.49	8.85	8.93	44	綠燈
	11	5.80	5.83	5.38	6.15	7.69	7.98	39	黃藍(lán)燈
	12	9.81	5.55	5.98	6.83	8.46	8.45	45	綠燈
2011	1	7.26	4.16	5.38	7.86	7.69	7.98	40	黃藍(lán)燈
	2	7.26	4.16	5.98	6.15	8.85	9.87	42	黃藍(lán)燈
	3	6.90	4.99	4.78	6.83	7.3	7.51	38	黃藍(lán)燈
	4	7.26	4.16	5.08	6.83	6.92	7.04	37	黃藍(lán)燈
	5	5.80	5.27	4.48	7.86	6.53	7.04	37	黃藍(lán)燈
	6	6.53	5.27	5.38	5.46	6.92	7.51	37	黃藍(lán)燈
	7	8.35	6.67	8.38	6.15	7.69	7.51	45	綠燈
	8	7.99	5.53	8.08	6.15	7.69	7.51	43	綠燈
	9	6.53	4.71	7.78	6.49	7.69	7.51	41	黃藍(lán)燈

【註】藍(lán)燈(谷底衰退)：32分以下。黃藍(lán)燈(衰退注意)：33~42分。綠燈(復(fù)甦安全)：43~52分。 黃紅燈(熱絡(luò)注意)：53~61分。紅燈(過(guò)熱煞車(chē))：62分以上。               資料來(lái)源：住展房屋網(wǎng)