【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】全球景氣轉(zhuǎn)冷，而近期政府公布的國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，無論是景氣對策信號、消費者信心指數(shù)、失業(yè)率，以及代表資金動能的貨幣供給年增率，都呈現(xiàn)惡化的現(xiàn)象，衝擊民眾購屋、置產(chǎn)信心。

根據(jù)永慶房產(chǎn)集團研展室統(tǒng)計，臺北市、新北市2011年11月房屋成交量下修12~15%；臺北市中古屋每坪成交均價單價49.9萬元，下滑2.1萬；新北市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元，下修1萬，修正幅度約3~4%，均為奢侈稅實施以來的新低。臺中、高雄房市因為價格波動不大，再加上投資盤本來就少，自住客需求穩(wěn)定，價量穩(wěn)定。

永慶房產(chǎn)集團研展室資深研究員黃舒衛(wèi)表示，全球股災(zāi)之後，市場氣氛轉(zhuǎn)淡，再加上明年國內(nèi)大選的戰(zhàn)況膠著，都使投資的不確定性增加，間接加深買方的觀望心態(tài)。而奢侈稅實施後，限縮房市交易動能，買盤結(jié)構(gòu)性調(diào)整仍在變化，除了投資客、兩年內(nèi)新成屋幾乎銷聲匿跡外，現(xiàn)在連置產(chǎn)客也開始縮手。黃舒衛(wèi)提醒，現(xiàn)階段買方追價意願已弱，若屋主還死守過度樂觀的預(yù)期，致使價格認知持續(xù)擴大，恐讓成交量陷入新低潮，並將進一步加大價格修正幅度。

趕在百年結(jié)婚潮、明年龍子年的熱潮，11月的自住市場降溫的狀況較為和緩，臺北市的首購比例仍較上月提升5~10%， 新北市首購比例也有4%的成長，都已經(jīng)回到奢侈稅前的格局，而換屋族3~4%的回籠，顯示政策鼓勵自住客買房的效果已現(xiàn)。

然而，置產(chǎn)族的減少，成為房價下修的關(guān)鍵。置產(chǎn)族受外在投資環(huán)境波動的影響，以臺北市市中心的成交變化最大，11月就足足少了1成的置產(chǎn)客。黃舒衛(wèi)指出，從另一個角度來看，雙北市買賣創(chuàng)高價的比例都跌破奢侈稅以來的紀(jì)錄，可見目前房市除了政策管制之外，整體經(jīng)濟情勢的詭譎多變以及選後投資環(huán)境的不確定性，才是壓抑房價的主要關(guān)鍵。


自住需求的抬頭，反映在區(qū)域、產(chǎn)品的成交趨勢。以臺北市為例，雖然中古屋行情下修，但產(chǎn)品多樣、生活機能完善、捷運題材不墜的中山、信義兩區(qū)，不但成交量持平，價格也有微幅成長，特立於低迷的市場表現(xiàn)。而新北市的新店區(qū)受惠於臺北市房價走高而出走的臺北市買方，與捷運通車在即的新莊區(qū)，也在一片慘綠中翻紅。黃舒衛(wèi)分析，自住客為主的市場階段裡，唯有產(chǎn)品價格的合理性、可掌握的利多條件，才是支撐買氣的關(guān)鍵。部份供給量大、新成屋數(shù)量多、過去投資買盤重的地區(qū)，盤整時間還會拉長，建議屋主要拉大價格彈性，提早獲利了結(jié)，避免價格反轉(zhuǎn)後，利多支撐不足、購屋能力減退，形成『多殺多』的格局。

臺中市11月中古屋市場因為近期土地標(biāo)售市場依然熱絡(luò)，再加上的中科園區(qū)週邊補漲區(qū)、行政院最新拍板的大里臺中軟體園區(qū)等利多加持，雖然臺中市的交易量微縮3%左右，但價格平穩(wěn)。反觀高雄市11月一反10月跌勢，交易量強彈7~8%，價格也有2%以上的成長，展現(xiàn)價量雙強的氣勢。

但店面市場受整體經(jīng)濟展望走弱、零售消費成長不如預(yù)期所拖累，再遇上奢侈稅後『售轉(zhuǎn)租』的屋主變多，拉低租金投報率，已讓許多置產(chǎn)客觀望，造成議價時間拉長、成交困難。黃舒衛(wèi)認為，中南部的需求是緊貼著實際的市場狀況做變化，對於預(yù)期獲利的想像空間小，修正時間也短，對自住買方最無負擔(dān)。

房市多頭超過8年，漲勢趨疲，再加上外部環(huán)境動盪，自住買方難免擔(dān)心跌價，或懷有房價下修的期待，以致量能下修，價格認知差距拉大。目前市中心產(chǎn)品價量背離，造成自住買方只能退而求其次地轉(zhuǎn)進次級路段、選擇次級產(chǎn)品，間接拉低成交均價。但長期的窒息量勢必迫使部分屋主在考量個人財務(wù)負擔(dān)，或改變預(yù)期心理的情境下，準(zhǔn)備降價、獲利出場，而引導(dǎo)下一波的價格變化，打開僵持半年以上的凍漲盤勢。部分產(chǎn)品、區(qū)域過去走勢是依仗『高房價期望、低購屋負擔(dān)』所構(gòu)築榮景，未來面對修正走勢，將走得又快又急，值得買賣雙方特別留意。