【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】根據(jù)永慶房屋店面事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市店面市場(chǎng)持續(xù)創(chuàng)新高，2011年平均單價(jià)每坪150.4萬(wàn)，10年來(lái)漲幅達(dá)2.37倍，尤其金融海嘯之後，兩岸關(guān)係破冰，3年內(nèi)漲56%，最為驚人；而新北市2011年均價(jià)每坪72萬(wàn)元，10年來(lái)漲幅只有84%。業(yè)者建議2012年如果對(duì)於店面投資有興趣者。應(yīng)該注意3個(gè)投資焦點(diǎn)：(1)投報(bào)率必須在2％以上，(2)可以選擇立體店面入手，(3)次級(jí)商圈、社區(qū)店面都可以納入考量。
 
鄭朝鶴分析，回顧北市店面市場(chǎng)發(fā)燒主要因?yàn)槿笤?，首先觀光、陸客自由行的商機(jī)無(wú)窮，帶領(lǐng)國(guó)際知名精品競(jìng)逐金店面；再者是租金調(diào)漲幅度大，租金投報(bào)預(yù)期提高，增加投資意願(yuàn)；最後則是因?yàn)楣┙o量少，部分物件以標(biāo)售方式登場(chǎng)，都直接衝高區(qū)域行情。然而，新北市未如預(yù)期創(chuàng)新高價(jià)，主要是因?yàn)槭芑蒽蛾懣妥杂尚械某潭容^小，租金調(diào)升幅度落後於臺(tái)北市，再加上買(mǎi)方對(duì)於租金投報(bào)率較為堅(jiān)持，以致於次級(jí)商圈成交量大增，價(jià)格也節(jié)節(jié)高升，但整體平均價(jià)格原地踏步。
 
陸客自由行現(xiàn)階段由北京、上海、廈門(mén)3城市率先試辦，下一波預(yù)計(jì)再擴(kuò)大開(kāi)放7個(gè)城市。鄭朝鶴分析，若參照香港從2002年開(kāi)放「?jìng)€(gè)人遊」的經(jīng)驗(yàn)，短短9年間，大陸旅客人數(shù)就從683萬(wàn)人增加到2268萬(wàn)人，提升2.3倍，而人均消費(fèi)也從5640港元增加到7453港元，有32%的成長(zhǎng)，獨(dú)佔(zhàn)全球訪港遊客的鰲頭。對(duì)比去年陸客來(lái)臺(tái)人數(shù)僅163萬(wàn)，有將近13倍的差距，商機(jī)開(kāi)拓的想像力很大，也吸引陸資、港商、業(yè)者、金控、投資人等各路人馬展開(kāi)搶攻精華商圈灘頭堡的激戰(zhàn)。
 
鄭朝鶴表示，以陸客赴港消費(fèi)的內(nèi)容來(lái)看，除了服飾、餐飲業(yè)佔(zhàn)的比重最高，最受歡迎的是藥妝、珠寶首飾、手錶精品。所以臺(tái)北市忠孝SOGO商圈、忠孝敦化商圈、中山晶華商圈、南京西路商圈受?chē)?guó)內(nèi)外知名連鎖品牌業(yè)者青睞，指名度最高、佈局最深，目前店面空置率也最低。
 
臺(tái)北市八大商圈1年內(nèi)租金調(diào)漲至少3成，士林夜市、SOGO、晶華等指標(biāo)商圈甚至還有高達(dá)3~6成飛躍性的成長(zhǎng)，持有的投報(bào)率明顯提高，吸引買(mǎi)方等著排隊(duì)當(dāng)房東。
 
精華商圈的金店面成交行情持續(xù)走高，其中中山北路精品街短短1年內(nèi)，租金最高攀升5成，漲勢(shì)最為驚人。另外，雙捷運(yùn)商圈也會(huì)因?yàn)榻煌▋?yōu)勢(shì)，加速商機(jī)匯集。以站前商圈為例，微風(fēng)廣場(chǎng)、誠(chéng)品也大手筆進(jìn)駐臺(tái)北車(chē)站購(gòu)物中心，再加上京站時(shí)尚廣場(chǎng)的商圈改造，已讓商圈重啟活力，甚至讓原本被視為燙手山芋的大亞百貨地下層都創(chuàng)高價(jià)出脫。鄭朝鶴說(shuō)明，預(yù)計(jì)隨著捷運(yùn)路網(wǎng)的發(fā)展成熟，可以直接嘉惠商圈復(fù)甦，未來(lái)還會(huì)帶動(dòng)另一波新商機(jī)，因此預(yù)計(jì)2012年租金年增率也將超過(guò)2成。
 
繼2010年10月港商亨得利鐘錶以每坪557萬(wàn)元賣(mài)標(biāo)得半年的安泰銀行店面，及2011年5月三陽(yáng)忠孝大樓店面以每坪?jiǎn)蝺r(jià)728萬(wàn)元的高價(jià)拍出，11月三鼎REITs更以拆算1樓後每坪853萬(wàn)元的香檳大樓創(chuàng)下新高，熱門(mén)商圈店面稀少性再次展現(xiàn)獨(dú)特的價(jià)值魅力。
 
鄭朝鶴說(shuō)明，屋主不但大享租金調(diào)升的利益，更因?yàn)轭A(yù)期心理高漲，使得市場(chǎng)供需失衡的現(xiàn)象更顯嚴(yán)重。若非這幾件大型金店面因?yàn)槌钟腥艘驗(yàn)閭€(gè)人財(cái)務(wù)需求，透過(guò)拍賣(mài)或標(biāo)售方式釋出，要期待一般同等級(jí)產(chǎn)品的屋主要出脫、求現(xiàn)的機(jī)會(huì)相當(dāng)渺茫。花再多錢(qián)也買(mǎi)不到的精華商圈金店面，也帶動(dòng)店面需求往商圈向後、向下、向上延伸、尋求新商機(jī)，促成商圈集客力倍數(shù)增長(zhǎng)，間接拉開(kāi)黃金商圈與次級(jí)商圈的價(jià)格落差。
 
雖然政府從6月的降低實(shí)施奢侈稅，衝擊房市買(mǎi)氣，但從賣(mài)方心態(tài)觀察，第三季之後，賣(mài)方對(duì)於獲利了結(jié)的延伸比例反而是全年最低，可見(jiàn)屋主對(duì)於中長(zhǎng)期仍是看多。鄭朝鶴預(yù)估，年底是消費(fèi)旺季，12月店面市場(chǎng)還有成長(zhǎng)的空間，而且國(guó)內(nèi)大選不確定因素的降低，將激勵(lì)明年店面慶祝行情。
 
展望明年店面投資趨勢(shì)，鄭朝鶴建議可從幾個(gè)面向切入：
 
一、「陸客自由行」將刺激精華商圈金店面行情再衝高，投報(bào)率只要維持在2%以上，就有投資的誘因。

二、精華商圈的店面供不應(yīng)求，將強(qiáng)化巷內(nèi)、二樓、地下室等立體商圈成形。

三、店面價(jià)格攀高、店租上漲，付租競(jìng)爭(zhēng)壓力大，商圈之間的功能與行情會(huì)產(chǎn)生區(qū)隔化，『大者恆大』的現(xiàn)象會(huì)更為明顯，但租金穩(wěn)定的次級(jí)商圈、社區(qū)型店面會(huì)吸引打房後的資金轉(zhuǎn)注，有入門(mén)的投資意願(yuàn)的民眾可多留意。
 
鄭朝鶴最後強(qiáng)調(diào)，從近來(lái)國(guó)際精品大幅擴(kuò)張對(duì)臺(tái)的投資規(guī)模來(lái)看，國(guó)內(nèi)的內(nèi)需動(dòng)能依然強(qiáng)盛，而且觀光商機(jī)也待開(kāi)發(fā)。店面是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最獨(dú)特的產(chǎn)品，直接反應(yīng)消費(fèi)力及經(jīng)濟(jì)前景，將在一支獨(dú)秀地反映在租金成長(zhǎng)上，再加上好物件的供給量甚少，明年的店面市場(chǎng)仍值得期待。