中國地產(chǎn)至少還有16年的好時光

【mygonews衷柏宣/臺北報(bào)導(dǎo)】中國打房政策並沒有手軟，根據(jù)消息指出，如果短期內(nèi)壓抑不了房價漲升氣勢，不排除還會有更嚴(yán)厲的手段出現(xiàn)。不過，房地產(chǎn)的發(fā)展是「看長不看短」，短線上政策壓抑的回檔，都是長線買進(jìn)的最好機(jī)會。
 

中國地產(chǎn)至少還有16年的好時光


中國金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪表示：「中國城市化比率目前處在46.67％，距離『平緩成熟階段』的70％還有近23％的空間，按每年增加1.5％計(jì)算，中國地產(chǎn)至少還有16年的好時光。」華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)說：「中國用了30年的改革時間，解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還有4億農(nóng)民的進(jìn)城問題要解決。如果同樣的速度計(jì)算，估計(jì)還需要60年的時間，必須以倍數(shù)的速度，才有可能在未來的20~30年，實(shí)現(xiàn)城市化比率65~70％的水平?！?br />
城市化比率與房地產(chǎn)的發(fā)展是有息息相關(guān)的，這點(diǎn)在中國大陸看的到，在臺灣卻很少人提起(甚至臺灣沒有這樣概念)，所以，看看中國「城市化發(fā)展的比率與房價的關(guān)係」，其實(shí)這樣的模式套用在臺灣房地產(chǎn)上，也很好用。
 

 

2010年中國城市化比率達(dá)46.67％


1997年左右，中國城市化比率剛剛實(shí)現(xiàn)30％的水平，進(jìn)入加速期，而住房改革正好同步進(jìn)行，中國住宅產(chǎn)業(yè)的起步、加速，是伴隨著城市化而進(jìn)行，這是一個特定階段的特殊現(xiàn)象。

到了2010年，這13年期間，中國城市擴(kuò)大發(fā)展，城市化比率達(dá)到46.67％，成長16.67％，帶動中國房地產(chǎn)大幅上揚(yáng)，2010年4月，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的首部《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，「中國將在2013年左右(2011-2016年之間)結(jié)束高速成長的城市化過程?！?br />
13年城市化高速成長的趨勢已經(jīng)開始減緩，接下來城市化將不再有所謂的「直線噴出行情」，而是進(jìn)入一個「平緩成熟階段」的穩(wěn)健走勢格局。而目前距離70％城市化比率的標(biāo)準(zhǔn)，還有23.33％的空間，中國房地產(chǎn)當(dāng)然還有機(jī)會繼續(xù)成長。
 

2013年結(jié)束高速城市化過程


 

未來一個階段，房價還是會在比較高的水平運(yùn)行

社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長理論室主任劉霞輝是宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書課題負(fù)責(zé)人之一，同時也是城市化的主要研究者之一。他表示，城市化加速度的過程，必然會在最近幾年結(jié)束，而增速遞減的信號已經(jīng)出現(xiàn)?！改壳爸袞|部地區(qū)，城市化率已經(jīng)非常高了，東部地區(qū)達(dá)到70％左右；中部有的地區(qū)也達(dá)到約50％，在這些區(qū)域，大量的人口移動已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，接下來，主要進(jìn)城人口將集中在中西部地區(qū)，如江西、安徽、雲(yún)南、貴州、四川、甘肅等。隨著農(nóng)村人口總量的減少，人口進(jìn)城的動力也在減弱?！?br />
根據(jù)社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所的研究報(bào)告指出，中國將在2013年左右(預(yù)計(jì)在2011~2016年)結(jié)束高速城市化過程，這一期間的城市化增長率約為1.09％，城市化比率則在47.93~53.37％之間，此後中國的城市化率增長逐步放緩。
 

2030年中國城市化比率目標(biāo)是68％


同時，預(yù)測中國城市化比率2015年為52.28％，2020年為57.67％，2030年為67.81％。而鑒於中國農(nóng)村人口占總?cè)丝诤艽蟮谋壤?，且隨著老齡社會的到來等因素的影響，68％可能是中國未來20年城市化發(fā)展的頂部，此後一個較長的時期城市化水平將維持在68％左右。

「儘管到2013年，城市化成長比率的最高點(diǎn)過去了，但接下來的降幅是比較小的?！箘⑾驾x這麼補(bǔ)充，未來20年，城市化比率的成長都不會結(jié)束，未來一個階段，房價還是會在比較高的水平運(yùn)行。
 


 

2030年左右，城市化率達(dá)到約68％，進(jìn)入相對穩(wěn)定階段

實(shí)際上，社科院的這一研究成果包含了2部分的內(nèi)容：

(1)城市化成長率將會在2013年左右達(dá)到頂點(diǎn)----這表示，接下來幾年，中國將進(jìn)入城市化最為快速的發(fā)展階段。

(2)在成長率達(dá)到最高點(diǎn)之後，成長率開始下降----但城市化率依然會以較大幅度推進(jìn)，直至2030年左右，城市化率達(dá)到約68％，進(jìn)入相對穩(wěn)定階段。
 

未來20年，中國城市化率穩(wěn)健上揚(yáng)


而對城市化成長率最快的年份的計(jì)算結(jié)果為212.9，約為213，即約為2013年，此時的城市化率為50.11％，城市化成長率為1.0892％，約為1.09％。根據(jù)社科院提供的城市化預(yù)測曲線，此後，城市化成長率則呈下降曲線，2029年之後，成長率將會降到

1％以下。取平均值計(jì)算，2015至2020年，城市化平均增長率為1.078％，2020年至2030年，平均增長率則降至1.014％。
 


北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)則指出，以目前的城市化水平，中國正處於城市化加速時期。他說：「城市化比率處於30~70％之間時，城市化進(jìn)入加速階段，目前中國城市化率是46.6％，整體上正是處於加速推進(jìn)的階段。未來城市化的提升，不是平均的，但是會以略高於1％的速度提升，未來20年，中國城市化率基本上會保持這樣一個速度。」
 

中國房市下一個焦點(diǎn)~二、三線城市


基於對城市化比率的信心，即使是在目前嚴(yán)厲的調(diào)控面前，地產(chǎn)企業(yè)對於未來20年的樂觀估計(jì)，並沒有發(fā)生改變。李戰(zhàn)洪認(rèn)為，中小城市的房地產(chǎn)市場會發(fā)展起來，大量的地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)軍中小城市，也是順勢而為。二、三線城市有巨大的住房購買力，自住性比例比較大，市場也更健康。