【mygonews衷柏宣/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】中國(guó)打房政策並沒有手軟，根據(jù)消息指出，如果短期內(nèi)壓抑不了房?jī)r(jià)漲升氣勢(shì)，不排除還會(huì)有更嚴(yán)厲的手段出現(xiàn)。不過，房地產(chǎn)的發(fā)展是「看長(zhǎng)不看短」，短線上政策壓抑的回檔，都是長(zhǎng)線買進(jìn)的最好機(jī)會(huì)。
 

中國(guó)金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪表示：「中國(guó)城市化比率目前處在46.67％，距離『平緩成熟階段』的70％還有近23％的空間，按每年增加1.5％計(jì)算，中國(guó)地產(chǎn)至少還有16年的好時(shí)光?！谷A遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)說：「中國(guó)用了30年的改革時(shí)間，解決了2億農(nóng)民的進(jìn)城問題，但還有4億農(nóng)民的進(jìn)城問題要解決。如果同樣的速度計(jì)算，估計(jì)還需要60年的時(shí)間，必須以倍數(shù)的速度，才有可能在未來的20~30年，實(shí)現(xiàn)城市化比率65~70％的水平?！?br />
城市化比率與房地產(chǎn)的發(fā)展是有息息相關(guān)的，這點(diǎn)在中國(guó)大陸看的到，在臺(tái)灣卻很少人提起(甚至臺(tái)灣沒有這樣概念)，所以，看看中國(guó)「城市化發(fā)展的比率與房?jī)r(jià)的關(guān)係」，其實(shí)這樣的模式套用在臺(tái)灣房地產(chǎn)上，也很好用。
 

1997年左右，中國(guó)城市化比率剛剛實(shí)現(xiàn)30％的水平，進(jìn)入加速期，而住房改革正好同步進(jìn)行，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的起步、加速，是伴隨著城市化而進(jìn)行，這是一個(gè)特定階段的特殊現(xiàn)象。

到了2010年，這13年期間，中國(guó)城市擴(kuò)大發(fā)展，城市化比率達(dá)到46.67％，成長(zhǎng)16.67％，帶動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)大幅上揚(yáng)，2010年4月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的首部《宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》指出，「中國(guó)將在2013年左右(2011-2016年之間)結(jié)束高速成長(zhǎng)的城市化過程。」

13年城市化高速成長(zhǎng)的趨勢(shì)已經(jīng)開始減緩，接下來城市化將不再有所謂的「直線噴出行情」，而是進(jìn)入一個(gè)「平緩成熟階段」的穩(wěn)健走勢(shì)格局。而目前距離70％城市化比率的標(biāo)準(zhǔn)，還有23.33％的空間，中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)然還有機(jī)會(huì)繼續(xù)成長(zhǎng)。
 

社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論室主任劉霞輝是宏觀經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書課題負(fù)責(zé)人之一，同時(shí)也是城市化的主要研究者之一。他表示，城市化加速度的過程，必然會(huì)在最近幾年結(jié)束，而增速遞減的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)。「目前中東部地區(qū)，城市化率已經(jīng)非常高了，東部地區(qū)達(dá)到70％左右；中部有的地區(qū)也達(dá)到約50％，在這些區(qū)域，大量的人口移動(dòng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，接下來，主要進(jìn)城人口將集中在中西部地區(qū)，如江西、安徽、雲(yún)南、貴州、四川、甘肅等。隨著農(nóng)村人口總量的減少，人口進(jìn)城的動(dòng)力也在減弱?！?br />
根據(jù)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所的研究報(bào)告指出，中國(guó)將在2013年左右(預(yù)計(jì)在2011~2016年)結(jié)束高速城市化過程，這一期間的城市化增長(zhǎng)率約為1.09％，城市化比率則在47.93~53.37％之間，此後中國(guó)的城市化率增長(zhǎng)逐步放緩。
 

同時(shí)，預(yù)測(cè)中國(guó)城市化比率2015年為52.28％，2020年為57.67％，2030年為67.81％。而鑒於中國(guó)農(nóng)村人口占總?cè)丝诤艽蟮谋壤?，且隨著老齡社會(huì)的到來等因素的影響，68％可能是中國(guó)未來20年城市化發(fā)展的頂部，此後一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期城市化水平將維持在68％左右。

「儘管到2013年，城市化成長(zhǎng)比率的最高點(diǎn)過去了，但接下來的降幅是比較小的?！箘⑾驾x這麼補(bǔ)充，未來20年，城市化比率的成長(zhǎng)都不會(huì)結(jié)束，未來一個(gè)階段，房?jī)r(jià)還是會(huì)在比較高的水平運(yùn)行。
 

實(shí)際上，社科院的這一研究成果包含了2部分的內(nèi)容：

(1)城市化成長(zhǎng)率將會(huì)在2013年左右達(dá)到頂點(diǎn)----這表示，接下來幾年，中國(guó)將進(jìn)入城市化最為快速的發(fā)展階段。

(2)在成長(zhǎng)率達(dá)到最高點(diǎn)之後，成長(zhǎng)率開始下降----但城市化率依然會(huì)以較大幅度推進(jìn)，直至2030年左右，城市化率達(dá)到約68％，進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段。
 

而對(duì)城市化成長(zhǎng)率最快的年份的計(jì)算結(jié)果為212.9，約為213，即約為2013年，此時(shí)的城市化率為50.11％，城市化成長(zhǎng)率為1.0892％，約為1.09％。根據(jù)社科院提供的城市化預(yù)測(cè)曲線，此後，城市化成長(zhǎng)率則呈下降曲線，2029年之後，成長(zhǎng)率將會(huì)降到

1％以下。取平均值計(jì)算，2015至2020年，城市化平均增長(zhǎng)率為1.078％，2020年至2030年，平均增長(zhǎng)率則降至1.014％。
 

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則指出，以目前的城市化水平，中國(guó)正處?kù)冻鞘谢铀贂r(shí)期。他說：「城市化比率處?kù)?0~70％之間時(shí)，城市化進(jìn)入加速階段，目前中國(guó)城市化率是46.6％，整體上正是處?kù)都铀偻七M(jìn)的階段。未來城市化的提升，不是平均的，但是會(huì)以略高於1％的速度提升，未來20年，中國(guó)城市化率基本上會(huì)保持這樣一個(gè)速度。」
 

基於對(duì)城市化比率的信心，即使是在目前嚴(yán)厲的調(diào)控面前，地產(chǎn)企業(yè)對(duì)於未來20年的樂觀估計(jì)，並沒有發(fā)生改變。李戰(zhàn)洪認(rèn)為，中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)展起來，大量的地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)軍中小城市，也是順勢(shì)而為。二、三線城市有巨大的住房購(gòu)買力，自住性比例比較大，市場(chǎng)也更健康。