【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2021年10月5日表示，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓在第三季度迎來(lái)一棟大樓進(jìn)入市場(chǎng)，係坐落於南京松江區(qū)之希望廣場(chǎng)，帶來(lái)約4,600坪新供給，目前已全棟去化，主要租戶為松下電器。截至第三季整體空置率為3.6％，較上季些微上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，仍處低點(diǎn)。租賃活動(dòng)除臺(tái)灣人壽中山大樓大面積去化約1,580坪外，多屬中小規(guī)模，租賃面積多集中於100~300坪之間。
 
本季A級(jí)辦公大樓租金較上季微幅上漲0.2％，全市平均租金來(lái)到每月每坪新臺(tái)幣2,615元。其中以南京松江區(qū)因希望廣場(chǎng)入市，該區(qū)租金上漲5％為最多，來(lái)到每月每坪2,130元；西區(qū)因部分辦公大樓租金調(diào)整，上漲1％次之，來(lái)到每月每坪新臺(tái)幣2,230元。其餘各區(qū)則大致持穩(wěn)。
 
全球新冠疫情仍未停歇，外商公司亦多持續(xù)採(cǎi)觀望態(tài)度，並保留員工在家工作及異地備援等彈性辦公政策，以備不時(shí)之需。又未來(lái)一年臺(tái)北市A級(jí)辦公新供給稀少，僅有玉山金控敦北第二總部預(yù)計(jì)投入市場(chǎng)，然以自用為主。預(yù)期短期內(nèi)仍將是租賃活動(dòng)持續(xù)平淡及租金水準(zhǔn)持穩(wěn)的局面。
 
新供給加入致舊宗段空置率上升
 
舊宗段空置率較上季上升4.8個(gè)百分點(diǎn)至19.5％，主要係「長(zhǎng)虹新世代」、「福清行善企業(yè)大樓」、「善淵創(chuàng)客大樓」及「聯(lián)虹科技大樓」等，約有18,600坪新供給進(jìn)入市場(chǎng)，除長(zhǎng)虹新世代其中1棟由萬(wàn)海航運(yùn)進(jìn)駐外，其它預(yù)租租戶尚未遷入，致舊宗段空置率出現(xiàn)短暫性的上升。文德段部分面積釋出，空置率上升1個(gè)百分點(diǎn)至7.6％。西湖段空置率下降3個(gè)百分點(diǎn)，來(lái)到4.1％。需求帶動(dòng)租金推升，三個(gè)區(qū)段租金同步成長(zhǎng)，租金分別為西湖段每月每坪新臺(tái)幣1,510元，文德段每月每坪新臺(tái)幣1,070元，舊宗段每月每坪新臺(tái)幣990元。
 
本季文德段部分產(chǎn)業(yè)受疫情影響而退租，以小面積居多數(shù)，然接手性不弱。舊宗段新供給的入市，預(yù)計(jì)未來(lái)六個(gè)月租戶也將陸續(xù)進(jìn)駐，在需求有效去化下，租金仍有微幅上揚(yáng)的空間。
 
商圈人流停滯 店面空置率急遽攀升
 
臺(tái)灣疫情管制於七月底降級(jí)鬆綁，民眾外出消費(fèi)意願(yuàn)提高，加上節(jié)慶效益挹注，零售業(yè)營(yíng)業(yè)額逐漸回溫。統(tǒng)計(jì)至2021年8月，綜合零售業(yè)營(yíng)業(yè)額為新臺(tái)幣8,282億元，因2020年振興券發(fā)放基期較高，與2020年同期相比，綜合商品零售業(yè)營(yíng)業(yè)額年減1.2％；百貨公司營(yíng)業(yè)額營(yíng)收年減7.6％；超級(jí)市場(chǎng)與量販店因適逢中元節(jié)採(cǎi)購(gòu)?fù)?，營(yíng)業(yè)額分別年增8.8％及3.6％；便利商店?duì)I業(yè)額則年減1.0％。
 
疫情自八月雖見趨緩，然商圈人流停滯，各商圈租金持續(xù)下探，尤以西門商圈影響甚鉅，指標(biāo)性店家「肯德基臺(tái)北峨嵋店」及「星聚點(diǎn)西門館」於本季相繼撤出，該區(qū)店面空置率高達(dá)22.1％。忠孝商圈空置率也攀升到15.1％，僅中山南京商圈空置率低於10％，來(lái)到6.6％。
 
因應(yīng)疫情趨緩，管制措施逐步鬆綁，政府將於第四季推出「振興五倍券」鼓勵(lì)民眾消費(fèi)。配合振興計(jì)畫，商家相繼推出優(yōu)惠，再加上第四季為年度優(yōu)惠季，從網(wǎng)路購(gòu)物節(jié)至百貨公司周年慶，促銷活動(dòng)接力賽有望迎來(lái)民眾消費(fèi)回流，提升零售營(yíng)業(yè)額，以彌補(bǔ)第二季及第三季的虧損業(yè)績(jī)。
 
房地產(chǎn)投資持續(xù)增溫，前三季表現(xiàn)已突破千億大關(guān)
 
第三季度投資市場(chǎng)交易額為新臺(tái)幣313.2億元，較上季成長(zhǎng)14.3％，主要資金投入在廠辦、工業(yè)廠房及辦公大樓。前兩項(xiàng)工業(yè)地產(chǎn)合計(jì)佔(zhàn)比達(dá)62％。累積前三季整體交易金額達(dá)1,050.7億，已超越2020年同期水準(zhǔn)。
 
壽險(xiǎn)資金持續(xù)加碼，本季投放金額約新臺(tái)幣69.5億元，約佔(zhàn)22％，自用及投資兼具。交易個(gè)案包括中國(guó)人壽以新臺(tái)幣23.3億元取得新竹雲(yún)智匯大樓，三商美邦人壽以新臺(tái)幣34億元取得位於內(nèi)湖的華固智富中心，中國(guó)信託資產(chǎn)管理以新臺(tái)幣22.1億拍下前國(guó)瑞集團(tuán)總部，臺(tái)灣立訊以新臺(tái)幣15億元購(gòu)置長(zhǎng)虹新銳科技大樓。本季尚有旅館類交易，如永碩投資以新臺(tái)幣27億元買下高雄華園大飯店，東立物流以新臺(tái)幣18.5億買下富信大飯店汐止館，應(yīng)是疫情以來(lái)旅館市場(chǎng)重整之風(fēng)潮。
 
依前三季市場(chǎng)表現(xiàn)，全年投資市場(chǎng)有望挑戰(zhàn)2020年1,300億之成績(jī)。潛在買盤為企業(yè)自用需求，然市場(chǎng)現(xiàn)貨缺稀，轉(zhuǎn)向?qū)ふ彝恋卮蛟炱髽I(yè)自用需求。
 
土地今若未到手，只恐明日已沒有 
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，自2019年起土地市場(chǎng)開演噴量秀以來(lái)，過去10個(gè)季度之平均交易量為新臺(tái)幣738億元，最新統(tǒng)計(jì)第三季土地市場(chǎng)交易量為新臺(tái)幣775億元，市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。在桃園市政府於八月、九月兩度大規(guī)模釋出公有土地的帶動(dòng)下，桃園成為本季土地的最大秀場(chǎng)，公私有土地合計(jì)爆出新臺(tái)幣283億元之交易量，睥睨其他五都。
 
戴德梁行表示，本季土地交易類型以商業(yè)區(qū)佔(zhàn)最大宗，達(dá)新臺(tái)幣376億元，佔(zhàn)本季總交易量48.5％，本季十大土地交易更由商業(yè)區(qū)佔(zhàn)領(lǐng)絕大版面，除了華固以新臺(tái)幣新臺(tái)幣44.88億元標(biāo)得南港玉成段近875坪特商一土地，為臺(tái)北市在本季交易拔得頭籌外，桃園青埔高鐵特定區(qū)青昇、青芝、青山、青溪段等商業(yè)土地亦在十大交易中奪得四席，土地規(guī)模皆在1700～2300坪之間；以往甚少被關(guān)注的機(jī)捷A20興和特區(qū)商業(yè)區(qū)土地以總價(jià)新臺(tái)幣25.36億元、單價(jià)近新臺(tái)幣105萬(wàn)創(chuàng)下該區(qū)新紀(jì)錄，頃刻間成為業(yè)界目光投射的新焦點(diǎn)；臺(tái)中七期及水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)之商業(yè)土地向來(lái)為十大交易之?？?，本季亦由遠(yuǎn)雄及總太各攻佔(zhàn)一席；戴德梁行主辦標(biāo)售的高雄亞灣區(qū)特貿(mào)六土地則由慶旺建設(shè)以新臺(tái)幣23.8億元得標(biāo)。位於臺(tái)北市中正區(qū)的福音大樓坐落土地，使用分區(qū)為第三種住宅區(qū)，由國(guó)美、濟(jì)盟以新臺(tái)幣39.29億元聯(lián)手取得，是本季唯一以非商業(yè)區(qū)而名列十大之土地交易。
 
戴德梁行分析指出，營(yíng)建成本之增加不僅源於全球疫情仍未獲得控制，營(yíng)建過程之環(huán)境衝擊與全球環(huán)保潮流之衝突，在不久的將來(lái)更需透過購(gòu)買碳權(quán)予以平衡，因此未來(lái)營(yíng)建成本已不易再回跌，成本推動(dòng)之通貨膨脹終將驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)之上漲。土地稀缺的精華區(qū)，建商莫不卯足全力取得，只因難保今日主幹道旁的地價(jià)，幾個(gè)月後就是巷內(nèi)的地價(jià)。透過都市更新、開放空間及容積移轉(zhuǎn)等方式將容積翻倍是搶標(biāo)精華土地的不二法門，華固得標(biāo)的南港土地基準(zhǔn)容積率為382％，福音大樓土地基準(zhǔn)容積率更只有225％，但皆因具有都市更新條件，且可藉由容積移轉(zhuǎn)將基準(zhǔn)容積翻倍，分別將容積單價(jià)降至新臺(tái)幣70萬(wàn)元及110萬(wàn)元，以現(xiàn)階段南港地區(qū)新臺(tái)幣90～100萬(wàn)、中正區(qū)新臺(tái)幣110～120萬(wàn)之推案價(jià)格估計(jì)，皆能獲得合理開發(fā)利潤(rùn)，而若營(yíng)建成本持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)則可能會(huì)再提高。