【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】永慶資產(chǎn)管理發(fā)布2012年第1季商用不動(dòng)產(chǎn)市況，在缺乏指標(biāo)案件的帶動(dòng)下，億元以上的大型商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額大幅滑落至68.2億元，較上季銳減81.7%；投資資產(chǎn)類型以廠辦為主佔(zhàn)45%，投資人則以購(gòu)買自用的科技業(yè)佔(zhàn)30%為最多。永慶資產(chǎn)管理協(xié)理黃增福表示，1、2月因市場(chǎng)大環(huán)境不明確，投資人多保持觀望，但3月景氣已有落底回升現(xiàn)象，商辦、店面交易價(jià)量皆有明顯增加，加上陸資來(lái)臺(tái)投資、陸客自由行的開放政策又有大幅鬆綁，商用不動(dòng)產(chǎn)市況正逐漸好轉(zhuǎn)，後市更旺。

其中，臺(tái)北市商辦開價(jià)已較去年上調(diào)1~2成，但成交物件以市區(qū)外圍的舊辦公大樓為主且缺乏A辦釋出，導(dǎo)致成交行情下修至每坪 62.8萬(wàn)元，較上季的每坪65.5萬(wàn)元小跌4.1%，結(jié)束連續(xù)11季的上漲局面。但若與3年前金融海嘯的最低點(diǎn)比較，價(jià)格漲幅仍高達(dá)73%，相對(duì)租金3年來(lái)僅上漲9.4%，臺(tái)北市商辦價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高於租金行情。永慶資產(chǎn)管理調(diào)查，本季商辦平均租金行情2,054元/坪/月，與上季變化不大，辦公空置率在租金維持低檔盤整、以及景氣復(fù)甦帶動(dòng)下，業(yè)主招租去化加快，平均空置率下修至8.56%，較上季減少0.45個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)永慶資產(chǎn)管理調(diào)查，2012年第1季億元以上商用不動(dòng)產(chǎn)投資總金額約68.2億元，較上季銳減81.7%，並較去年同季減少50.5%。黃增福指出，第1季商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)在總統(tǒng)大選不確定因素影響下，標(biāo)售案件減少，以及缺乏大型指標(biāo)案件帶動(dòng)買氣，導(dǎo)致商用不動(dòng)產(chǎn)交易量大幅萎縮。

分析投資資產(chǎn)類型，以購(gòu)入廠辦自用為主，交易金額佔(zhàn)整體45%；雷凌科技購(gòu)買新竹臺(tái)元科技園區(qū)大樓，成交金額9.11億元最高，而復(fù)興航空也以7.04億元購(gòu)入內(nèi)湖廠辦，未來(lái)也將作公司總部使用。其次，零售類型佔(zhàn)23%，交易以臺(tái)北市精華金店面為主，其中新光人壽購(gòu)買臺(tái)北摩根大樓，成交金額8.25億佔(zhàn)最高。再次，辦公類型佔(zhàn)14%，臺(tái)銀人壽購(gòu)買臺(tái)北葉財(cái)記世貿(mào)大樓部分樓層，成交總額7.50億元為最高。

買方部分，科技業(yè)躍升主要投資人，總計(jì)投資19.7億元買廠辦，佔(zhàn)比達(dá)3成。而去年下半年投資不動(dòng)產(chǎn)金額最高的壽險(xiǎn)業(yè)，本季投資金額減少至15.8億元，較上季減少9成以上；不過(guò)，近期也發(fā)現(xiàn)壽險(xiǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)收購(gòu)捷運(yùn)周邊金店面，以及效法建設(shè)公司轉(zhuǎn)投資商旅市場(chǎng)，因此，可預(yù)估未來(lái)零售店面及辦公改建旅館的交易個(gè)案將會(huì)增加。

觀察臺(tái)北市商辦成交行情變化，今年第1季成交行情下修至每坪62.8萬(wàn)元，結(jié)束連續(xù)11季的價(jià)格上漲局面，較上季的每坪65.5萬(wàn)元，跌幅為4.1%，但若與3年前金融海嘯的最低點(diǎn)比較，價(jià)格漲幅高達(dá)73%。黃增福表示，本季商辦成交物件以外圍商圈的B辦大樓為主，缺乏A辦大樓釋出成交，導(dǎo)致整體均價(jià)下跌，但就目前市場(chǎng)上的待售物件，可發(fā)現(xiàn)開價(jià)已較去年上調(diào)1~2成，也拉長(zhǎng)買賣雙方的交易時(shí)間。

此外，根據(jù)永慶產(chǎn)資管理調(diào)查，2012年第1季辦公大樓平均租金為2,054元/坪/月，A辦平均租金為2,559元/坪/月，較上季的2,057元/坪/月、2,588元/坪/月，變化並不大。黃增福認(rèn)為，商辦租金水準(zhǔn)近幾年仍是相對(duì)平緩的狀態(tài)、漲幅有限，主要是租賃市場(chǎng)仍呈現(xiàn)「供過(guò)於求」導(dǎo)致，為加快去化辦公空置的問題，對(duì)於空置面積較大的物件，或?yàn)榱死m(xù)留原有租戶，目前業(yè)主多願(yuàn)配合調(diào)降、或維持原有租金水準(zhǔn)來(lái)招攬更多承租戶。此外，仍有部分空置率較低、精華地段及價(jià)格已漲一波的辦公大樓，租金就有一成左右的調(diào)漲，而從各商圈的商辦租賃供需來(lái)看，信義商圈、敦北商圈及敦南商圈的空置率皆已降至8%以下，預(yù)期將是未來(lái)辦公租金的領(lǐng)先補(bǔ)漲區(qū)。

農(nóng)曆年後景氣逐漸好轉(zhuǎn)，中小企業(yè)擴(kuò)大承租空間，辦公租賃需求增加，根據(jù)永慶資產(chǎn)管理調(diào)查，今年第1季臺(tái)北市主要辦公商圈的平均空置率為8.56%，較上季減少0.45個(gè)百分點(diǎn)，辦公空置去化面積總計(jì)約5,609坪，A辦空置率則減少至9.37%。

黃增福指出，受惠年底即將通車的捷運(yùn)信義線交通利多，信義商圈的商辦市況持續(xù)發(fā)熱、承租需求增加，加上有外資金融圈、陸資企業(yè)指名首選的信義計(jì)畫區(qū)頂級(jí)(A+)商辦光環(huán)的加持，在租金漲幅受限下，本季從外圍搬遷或新進(jìn)駐的皆有增加，帶動(dòng)兩商圈的辦公空置率去化快速，空置率連續(xù)3季下修。目前信義計(jì)劃區(qū)頂級(jí)(A+)商辦空置率僅剩10.42%，較上季再減少0.96個(gè)百分點(diǎn)，新承租辦公面積為本季各商圈增加最多；而信義商圈外圍的辦公大樓，空置率也減少至7.99%，較上季減少0.57個(gè)百分點(diǎn)。

陸資、陸客開放政策持續(xù)鬆綁，第3階段擴(kuò)大開放陸資來(lái)臺(tái)投資項(xiàng)目3月底正式生效，重點(diǎn)投資項(xiàng)目的製造業(yè)、服務(wù)業(yè)及零售業(yè)方面的商機(jī)增加，陸客來(lái)臺(tái)自由行試點(diǎn)城市也將由目前的北京、上海、廈門，新增為13個(gè)城市，人數(shù)限額也從每日5,00名增到1,000人。黃增福表示，陸資、陸客商機(jī)大開，商辦、店面產(chǎn)品將直接受惠，加上低利率環(huán)境持續(xù)延長(zhǎng)，通膨隱憂未減的狀況下，商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)尤其看好。以外資、陸資為主的金融業(yè)、製造業(yè)、零售業(yè)與餐飲旅館業(yè)將會(huì)是今年商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求產(chǎn)業(yè)。信義計(jì)畫區(qū)、敦北、敦南及內(nèi)科商圈、以及市中心的知名店面商圈，都是具投資潛力的標(biāo)的。