【MyGoNews林承志/綜合報(bào)導(dǎo)】受國(guó)外環(huán)境複雜及國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求增幅窄小影響，第3季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處收縮週期：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長(zhǎng)7.4％，創(chuàng)2009年第1季度以來(lái)最低。但穩(wěn)增長(zhǎng)政策累積效應(yīng)已逐步釋放，總體流動(dòng)性有所改善：M2在第3季度繼續(xù)回升，同比增長(zhǎng)14.1％；同時(shí)，通脹壓力較2011年明顯減輕：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)本季同比漲幅為1.9％，為2009年第4季度以來(lái)最低；預(yù)料來(lái)季實(shí)體經(jīng)濟(jì)觸底反彈幾率較大，CPI或?qū)⒁蜉斎胄屯浽俣茸吒呒百Y源性產(chǎn)品與服務(wù)價(jià)格上升、地價(jià)上漲壓力等因素影響，進(jìn)入新一輪上升週期。
 
雖然9月部分房企踴躍拿地的局面再現(xiàn)，但開發(fā)商總體庫(kù)存高企及存量資金趨緊現(xiàn)狀仍持續(xù)，加之近期市場(chǎng)銷情回落將導(dǎo)致預(yù)售款回流縮減，第4季度開發(fā)商現(xiàn)金流將備受考驗(yàn)：2012年9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金月新增額為人民幣3,398億元，較8月微跌9.5％；而從銀行獲得的新增信貸資金總額約為2,129億元，僅占房地產(chǎn)開發(fā)資金月新增量的25％。預(yù)料房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率繼續(xù)走低背景下，市場(chǎng)對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)能力將要求甚高，大中小房企業(yè)績(jī)分化及行業(yè)分佈重整將持續(xù)。
 
樓市調(diào)控政策從緊及堅(jiān)持去投資化市場(chǎng)背景下，傳統(tǒng)旺季「金九」遇冷折戟已為定局。根據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)資料顯示，一、二線城市9月總體成交量均呈下滑態(tài)勢(shì)，分別較8月回落11.7％和1.6％，其中深圳及北京因開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力削弱，令市場(chǎng)進(jìn)入「階段性」觀望狀態(tài)，成交量分別環(huán)比下跌33.6％及20.2％。旺季成交低迷預(yù)示新增購(gòu)房需求再生緩慢，樓市有效購(gòu)房需求不足將促整體市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)低溫局面。
 
價(jià)格方面，在剛需產(chǎn)品打折專案數(shù)量的驟減及優(yōu)惠力度收緊的環(huán)境下，供應(yīng)量的走高並未帶動(dòng)成交的爆發(fā)，價(jià)格維持穩(wěn)穩(wěn)：一線城市成交價(jià)格環(huán)比微跌0.6％；二線城市則因天津成交結(jié)構(gòu)調(diào)整促成小幅回升3.9％。近期調(diào)控政策再度趨緊氛圍下，微幅促銷的高性價(jià)比項(xiàng)目將繼續(xù)成為成交主體。
 
同時(shí)，戴德梁行監(jiān)測(cè)第3季度資料顯示，土地市場(chǎng)方面，地方政府加大土地供應(yīng)助推成交升溫：一線城市住宅用地成交量環(huán)比上漲141.3％；預(yù)計(jì)隨著來(lái)季地方政府推地再加大力度及推地策略改變，土地市場(chǎng)有望維持升溫行情。商品住宅市場(chǎng)則相對(duì)冷淡：一線城市和二線城市第3季度新房成交量分別環(huán)比上升12％和17.9％；價(jià)格止?jié)q回跌有序：一線城市微調(diào)0.7％，二線城市則小跌1％。預(yù)計(jì)第4季度房地產(chǎn)活躍度將受制於日漸轉(zhuǎn)濃的市場(chǎng)觀望氣氛，整體樓市量?jī)r(jià)將維持相對(duì)穩(wěn)定。
 
從十大樣本城市住宅庫(kù)存量上分析，房企「金九」加速供應(yīng)推高供銷比，令大多數(shù)城市庫(kù)存呈微增態(tài)勢(shì)：截至2012年9月末，長(zhǎng)沙、武漢及深圳分別需14.6、14.4及9.4個(gè)月消耗當(dāng)前市場(chǎng)存量。預(yù)料在來(lái)季銷售放緩和調(diào)控政策從緊預(yù)期下，新增供銷比或?qū)⒊尸F(xiàn)震盪格局，庫(kù)存消化週期將再度拉長(zhǎng)。
 
戴德梁行跟蹤研究北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010-2012年分月十大熱銷樓盤，發(fā)現(xiàn)受供應(yīng)結(jié)構(gòu)倚重首次置業(yè)需求影響，9月中高端及豪宅產(chǎn)品成交占比(以銷售套數(shù)計(jì))維持為50％；價(jià)格方面，此兩類產(chǎn)品均價(jià)因北京高端入市項(xiàng)目定價(jià)滑落而有所回檔，較8月下跌6.08％。預(yù)計(jì)第4季度中高端及豪宅市場(chǎng)將在買房觀望及賣方惜售下繼續(xù)停滯盤整格局。