【MyGoNew廖賢龍/臺北報(bào)導(dǎo)】中原地產(chǎn)集團(tuán)整理2012年大陸房市呈現(xiàn)雙軌兼修，大勢趨穩(wěn)，新房市場的高增長時(shí)代終結(jié)，二手房市場平穩(wěn)回升，寫字樓市場供應(yīng)高峰將至。

中原地產(chǎn)集團(tuán)指出6大項(xiàng)的發(fā)展變化：

（1）政策走勢 — 博弈仍存 市場與保障並舉
2003年至2012年間，大陸房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年四輪調(diào)控，中央與地方兩級政府持續(xù)博弈，地方的執(zhí)行力度對調(diào)控效果產(chǎn)生了較大影響。在中央領(lǐng)導(dǎo)層過渡的關(guān)鍵時(shí)期，為保持政策的穩(wěn)定性和連貫性，房地產(chǎn)市場更需要保持平穩(wěn)有序。預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控的維穩(wěn)宗旨不變，而地方政府亦將在中央調(diào)控政策的框架範(fàn)圍內(nèi)尋求新的博弈空間。2012年年末，中央政治局會議又提出「加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作」，預(yù)示著住房保障和市場配置的「雙軌制」將並駕齊驅(qū)，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)市場和保障的均衡發(fā)展。

（2） 新房市場 — 持續(xù)放緩 高增長時(shí)代終結(jié)
2012年全年，大陸住宅銷售面積雖仍能維持正增長，但增幅將低於過去兩年。在流動(dòng)性收緊、限購、限貸等一系列限制性政策的影響下，2010年起，大陸市場進(jìn)入全面調(diào)控時(shí)代。新建住宅銷售量增幅大幅放緩，且逐年降低。2010至2012三年間，全國新建住宅銷售量平均增幅跌至6%，顯著低於房改以來平均20%的年增幅水準(zhǔn)。並且，這是自1998年以來，第一次連續(xù)三年出現(xiàn)新房銷售量增幅下滑的趨勢，標(biāo)誌著轉(zhuǎn)折的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，歷時(shí)十五年的中國房地產(chǎn)行業(yè)的高增長時(shí)代或已終結(jié)，一個(gè)均衡增長的時(shí)代正在開啟。

（3） 土地市場 — 先抑後揚(yáng)  供需觸底回升
在樓市調(diào)控的持續(xù)壓力下，2012年前三季度土地市場整體持續(xù)低迷，供需同比繼續(xù)下滑，商辦用地成交活躍的現(xiàn)象亦不復(fù)存在。開發(fā)商庫存高企、融資受限，以及對後市的不確定，是造成這種情況的主要原因。隨著主要城市住宅銷售回升，以及融資環(huán)境的好轉(zhuǎn)，從9月份開始，土地市場再度活躍，2012年全年土地市場整體呈現(xiàn)先抑後揚(yáng)、觸底回升的態(tài)勢。

（4）標(biāo)竿企 — 加速周轉(zhuǎn) 以銷定地均衡發(fā)展
在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，房價(jià)從高速上漲轉(zhuǎn)為平穩(wěn)上升的大背景下，2012年房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)戰(zhàn)略出現(xiàn)了明顯的變化。一方面，開發(fā)商普遍通過加快銷售周轉(zhuǎn)來提升整體的盈利水準(zhǔn)，以價(jià)換量成為常用的定價(jià)策略；另一方面，將提升企業(yè)土地儲備周轉(zhuǎn)率也作為提高盈利水準(zhǔn)的重要手段之一。隨著通過囤地獲取高土地溢價(jià)的時(shí)代一去不返，在土地儲備上，開發(fā)商更改了之前不斷擴(kuò)充的格局，而是根據(jù)銷售的進(jìn)度來決定拿地規(guī)模，以期實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。

（5）二手房市場 — 自住主導(dǎo)  市場平穩(wěn)回升
在調(diào)控政策的引導(dǎo)之下，2012年國內(nèi)主要城市二手住宅市場表現(xiàn)平穩(wěn)，「旺季不旺、淡季不淡」是2012年樓市的主要特徵。2012年下半年成交量呈現(xiàn)小幅波動(dòng)，而價(jià)格則維持小幅升勢，市場在當(dāng)前的政策環(huán)境下達(dá)到階段性平衡。預(yù)計(jì)2013年，二手樓市將會延續(xù)當(dāng)前的狀態(tài)，而政策亦將會努力配合維持目前的平衡，在成交結(jié)構(gòu)方面，自住需求依然會是樓市成交的主力。

（6） 寫字樓市場 — 租賃趨穩(wěn) 供應(yīng)高峰將至
2012年的寫字樓市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。一方面，寫字樓租金漲幅與2011年相比明顯收窄；另一方面，寫字樓銷售與去年同期基本持平，寫字樓價(jià)格漲跌互相。在中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的大背景下，未來租賃市場將回歸常態(tài)，出現(xiàn)大幅波動(dòng)的可能甚微。在世界主要國家實(shí)施寬鬆貨幣政策的影響下，中國適當(dāng)放鬆流動(dòng)性也是大勢所趨，而這些超發(fā)的貨幣在住宅市場限購的擠壓下或?qū)⒗^續(xù)流向商業(yè)地產(chǎn)市場。