【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行發(fā)佈最新2014年房地產(chǎn)投資展望，研究報(bào)告指出，亞太地區(qū)市場的整體環(huán)境及投資氣氛近年有重大改善，但區(qū)域內(nèi)未來的租金成長依舊將是全球最高，且大部分市場的辦公室空間使用效率已不能再大幅改善。因此，亞太地區(qū)的辦公商品承租戶應(yīng)集中加強(qiáng)其營運(yùn)架構(gòu)的靈活性，以保持全球競爭力。而在投資市場方面，商用不動產(chǎn)價(jià)格已重整了不少，但仍具投資吸引力，不過，由於預(yù)期全球升息趨勢，商用不動產(chǎn)的投資價(jià)值將會下降。亞太地區(qū)的投資者應(yīng)跳出地域界限，放眼全球其他具有高流通性的市場，進(jìn)行有價(jià)值的商用不動產(chǎn)收購，並出售在亞太地區(qū)的商用不動產(chǎn)。
 
(1)未來2年，亞太地區(qū)的租金將出現(xiàn)較高的增長，雖然區(qū)內(nèi)將有大量商用物業(yè)的新供應(yīng)量投入市場，但由於需求復(fù)甦，將使得租金有較大幅度上升空間，亞太地區(qū)升幅並會高於環(huán)球其他地區(qū)。
 
(2)環(huán)顧亞太地區(qū)各市場，商議辦公大樓承租戶要進(jìn)一步善用現(xiàn)有空間，以提升使用效率應(yīng)該是十分困難，因此，面對未來商辦大樓租金上漲，承租戶應(yīng)考慮大刀闊斧地改善營運(yùn)架構(gòu)，讓本身經(jīng)營更靈活，從而抵銷租金上漲引致的成本增加。
 
(3)對投資者來說，亞太地區(qū)普遍市場商辦產(chǎn)品價(jià)值仍具有相對吸引力，特別是澳洲市場而言，但隨著未來利率回升，戴德梁行預(yù)期亞太地區(qū)內(nèi)商用不動產(chǎn)的投資吸引力亦會相對減弱，交易量的增長也將會放緩。
 
(4)因此，商用不動產(chǎn)投資者宜抓緊目前時(shí)機(jī)，在未來可能加息前，完成在亞太區(qū)的物業(yè)投資；投資者亦應(yīng)主動在全球最具流通性的市場出擊，而目前大部分亞太地區(qū)市場的流通性只屬一般。
 
DTZ戴德梁行香港研究部2013年12月10日推出2014年環(huán)球房地產(chǎn)市場展望報(bào)告。整體而言，全球經(jīng)濟(jì)漸漸出現(xiàn)起色，展望亦較前幾年為佳，唯亞太區(qū)的復(fù)甦和增長步伐卻較預(yù)期慢。展望2014年，隨著各地央行放寬貨幣政策，預(yù)期亞太地區(qū)內(nèi)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)復(fù)甦將讓債券投報(bào)率增加，並讓利率上升。
 
對於亞太地區(qū)內(nèi)的商用不動產(chǎn)承租戶來說，2014年「既有機(jī)遇、也有隱憂」。區(qū)內(nèi)龐大的商用不動產(chǎn)新供應(yīng)量，將讓市場的空置率增加，並為承租戶帶來更多選擇；然而，戴德梁行的研究顯示，未來2年亞太地區(qū)的租金開支上升幅度將高於美洲及歐洲。至2015年，亞太地區(qū)內(nèi)部分主要市場將出現(xiàn)最高的實(shí)質(zhì)租金升幅，而雅加達(dá)及許多印度二線城市，如海得拉巴及浦那等則會出現(xiàn)最高的增長比率，不過，這些市場原先的租金皆是處於較低的水平。
 
DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管聶安達(dá)表示：「以實(shí)質(zhì)增長計(jì)算，東京將是亞太地區(qū)內(nèi)租金升幅最高的市場，這是由於日本經(jīng)濟(jì)復(fù)甦，加上商用不動產(chǎn)新供應(yīng)緊絀所致。然而，香港仍然會是亞太地區(qū)內(nèi)租金支出最高的市場。與東京和香港相反，不少中國大陸和印度的二線城市將有大量商用不動產(chǎn)新供應(yīng)入市，讓租金增長受壓?！?br />  
全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)改善，可望讓2014年香港辦公大樓市場的市況略見好轉(zhuǎn)。香港優(yōu)質(zhì)辦公大樓新供應(yīng)稀缺下，空置率將持續(xù)處於低水平，整體辦公大樓租金短期內(nèi)有望微升，租戶將面對溫和的租金上揚(yáng)壓力。
 
中國大陸方面，北京及上海的辦公大樓空置率仍然較低，加上租務(wù)需求持續(xù)強(qiáng)勁，將讓頂級辦公大樓的租金進(jìn)一步上揚(yáng)，但其租戶則要更積極地減省租金開支。然而在二線城市，租戶的議價(jià)能力則較強(qiáng)，因?yàn)槎€城市未來將出現(xiàn)龐大的辦公大樓新供應(yīng)，空置率上升，將讓租金持續(xù)受壓，租戶的選擇更多，優(yōu)質(zhì)辦公大樓將吸引更多租戶入駐，市場將出現(xiàn)調(diào)整。
 
報(bào)告又指出，面對租務(wù)開支上升，亞太地區(qū)內(nèi)的租戶仍可透過進(jìn)一步善用現(xiàn)有辦公空間，以抵銷租金上升的影響。目前在大部分亞太地區(qū)市場，辦公室空間的使用情況已經(jīng)十分緊俏，尤其是在印度及中國；但在另外一些市場，包括澳洲和東京，辦公室空間使用效率仍可進(jìn)一步提高。以澳洲為例，未來2年該國的各市場將出現(xiàn)小幅的租金增長，租戶如能夠盡量善用辦公室空間，讓其與亞太地區(qū)的平均辦公室空間使用標(biāo)準(zhǔn)看齊，則可抵銷租金上升的影響。
 
DTZ戴德梁行東南亞、澳洲及新西蘭研究部主管Dominic Brown說：「在德里、孟買及上海，要進(jìn)一步善用現(xiàn)有辦公室空間已是非常困難，但在澳洲大部分市場則尚可以這樣做，事實(shí)上，2013年以來澳洲各主要中央商務(wù)區(qū)(CBD)的租戶已在大力改善辦公室空間使用的效率。在東京，租戶如能採用亞太地區(qū)的平均辦公室空間使用標(biāo)準(zhǔn)，其每個辦公室空間的租務(wù)開支可望減少15％以上。」
 
至於物業(yè)投資方面，2014年的全球房地產(chǎn)投資市場前景穩(wěn)健。根據(jù)DTZ戴德梁行亞太區(qū)物業(yè)投資合理價(jià)值指數(shù)的分析，亞太區(qū)大部分市場的物業(yè)投資價(jià)值仍然相對吸引，但其投資吸引力在過去一年有所褪色，主要基於區(qū)內(nèi)新興市場的預(yù)期增長有所放緩，讓預(yù)期的投資回報(bào)減少，同時(shí)，隨著債券回報(bào)增加，對於物業(yè)投資回報(bào)的要求亦有增長。在這雙重因素下，不少亞太地區(qū)市場近期出現(xiàn)價(jià)格重整，讓區(qū)內(nèi)的物業(yè)投資不及美國及歐洲吸引。
 
香港市場方面，基於政府樓市降溫措施的影響，以及市場對於未來加息的憂慮，2013年的物業(yè)投資市況較為沈寂，主要活動來自以自用為主導(dǎo)的投資需求，以及部分本地投資者垂青市區(qū)重建或舊廈活化的項(xiàng)目，預(yù)料這股趨勢將延續(xù)至2014年。中國大陸方面，一線城市的市場仍將繼續(xù)是投資者的焦點(diǎn)，相較二線城市，一線市場不單具有更多可供投資的物業(yè)，其租金增長的潛力亦較佳。
 
DTZ戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測及策略研究部主管馮國健指出：「鑑於亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資市場的吸引力有下降的趨勢，投資者應(yīng)詳細(xì)審視區(qū)內(nèi)物業(yè)投資的表現(xiàn)。過去幾年，由於價(jià)格相對吸引，加上市場上有充裕的債務(wù)資本及權(quán)益股本，讓金融海嘯後的物業(yè)投資額屢創(chuàng)新高；但根據(jù)戴德梁行的環(huán)球物業(yè)投資合理價(jià)值指數(shù)分析，一旦開始加息，亞太區(qū)物業(yè)的相對投資價(jià)值將會下降，因此我們建議有意在亞太區(qū)進(jìn)行物業(yè)買賣的投資者應(yīng)抓緊交易良機(jī)?！?br />  
戴德梁行全球研究部主管Hans Vrensen總結(jié)道：「亞太地區(qū)市場的整體環(huán)境及投資氣氛近年有重大改善，但我們?nèi)詰?yīng)緊記區(qū)內(nèi)未來的租金增長將是全球最高，且大部分市場的空間使用效率已不能再大幅改善。因此，亞太地區(qū)的租戶應(yīng)集中加強(qiáng)其架構(gòu)的靈活性，以保持環(huán)球競爭力。投資市場方面，物業(yè)價(jià)格已重整了不少，但仍具投資吸引力，不過，由於預(yù)期升息逼近，物業(yè)的投資價(jià)值將會下降。亞太地區(qū)的投資者應(yīng)跳出地域界限，放眼全球其他具有高流通性的市場進(jìn)行收購，並放售在亞太區(qū)的物業(yè)?！?