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- 土地停止追價態(tài)勢已定，而地價鬆動的現(xiàn)象很有可能在2014年底或2015年初浮現(xiàn)
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【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2014年第3季不動產(chǎn)買賣成交量(不含土地)達新臺幣400.97億元，較上季大幅增長81.34％，亦較2013年同期成長57.58％，主要原因係國泰人壽以新臺幣111.64億元出售敦南金融大樓予寶豐隆地產(chǎn)，換算辦公室平均每坪約155萬元。該棟辦公大樓為國泰人壽於2011年標售取得，當(dāng)時成交價每坪約新臺幣132萬元，此次成交漲幅約17.4％，實屬市場行情，並未再創(chuàng)市場新高。投資市場在激情過後，回歸理性，自用型買方主導(dǎo)市場的態(tài)勢愈趨明顯。累計前3季不動產(chǎn)買賣市場主力自用型買家佔比約57％。
其他買賣交易則以自用為主，以工業(yè)地產(chǎn)居多，由矽品精密工業(yè)以新臺幣64億元，取得中部科學(xué)工業(yè)園區(qū)12吋晶圓廠。其次為日月光半導(dǎo)體以新臺幣45.40億元購入桃園縣中壢市中華路一段廠房。另中華電信子公司光世代建設(shè)，售出臺北市中正區(qū)衡陽路辦公大樓，成交金額為新臺幣12.30億元。
2014年第3季臺北市各區(qū)A級辦公大樓租金表現(xiàn)持穩(wěn)，全市平均租金維持在每月每坪2,440元?？罩寐饰⒎陆担姓w空置率為7.7％，較上季減少0.7個百分點，2014年第3季去化面積約4,020坪，累計前三計去化達8,400坪。需求主賴跨國公司，產(chǎn)業(yè)別包含電子科技業(yè)、生技製藥業(yè)、銀行業(yè)、證券業(yè)、顧問業(yè)、精品業(yè)等。
臺北101大樓完工至今近10年，受惠於信義線通車，交通便捷性大為提升，全棟進駐率已逾96％，本季新進駐的有賽門鐵克承租500坪；亞太聯(lián)合實業(yè)承租500坪；BNP人壽承租2,300坪；Google增租660坪；臺灣雪豹承租340坪等。另信義區(qū)密集的百貨零售商場連帶吸引國際零售品牌辦公室的進駐，包含新進駐臺灣的快速時尚品牌H&M選擇承租華新信義大樓，精品品牌Longchamp承租一號交易廣場，西班牙珠寶品牌arte則進駐國際貿(mào)易大樓，珠寶設(shè)計師品牌Anna Hu則進駐臺北101。
而原有核心辦公商圈之一的敦北民生區(qū)，由於過去十年該區(qū)外商租戶紛紛遷移至信義計畫區(qū)，然本國租戶卻也因企業(yè)成長，辦公空間不敷使用，於同一棟大樓或鄰近大樓增租辦公空間，迄今也面臨到辦公室擴充及分散待整合。加上位於敦化北路的臺塑總部大樓即將啟動都市更新，對於既有大樓用戶，也將及早準備搬遷計畫，多項原因累積了萬坪以上的需求。預(yù)計未來兩年臺北市辦公室將有一波的搬遷換屋需求，連續(xù)樓層辦公空間、硬體升級及交通區(qū)位條件，為其三大考量因素。而傳統(tǒng)辦公商圈如南京松江區(qū)及敦北民生區(qū)受惠於年底即將通車的捷運松山線，區(qū)內(nèi)新完工的宏盛國際金融中心，為唯一可以列入搬遷計畫的標的。以現(xiàn)有探詢的潛在買家觀之，約有70％為自用型買家，需求以分層為主，而行業(yè)囊括了壽險、貿(mào)易、專業(yè)顧問、金融、旅館、航海運及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)等。
2014年第3季內(nèi)湖科技園區(qū)各區(qū)段空置率皆呈現(xiàn)下降，其中以舊宗段因汽車零售業(yè)的大宗租賃，變動最為顯著，來到17.67％，西湖段及文德段則微幅下降，來到2.78％及13.72％。相對於市區(qū)辦公室潛在一波換屋需求，受惠於手機市場新產(chǎn)品的不斷推陳出新，其相關(guān)中下游科技產(chǎn)業(yè)，也同樣計畫擴充辦公空間，對於未來新供給帶來利多。
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2014年第3季的土地交易金額僅約234億元，創(chuàng)下近三年來單季最低成交量的記錄。上一次單季交易量低於300億的時間是2011年第二季，當(dāng)時交易量僅117億，低量係起因於房地產(chǎn)趨勢看漲，政府不敢輕言賣地，私地主擁地為王，呈現(xiàn)一面倒的賣方市場而創(chuàng)下一時的短暫低量現(xiàn)象，但當(dāng)時的追價動能可由頂新集團搶下華票總部大樓(換算土地單價1,405萬)、大華建設(shè)高價買下臺北市東區(qū)待整合商業(yè)土地(單價898萬)、長虹建設(shè)由法拍市場高價取得內(nèi)科土地(單價236萬)等案例看出地價急速飆漲之趨勢。但本季土地交易的低量則透露著建商對房市趨跌的不安。
2014年第3季最大宗所有權(quán)交易為大立光以31億元取得臺中精密園區(qū)一期產(chǎn)業(yè)用地，而本季前十大土地交易中，只有三宗是屬於產(chǎn)權(quán)完整的住商土地交易，工業(yè)土地交易則佔了半數(shù)，其中三宗為科技業(yè)自用，另外兩宗則屬尚須整合的土地投資。以華固建設(shè)出售內(nèi)科西湖段持分土地為例，成交單價215萬並未超越長虹建設(shè)三年前創(chuàng)下的236萬，其價差除可解讀為整合成本外，也凸顯開發(fā)商對現(xiàn)階段土地整合難度日增的無力感，以及對後市發(fā)展看淡的風(fēng)險趨避心態(tài)。
戴德梁行分析，土地是房地產(chǎn)的原料，當(dāng)房價由2013年下半年的價穩(wěn)量縮，至2014年下半年起逐漸產(chǎn)生價格鬆動的趨勢來看，土地停止追價態(tài)勢已定，而地價鬆動的現(xiàn)象很有可能在2014年底或2015年初浮現(xiàn)，表現(xiàn)的方式可能是地主主動叫價出售或買氣降低引發(fā)地主的受迫性降價。
其他買賣交易則以自用為主，以工業(yè)地產(chǎn)居多，由矽品精密工業(yè)以新臺幣64億元，取得中部科學(xué)工業(yè)園區(qū)12吋晶圓廠。其次為日月光半導(dǎo)體以新臺幣45.40億元購入桃園縣中壢市中華路一段廠房。另中華電信子公司光世代建設(shè)，售出臺北市中正區(qū)衡陽路辦公大樓，成交金額為新臺幣12.30億元。
2014年第3季臺北市各區(qū)A級辦公大樓租金表現(xiàn)持穩(wěn)，全市平均租金維持在每月每坪2,440元?？罩寐饰⒎陆担姓w空置率為7.7％，較上季減少0.7個百分點，2014年第3季去化面積約4,020坪，累計前三計去化達8,400坪。需求主賴跨國公司，產(chǎn)業(yè)別包含電子科技業(yè)、生技製藥業(yè)、銀行業(yè)、證券業(yè)、顧問業(yè)、精品業(yè)等。
臺北101大樓完工至今近10年，受惠於信義線通車，交通便捷性大為提升，全棟進駐率已逾96％，本季新進駐的有賽門鐵克承租500坪；亞太聯(lián)合實業(yè)承租500坪；BNP人壽承租2,300坪；Google增租660坪；臺灣雪豹承租340坪等。另信義區(qū)密集的百貨零售商場連帶吸引國際零售品牌辦公室的進駐，包含新進駐臺灣的快速時尚品牌H&M選擇承租華新信義大樓，精品品牌Longchamp承租一號交易廣場，西班牙珠寶品牌arte則進駐國際貿(mào)易大樓，珠寶設(shè)計師品牌Anna Hu則進駐臺北101。
而原有核心辦公商圈之一的敦北民生區(qū)，由於過去十年該區(qū)外商租戶紛紛遷移至信義計畫區(qū)，然本國租戶卻也因企業(yè)成長，辦公空間不敷使用，於同一棟大樓或鄰近大樓增租辦公空間，迄今也面臨到辦公室擴充及分散待整合。加上位於敦化北路的臺塑總部大樓即將啟動都市更新，對於既有大樓用戶，也將及早準備搬遷計畫，多項原因累積了萬坪以上的需求。預(yù)計未來兩年臺北市辦公室將有一波的搬遷換屋需求，連續(xù)樓層辦公空間、硬體升級及交通區(qū)位條件，為其三大考量因素。而傳統(tǒng)辦公商圈如南京松江區(qū)及敦北民生區(qū)受惠於年底即將通車的捷運松山線，區(qū)內(nèi)新完工的宏盛國際金融中心，為唯一可以列入搬遷計畫的標的。以現(xiàn)有探詢的潛在買家觀之，約有70％為自用型買家，需求以分層為主，而行業(yè)囊括了壽險、貿(mào)易、專業(yè)顧問、金融、旅館、航海運及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)等。
2014年第3季內(nèi)湖科技園區(qū)各區(qū)段空置率皆呈現(xiàn)下降，其中以舊宗段因汽車零售業(yè)的大宗租賃，變動最為顯著，來到17.67％，西湖段及文德段則微幅下降，來到2.78％及13.72％。相對於市區(qū)辦公室潛在一波換屋需求，受惠於手機市場新產(chǎn)品的不斷推陳出新，其相關(guān)中下游科技產(chǎn)業(yè)，也同樣計畫擴充辦公空間，對於未來新供給帶來利多。
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2014年第3季的土地交易金額僅約234億元，創(chuàng)下近三年來單季最低成交量的記錄。上一次單季交易量低於300億的時間是2011年第二季，當(dāng)時交易量僅117億，低量係起因於房地產(chǎn)趨勢看漲，政府不敢輕言賣地，私地主擁地為王，呈現(xiàn)一面倒的賣方市場而創(chuàng)下一時的短暫低量現(xiàn)象，但當(dāng)時的追價動能可由頂新集團搶下華票總部大樓(換算土地單價1,405萬)、大華建設(shè)高價買下臺北市東區(qū)待整合商業(yè)土地(單價898萬)、長虹建設(shè)由法拍市場高價取得內(nèi)科土地(單價236萬)等案例看出地價急速飆漲之趨勢。但本季土地交易的低量則透露著建商對房市趨跌的不安。
2014年第3季最大宗所有權(quán)交易為大立光以31億元取得臺中精密園區(qū)一期產(chǎn)業(yè)用地，而本季前十大土地交易中，只有三宗是屬於產(chǎn)權(quán)完整的住商土地交易，工業(yè)土地交易則佔了半數(shù)，其中三宗為科技業(yè)自用，另外兩宗則屬尚須整合的土地投資。以華固建設(shè)出售內(nèi)科西湖段持分土地為例，成交單價215萬並未超越長虹建設(shè)三年前創(chuàng)下的236萬，其價差除可解讀為整合成本外，也凸顯開發(fā)商對現(xiàn)階段土地整合難度日增的無力感，以及對後市發(fā)展看淡的風(fēng)險趨避心態(tài)。
戴德梁行分析，土地是房地產(chǎn)的原料，當(dāng)房價由2013年下半年的價穩(wěn)量縮，至2014年下半年起逐漸產(chǎn)生價格鬆動的趨勢來看，土地停止追價態(tài)勢已定，而地價鬆動的現(xiàn)象很有可能在2014年底或2015年初浮現(xiàn)，表現(xiàn)的方式可能是地主主動叫價出售或買氣降低引發(fā)地主的受迫性降價。
