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市況轉(zhuǎn)淡！北市去年跌價(jià)4.9％，降價(jià)救買氣

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews方暮晨｜日期：2015-02-13

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市況轉(zhuǎn)淡！北市去年跌價(jià)4.9％。降價(jià)救買氣！吸客力發(fā)威！自住客購買比重達(dá)七成

【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】房市交易低迷，房價(jià)也出現(xiàn)修正，根據(jù)永慶價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，臺北市房價(jià)近一年來下跌了4.9％，新北市則是有漲多回檔的態(tài)勢，連兩季盤整，只剩新竹、臺中緩升。

受到房地合一、房屋稅增加等政策紛擾影響，民眾購屋腳步明顯放慢，觀望氣氛濃厚，過去買方大幅度加價(jià)購的情況已不復(fù)見，取而代之的是合理的價(jià)格修正、實(shí)惠的中低總價(jià)物件，才能受到買方青睞。在臺北市降價(jià)成交的物件佔(zhàn)比高達(dá)23％，新北市也有19％之多，而購買這些降價(jià)物件的高達(dá)七成是自住型買方的氛圍下，「有感降價(jià)」是成交關(guān)鍵。

永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，根據(jù)永慶價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，全臺九大都會區(qū)之中，最受矚目的臺北市房價(jià)在2013年Q4站上67.8萬元的最高點(diǎn)後，就開始出現(xiàn)下修盤整，2014年Q2雖彈升至66.1萬元，但隨即連三季下降，到2014年Q4已降至64.5萬元，回復(fù)到2013年Q3時(shí)的水準(zhǔn)，若與2013年Q4時(shí)相較，則價(jià)格整整下跌了4.9％之多。

而新北市、桃園市近一、二年受到比價(jià)效應(yīng)拉抬，一路上揚(yáng)至2014年Q2，但受到政府新一波限貸衝擊，房價(jià)已出現(xiàn)漲多回軟。大抵而言，除了新竹、臺中仍維持緩漲態(tài)勢，其他都會區(qū)的房價(jià)大多在去年中，甚至前年就出現(xiàn)滯漲的現(xiàn)象。

如果比較2008年金融海嘯之後的房價(jià)走勢則更為明顯。黃舒衛(wèi)表示，全臺在2008年底之後，平均每年房價(jià)都能漲一成以上，其中基隆市在2006年Q1攀上前波高點(diǎn)每坪9.3萬的均價(jià)之後，就開始下修，2008年底已跌至6.8萬的谷底，跌幅約26.9％，但之後逐步強(qiáng)彈至2014年底的14.1萬，等於6年漲了107.4％，最戲劇化，而臺南的基期低，金融海嘯後也整整漲了一倍。但2014年已經(jīng)欲振乏力，漲幅縮小，甚至臺北市、基隆市分別出現(xiàn)4.9％、4.1％的衰退。

黃舒衛(wèi)指出，房價(jià)雖有小幅修正，但與買方價(jià)格認(rèn)知仍有差距，根據(jù)永慶趨勢前瞻報(bào)告對2015年第一季的購屋意向調(diào)查結(jié)果顯示，65％的買方要等到房價(jià)下修行情5％以上，才願意進(jìn)場，加上目前市場待售量大，如何突出重圍順利成交，降價(jià)是唯一選項(xiàng)。

觀察近一年來的成交資料可以發(fā)現(xiàn)，雙北市低於行情5％以上的成交佔(zhàn)比持續(xù)攀高，臺北市2014 Q1佔(zhàn)比僅11％，到了2015年1月佔(zhàn)比已達(dá)到23％；而新北市2014 Q1低於行情5％以上的成交佔(zhàn)比只有6％，2015年1月還持續(xù)向上攀升至19％，顯示為了能順利成交，屋主讓價(jià)成交的情況增加。

黃舒衛(wèi)表示，在政府積極打擊投機(jī)，針對囤房、短期交易加徵奢侈稅以及房地合一稅將分段上路等管控措施，置產(chǎn)族群購屋信心低迷，目前市場早已轉(zhuǎn)向以首購、換屋這類自住買盤為主力，那麼降價(jià)是否對於這類族群是否有吸引力呢？根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在低於行情5％以上的成交物件中，自住型買方購買比重逐漸增加，表示有降價(jià)的物件受到首購與換屋族群青睞的機(jī)會大增。

如果把降價(jià)成交物件作為觀察重點(diǎn)，以臺北市而言，2014Q1首購購買比重是25％、換屋35％，自住型合計(jì)為60％，到了2015年1月，首購佔(zhàn)比拉升至39％，而換屋雖然下降至33％，但是自住型買盤合計(jì)高達(dá)72％之多；新北市的部分，2014Q1首購佔(zhàn)比39％、換屋則有21％，兩者合計(jì)也是60％左右，而首購佔(zhàn)比至1月已增加至41％，換屋則有27％，自住型買盤合計(jì)高達(dá)68％，顯然雙北市首購族對降價(jià)產(chǎn)品偏好增高。

黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，市場供給爆量，對於自住客來說，雖然「價(jià)格」不是購屋的唯一考量，但是卻是優(yōu)先必須被考慮到的因素，尤其「向下比價(jià)」成風(fēng)氣，在屋況、生活機(jī)能等各項(xiàng)基礎(chǔ)條件相近的同類物件中，只有價(jià)格最低的物件才有成交機(jī)會。
最後，黃舒衛(wèi)表示，房地產(chǎn)市場在走了十幾年的多頭走勢後，勢必需要有休養(yǎng)、調(diào)整與累積能量的時(shí)間，在目前房市交易轉(zhuǎn)淡之際，房價(jià)修正勢在必行，趁目前房價(jià)仍屬相對高檔，稅負(fù)、利息成本增壓之下，屋主適度讓價(jià)，提早展開汰弱留強(qiáng)的資產(chǎn)調(diào)配，避免日後市況持續(xù)走低，造成自身資產(chǎn)脫手不易與減損的風(fēng)險(xiǎn)。