【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】景氣燈號(hào)終結(jié)連十綠，亮出首顆黃藍(lán)燈，顯示國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣走緩，加上近期房屋稅、地價(jià)稅等持有稅大幅增稅等議題釋出，民眾購屋持觀望態(tài)度，不過在房地合一轉(zhuǎn)向輕稅，利空淡化，且臺(tái)股表現(xiàn)亮眼，封關(guān)收紅，消費(fèi)者信心持續(xù)回溫，房地產(chǎn)市場信心有好轉(zhuǎn)跡象。
 
由於春節(jié)假期讓交易天數(shù)縮短，僅統(tǒng)計(jì)2月交易量至16日與1月同期相較，全臺(tái)房市兩樣情，雙北、臺(tái)中呈現(xiàn)量增格局，但桃竹、臺(tái)南、高雄則出現(xiàn)量縮市況。根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心統(tǒng)計(jì)，北市2月交易量較1月量增25％，新北成長10％，桃園量縮6％，新竹則大減18％，臺(tái)中量增9％，臺(tái)南微幅減少2％，高雄則量縮4％。
 
至於房價(jià)部分，臺(tái)北市2月中古屋平均單價(jià)每坪60.2萬元，已退到2013年4-5月房價(jià)水準(zhǔn)，新北市單價(jià)每坪39.3萬元，也連四個(gè)月跌破40萬大關(guān)，是一年以來新低，顯示雙北買氣回籠，但追價(jià)無力。其餘五都中，桃園、臺(tái)中房價(jià)上漲，2月單價(jià)分別為15.5萬元、15.7萬元，臺(tái)南房價(jià)持平，至於新竹縣市與高雄則房價(jià)出現(xiàn)修正，本月中古屋房價(jià)分別為14.8萬元與13.5萬元。
 
自住買盤撐場 投資置產(chǎn)買氣略回溫 價(jià)格修正仍是成交關(guān)鍵
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，觀察本月購屋動(dòng)機(jī)，臺(tái)北市中心以換屋為主，佔(zhàn)比35％，投資置產(chǎn)族群在1月底房地合一稅定調(diào)輕稅原則後，購屋意願(yuàn)轉(zhuǎn)強(qiáng)，本月佔(zhàn)比大幅增加至29％，較1月大增11個(gè)百分點(diǎn)，至於首購則跌至二成以下，2月佔(zhàn)比僅19％，低於二成。而市郊區(qū)則依然是換屋居冠，佔(zhàn)比35％，其次則是首購佔(zhàn)比31％居次，再度站上三成，合計(jì)自住型買盤高達(dá)66％，而投資置產(chǎn)佔(zhàn)比也回升至二成以上，2月佔(zhàn)比24％。
 
至於新北市，黃舒衛(wèi)說明，首購仍是市場主力，2月佔(zhàn)比40％，換屋佔(zhàn)比29％居次，自住客合計(jì)佔(zhàn)比為69％，投資置產(chǎn)佔(zhàn)比22％，置產(chǎn)族群回籠跡象明顯。黃舒衛(wèi)指出，在1月底行政院拍板房地合一稅將採輕稅原則後，原本觀望的市場氛圍出現(xiàn)改變，讓長期置產(chǎn)族群想趕在今年交易，以適用房地分離救治，因此買氣略為回穩(wěn)，雙北市三大區(qū)塊2月投資置產(chǎn)比重均重新站上二成。
 
黃舒衛(wèi)說明，觀察近期的成交行情可以發(fā)現(xiàn)，雙北市低於行情5％以上佔(zhàn)比持續(xù)攀高，臺(tái)北市2014年Q1的佔(zhàn)比僅11％，也就是說低於行情成交的比例只有一成左右，但逐季攀高，到了2015年1、2月的佔(zhàn)比已高達(dá)21％；而新北市2014年Q1低於行情5％以上的成交佔(zhàn)比只有6％，低於行情成交的比重相當(dāng)?shù)?，但?014Q4佔(zhàn)比已來到14％，超過一成以上，2015年1、2月佔(zhàn)比還持續(xù)向上攀升至16％，都是新高紀(jì)錄，顯示愈接近買方期望的價(jià)格，才是能順利且快速成交的價(jià)格，買方市場確立。黃舒衛(wèi)提醒，房地合一的不確定性仍大，加碼變緊的機(jī)會(huì)極高，屋主千萬不要因?yàn)橛修D(zhuǎn)輕趨勢而誤判形勢，價(jià)格下修的方向不變。
 
臺(tái)中量能轉(zhuǎn)強(qiáng) 其餘四都交易量縮
 
黃舒衛(wèi)表示，2月雙北市以外的五都房地產(chǎn)市況，桃園持續(xù)呈現(xiàn)價(jià)漲量縮走勢，在升格與各項(xiàng)重大建設(shè)加持下，屋主心態(tài)仍高，買賣雙方價(jià)格認(rèn)知差距大，交易量能受限，其中以受選擇性信用管制的桃園、中壢、蘆竹量縮最為明顯。至於新竹縣市則為價(jià)跌量縮市況，交易量減少18％，指標(biāo)區(qū)域的東區(qū)、北區(qū)交易件數(shù)量縮最多。
 
臺(tái)中是唯一價(jià)量齊揚(yáng)的都會(huì)區(qū)，交易量增加9％；臺(tái)南2月房市呈現(xiàn)價(jià)平量微縮格局，東區(qū)、安平是交易量減少最多的區(qū)域；至於高雄市，交易量略減4％，由於2月適逢農(nóng)曆春節(jié)，民眾趕忙採買春節(jié)用品，不急著於年前購屋，讓交易量略微減少。黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，在央行管控房市、銀行限貸、還有房地合一與房屋標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)上調(diào)的狀況下，未來房產(chǎn)的持有稅、交易稅都會(huì)增加，高總價(jià)、高單價(jià)市場不振已成常態(tài)，而過去房價(jià)持續(xù)飆漲的狀況已不復(fù)見，降價(jià)符合市場需求才是創(chuàng)造買賣方雙贏的必要手段。
 
國際貨幣寬鬆競賽 低利環(huán)境持續(xù) 買方市場確立
 
黃舒衛(wèi)說明，歐元區(qū)推出新一輪QE，促使其他國家掀起一股貨幣寬鬆熱潮，而希臘債務(wù)問題緩解，也讓歐洲經(jīng)濟(jì)鬆了口氣，而美國勞動(dòng)市場露疲態(tài)且通膨下滑，促使聯(lián)準(zhǔn)會(huì)仍將耐心等待決定升息時(shí)機(jī)，短時(shí)間內(nèi)持續(xù)寬鬆政策不會(huì)改變，大幅升息的機(jī)率很低。
 
而國內(nèi)房市在房地合一採輕稅規(guī)劃後，民眾對(duì)於政策的擔(dān)憂淡化，開始積極看屋、詢價(jià)，也延續(xù)至春節(jié)期間，從各大建商、代銷春節(jié)售屋金額與案場買氣等新聞即可看出端倪，房市買氣似乎有回溫跡象，但仍以剛性需求為主力，因此，價(jià)格就成為成交與否的關(guān)鍵因素。
 
黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，目前市場待售量大，囤房稅開徵、房屋稅、地價(jià)稅增加等持有稅大增，屋主心態(tài)必須做出調(diào)整，降價(jià)才是王道，藉此縮小買賣雙方價(jià)格認(rèn)知差距，利於成交。建議有意售屋的屋主，提早展開汰弱留強(qiáng)的資產(chǎn)安排。
 
至於有意購屋的民眾，黃舒衛(wèi)建議，低利環(huán)境短時(shí)間不易改變，而青年安心成家優(yōu)惠貸款展延，符合條件的首購族可多加利用，趁目前市場供給量大，且房價(jià)盤整修正之際，正是進(jìn)場好時(shí)機(jī)，掌握趨勢，選對(duì)產(chǎn)品，同時(shí)也要審慎評(píng)估未來升息、生活機(jī)能與未來接手性，才能讓購屋成為甜蜜的負(fù)擔(dān)。