【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導】依據(jù)信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)最新統(tǒng)計，北市商辦2015年第4季交易表現(xiàn)，由於買賣雙方價格認知差距大，買賣市場陷膠著，而租賃市場熱度則大於買賣市場，買賣交易量持續(xù)探底，租賃案件數(shù)量則增加，隨著租賃火熱，各商圈租金價格也些微調(diào)漲，價格及租金漲跌幅度不大，市場尚在等待撥雲(yún)見日、情勢明朗的時刻。由於企業(yè)以租代買，因此本季平均售價小跌至85.6萬，毛租金資本化率受惠租金上揚，連兩季上漲，微增至2.36％，平均租金來到2,126元，空置率則下降至9.32％。
 
信義全球資產(chǎn)(Sinyi Global)總經(jīng)理柯宏安分析，2016年房地合一正式上路，總統(tǒng)大選也將於1月份塵埃落定，且央行連兩次降息後，持有者資金壓力小，出現(xiàn)恐慌性賣壓的機會不高，2016年排除不確定性及利空因素，市場可望逐漸明朗。2016年雖然交易市場冷，但內(nèi)科廠辦一枝獨秀，價格抗跌、租金上漲，報酬率表現(xiàn)也有所成長，評估2016年仍會維持穩(wěn)定表現(xiàn)，其餘各商圈經(jīng)過一年急凍，遞延的交易能量可望出籠。
 
上季信義世貿(mào)商圈新增國泰置地廣場的供給，導致空置率上揚，經(jīng)過一季的去化，目前空置率回到15.93％，松江南京、南京四五段、復興南京、敦南等區(qū)域，空置率也紛紛下降，但受A+商辦供給多、去化慢的影響，平均空置率仍有9.32％，內(nèi)科廠辦部分空置率相對低僅6.91％，西湖段3.84％，雖較上季高，但是仍是所有商圈中空置率最低者，然而隨著南港建設逐步到位，商場、商辦、飯店陸續(xù)啟用，吸引企業(yè)進駐南港，未來各商圈仍可能進一步受新一波東移潮的影響。
 
第四季商辦買賣交易情形，依辦公分級來看，除A+級辦公持平外，各級辦公價格皆小幅下修，反應在商圈行情，各商圈也全數(shù)微幅下修，但價格修正幅度不明顯，對照近來商用不動產(chǎn)交易量持續(xù)探底，研判就是因買賣雙方對價格認知的落差，使得成交難度加大。
 
柯宏安表示，央行在12月再度降息，低利率環(huán)境下，賣方資金壓力不大，因此大幅降價的意願不高，和買方期待價格有相當程度落差，雙方拉鋸戰(zhàn)造成買賣市場膠著的景況，然而交易量跌，並非表示企業(yè)無擴點或搬遷需求，相反許多企業(yè)以租代買，等待市場盤整，而持有者在不願讓價出售情況下，也樂於先收租維持基本收益，以時間換取空間，等待價格合適的買方。
 
買賣雙方的市場氛圍，助漲了租賃市場，第四季商辦租賃熱度上升，除了站前西門、民生敦北等發(fā)展較早的商圈，其餘商圈空置率皆下降，租金也呈微幅上揚，第四季信義世貿(mào)商圈平均租金已站上2,900元，依趨勢未來將逐步緩升挑戰(zhàn)3,000元；而在廠辦部分，租金再上漲外，因西湖段發(fā)展逐漸成熟，空置率低、價格也居內(nèi)科之冠，且釋出多屬零星散戶供給，部分企業(yè)選擇往內(nèi)科南端的文德、舊宗、潭美段等供給量較多的區(qū)域落腳，雖無捷運直接抵達，但價格相對有競爭力，因此西湖段及文德段本季空置率呈此消彼漲，但以大內(nèi)科來看，仍是商辦不敗熱區(qū)，租售表現(xiàn)都很穩(wěn)定。
 
展望2016年商用不動產(chǎn)市場，少了炒作的氛圍，將以自用基本盤為主要支撐，經(jīng)濟表現(xiàn)、房屋移轉(zhuǎn)棟數(shù)都可望觸底反彈，隨著變動因素利空出盡，可吸引2015年遞延的買氣，預估交易量將回穩(wěn)，但在賣方降價意願仍有限的情況下，去化仍須較長時間，欲脫離膠著情勢，就待買賣雙方對價格認知差距拉近，預估商辦2016年交易量將較2015年小幅回升，租金資本化率在價格修正、租金上漲後，可能回到2.5％左右。