【投資者告白5】投資客用來賺錢的3個觀察指標(biāo)

【MyGoNews主筆室/方暮晨】房地產(chǎn)投資客會賺到錢，是因為他們用功，這個世界上沒有白吃的午餐，所有的收穫都必須有付出，每個投資客手中都有自己觀察房市脈動的絕招，這些絕招讓他們賺到錢，通常，投資客會互相交換看屋的方法，不過，任何方法的大前提，都必須要先掌握房地產(chǎn)景氣趨勢，然後才能找到合適的區(qū)域、對的個案，賺到應(yīng)該有的獲利。
 

買房子千萬不要跟著感覺走


張朝祥是一個資深的房地產(chǎn)投資客，15年來，根據(jù)他自己的統(tǒng)計，總共買進(jìn)賣出了22間不動產(chǎn)，他本來在一家貿(mào)易公司上班，跨入不動產(chǎn)投資是偶然的機(jī)會，在賺到幾筆不動產(chǎn)投資之後，越來越有興趣，索性放棄了工作，開始專業(yè)的不動產(chǎn)投資客生涯。不過，張朝祥說：「不管什麼樣的投資，景氣是很重要，我在抓房地產(chǎn)的景氣，不是單看一個指標(biāo)，而是很多個指標(biāo)一起拿來研判的?！?br />
政治大學(xué)地政系教授張金鶚說過：「不管是理性消費或理性投資，理性的基礎(chǔ)都來自於真實、可靠的數(shù)據(jù)?！顾裕康禺a(chǎn)兼具消費財、投資財?shù)奶匦?，加上單價相當(dāng)昂貴，所以，想要買房投資房地產(chǎn)的人，應(yīng)該更加理性。張朝祥說：「買房子千萬不樣跟著感覺走，也不要被建商、房仲、媒體的『話術(shù)』左右，這是我看房投資的宗旨?！?br /> 

研判房市景氣的3個指標(biāo)


張朝祥研判房市景氣是根據(jù)3個指標(biāo)在操作，他說：「弄懂這3個指標(biāo)，通常對於景氣的研判就不會有錯?！惯@3個指標(biāo)分別是(1)國泰房地產(chǎn)指數(shù)、(2)臺灣住宅需求動向調(diào)查、(3)臺灣房地產(chǎn)景氣動向調(diào)查。

國泰房地產(chǎn)景氣指數(shù)是每年1、4、7、10月公布，臺灣住宅需求動向調(diào)查是每年2、5、8、11月公布，臺灣房地產(chǎn)景氣動向調(diào)查則是每年3、6、9、12月公布，等於是每個月都有1個指標(biāo)調(diào)查數(shù)據(jù)公布，對於掌握房地產(chǎn)景氣是絕對有幫助的。想了解房地產(chǎn)景氣動向，只要盯住這3個指標(biāo)，買房、賣房的趨勢拿捏就相對的會比較精準(zhǔn)。

或許有人會看不懂這樣的報告，張朝祥根據(jù)自己長年觀察的結(jié)果表示，「國泰房地產(chǎn)指數(shù)」主要研究的是預(yù)售屋、新成屋市場，調(diào)查標(biāo)的是建案「開價」、「議價」、「成交價」、「推案量」、「30天銷售率」、「30天成交量」，屬於房地產(chǎn)市場的量價指標(biāo)，張朝祥說：「我是根據(jù)這樣的指標(biāo)，得知目前臺灣房地產(chǎn)市場處於景氣循環(huán)的哪一個階段，然後研判何時是購屋的好時機(jī)。」
 

最重要指標(biāo)：臺灣房地產(chǎn)景氣動向調(diào)查


至於「臺灣住宅需求動向調(diào)查」，則是調(diào)查「房價/所得比」、「投資客/自住者比」，購屋者「搜尋房屋時間長短」、「看屋的間數(shù)」以及「房價信心分?jǐn)?shù)」，總結(jié)這些調(diào)查結(jié)果就形成了「購屋者房價信心指數(shù)」。這裡面有個重要的知識，那就是購屋者花在搜尋房屋的時間越長，所看的屋數(shù)越多，代表房地產(chǎn)市場越寂靜，一般來說，購屋者找到合適房子的時間，多半約3~6個月，平均看屋間數(shù)則在7~10間，若是這個調(diào)查數(shù)據(jù)超過這個平均值以上，就代表市場開始「冷清」、「觀望」，這個時候的投資策略就應(yīng)該要修正。

第三個「臺灣房地產(chǎn)景氣動向調(diào)查」，則是「這3個調(diào)查指標(biāo)中最重要的一項?！箯埑榧又卣Z氣的表示，他說：「這個調(diào)查是17個指標(biāo)的綜合結(jié)果，據(jù)我的觀察，是臺灣所有研究調(diào)查報告中最具深度、廣度的房地產(chǎn)市場研究調(diào)查報告。」這份調(diào)查是以5種不同景氣狀況的燈號表示景氣狀況。
 

調(diào)查數(shù)據(jù)資料，反覆交叉研究


這份調(diào)查資料重要的原因，是因為蒐集的資料分別來自於建設(shè)公司、營造廠、仲介業(yè)、代銷業(yè)、地政士、估價師、金融機(jī)構(gòu)等單位，這樣大規(guī)模的調(diào)查不是一般民間公司或是房屋仲介公司自行公布調(diào)查數(shù)據(jù)所能比擬的。
 

紅燈(景氣熱絡(luò))、黃紅燈(景氣偏熱)、綠燈(景氣穩(wěn)定)、黃藍(lán)燈(景氣偏緩)、藍(lán)燈(景氣低迷)，張朝祥指出，這調(diào)查報告裡有「領(lǐng)先指標(biāo)」、「同時指標(biāo)」、「落後指標(biāo)」3種，要特別注意的是「領(lǐng)先指標(biāo)」，這裡面的調(diào)查訊息約領(lǐng)先房地產(chǎn)市場1年。

張朝祥表示，這3個調(diào)查數(shù)據(jù)的資料，反覆交叉研究之後，對於房市景氣的掌握度通?！赴司挪浑x十」，因為，張朝祥透露，多年來，都是靠著這樣的資訊來研究房地產(chǎn)市場景氣的。
 

投資客不好當(dāng) 有體力還要耐操


至於房地產(chǎn)還有其他房屋仲介或者是媒體作調(diào)查報告，則僅僅是當(dāng)成參考，因為房仲的調(diào)查資料，是以自己內(nèi)部的房屋仲介成交資料進(jìn)行調(diào)查分析，取樣的標(biāo)準(zhǔn)過於狹隘。1個房仲體系的成交資料，是無法包括全部市場的交易，所以「真的只能當(dāng)成參考而以」。甚至部分媒體的調(diào)查資料，更是靠著自己內(nèi)部有限的市調(diào)人員「詢問」的資料，做成的調(diào)查報告，數(shù)字準(zhǔn)確度更值得商榷?！杆?，有時候連參考都不必了！」

投資客對於房地產(chǎn)的操作，需要專注、認(rèn)真，才能夠賺到錢，大多數(shù)購屋者的經(jīng)驗不是「0」，就是個位數(shù)，所以，想要當(dāng)房地產(chǎn)投資客，一定要多用功，張朝祥說：「別看到我們賺錢容易，過程中投注的心力，不會比上班時間來的少，這個投資是一週工作7天，每天工作16個小時，每週工作交通公里數(shù)超過400公里，你如果有這樣的決心，請一起加入投資行列?！?br />