【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問(wèn)卷最新調(diào)查結(jié)果於2016年9月26日公布，這次調(diào)查結(jié)果顯示7大重點(diǎn)：(1)近七成民眾看跌第四季房市，看跌趨勢(shì)再擴(kuò)大、(2)買賣方共識(shí)交集，比「實(shí)價(jià)行情低15％內(nèi)」有望加速成交、(3)比「實(shí)價(jià)行情低10~15％」，3個(gè)買方搶1間房子，成交機(jī)會(huì)多3倍、(4)「養(yǎng)房防老」新潮流！34％民眾選擇「買房地產(chǎn)收租」為退休做準(zhǔn)備、(5)讓利成共識(shí)，永慶預(yù)測(cè)Q4全臺(tái)房市「量平、價(jià)小跌」、(6)交易無(wú)起色，全年買賣移轉(zhuǎn)量恐創(chuàng)26年新低，約23至24萬(wàn)棟間、(7)低利環(huán)境影響，屋主無(wú)急售壓力，市場(chǎng)呈「低量新常態(tài)」。
 
根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)2016年Q4網(wǎng)路會(huì)員調(diào)查，全臺(tái)看跌第四季房市比例再擴(kuò)大，占比66％(圖一)，其中「小幅看跌5％~10％」比例高達(dá)五成(占51％)。永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)管部協(xié)理林泰隆分析：因央行除豪宅外，全面鬆綁信用管制，讓4-5月市場(chǎng)受激勵(lì)，買氣回溫；但後續(xù)有房屋稅、遺贈(zèng)稅上調(diào)等紛擾，衝擊民眾信心，整體看跌趨勢(shì)再擴(kuò)大，本季看跌比例(66％)較上季(59％)增加7個(gè)百分點(diǎn)，看跌趨勢(shì)不變。
 
林泰隆表示：在購(gòu)屋理想價(jià)格部分，此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)有53％受訪者認(rèn)為比「實(shí)價(jià)登錄成交行情低15％內(nèi)」就願(yuàn)意進(jìn)場(chǎng)；而售屋理想價(jià)格在「實(shí)價(jià)登錄成交行情低15％內(nèi)」的占比也高達(dá)62％(圖二)，顯示「實(shí)價(jià)登錄成交行情15％內(nèi)」是買賣雙方共識(shí)的價(jià)格區(qū)間，買賣雙方皆有五成以上認(rèn)同、接受此價(jià)格，是加速成交進(jìn)而擴(kuò)大交易量能的關(guān)鍵。
 
進(jìn)一步分析本季調(diào)查「買、賣方購(gòu)售屋價(jià)格意願(yuàn)」：賣方最高有34％接受價(jià)格在「實(shí)價(jià)登錄成交行情正負(fù)5％內(nèi)」，以比例來(lái)看4間房子要賣，只有一個(gè)買方願(yuàn)意接受價(jià)格，成交機(jī)率低；但價(jià)格落在「實(shí)價(jià)登錄成交行情10-15％」時(shí)，是3個(gè)買方搶1間房子，售出機(jī)率比其他價(jià)格多出三倍(圖二)。在買方市場(chǎng)確立的狀況下，建議有意售屋的屋主，按照最新實(shí)價(jià)登錄價(jià)格再酌讓5％以上，才有機(jī)會(huì)與買方有價(jià)格共識(shí)，加速成交。
 
少子化問(wèn)題日益嚴(yán)重，臺(tái)灣已邁入高齡化社會(huì)，「養(yǎng)房防老」已取代「養(yǎng)兒防老」成為新潮流。根據(jù)本季調(diào)查：退休養(yǎng)老準(zhǔn)備的最佳理財(cái)項(xiàng)目，「買房地產(chǎn)收租」以34％(圖三)壓倒性領(lǐng)先，成為退休理財(cái)規(guī)劃的首選，具備穩(wěn)定投報(bào)率的「啞巴房?jī)鹤印?，打敗股票、基金、債券及定存，成為資金停泊的好標(biāo)的。
 
此外，調(diào)查中有高達(dá)61％民眾有「投資收益型不動(dòng)產(chǎn)的意願(yuàn)」，其中77％願(yuàn)意進(jìn)場(chǎng)投資的「最低投報(bào)率要2.5％以上」(圖四)。林泰隆說(shuō)明：目前市場(chǎng)資金豐沛，但全球經(jīng)濟(jì)、金融市場(chǎng)動(dòng)盪，金融相關(guān)商品存在高風(fēng)險(xiǎn)，加上全球負(fù)利率盛行，超低利環(huán)境恐成常態(tài)，定存利率破底，反觀「房地產(chǎn)」具備保本、避險(xiǎn)等優(yōu)點(diǎn)，相對(duì)穩(wěn)健。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋認(rèn)為：目前建商讓利求售已成共識(shí)，新屋價(jià)是房?jī)r(jià)先行指標(biāo)，價(jià)跌趨勢(shì)已是不可逆的趨勢(shì)，讓利才有成交量。觀察六都Q3房?jī)r(jià)僅持平或微跌，在價(jià)格修正不足、買氣轉(zhuǎn)弱的狀況下，預(yù)期第四季房市呈現(xiàn)「量平價(jià)小跌」格局。
 
葉凌棋近一步說(shuō)明：由內(nèi)政部資料統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2016年1-7月全臺(tái)買賣移轉(zhuǎn)交易量?jī)H約13.3萬(wàn)件，創(chuàng)近18年來(lái)新低，較2015年同期衰退17％；六大直轄市買賣移轉(zhuǎn)量也未見(jiàn)起色，1-8月六大直轄市交易量能持續(xù)下滑，雙北1-8月移轉(zhuǎn)量年衰退幅度近二成，臺(tái)中減幅更高達(dá)24％ (圖五)。
 
雖然3月底鬆綁信用管制後，讓壓抑已久的買氣自4月開(kāi)始出籠，但之後經(jīng)歷暑假、房屋稅、遺贈(zèng)稅擬調(diào)漲等議題，買方購(gòu)屋信心也跟著轉(zhuǎn)弱。此外，房?jī)r(jià)修正程度尚無(wú)法吸引多數(shù)買盤(pán)進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋，交易量沒(méi)有擴(kuò)量動(dòng)能。觀察2012-2015年Q4交易量，並未較Q3明顯增加，實(shí)際上年底購(gòu)屋旺季並不旺，預(yù)期2016年量縮格局不變，以近期交易量推估，2016年交易量落在23萬(wàn)至24萬(wàn)棟間，恐創(chuàng)26年新低。
 
葉凌棋指出，央行連四季降息，低利環(huán)境讓屋主急售壓力減少，讓利幅度不如買方期待；買方在建商破盤(pán)價(jià)搶市後，對(duì)於降價(jià)期待擴(kuò)大，買賣雙方價(jià)格認(rèn)知差距無(wú)法拉近，房市交易清淡，預(yù)期市場(chǎng)將步入「低量新常態(tài)」。除交易量能續(xù)縮外，葉凌棋進(jìn)一步說(shuō)明，觀察2016 Q3(統(tǒng)計(jì)至8月底)不含預(yù)售屋的成交均價(jià)表現(xiàn)，與2016 Q2相比，臺(tái)北、新北與臺(tái)中呈現(xiàn)價(jià)格下修，其餘四都呈現(xiàn)價(jià)格微漲；若與歷史高點(diǎn)相較，北市跌幅已有13％，新北15％，桃園也有8％，接近一成(圖六)。
 
最後，葉凌棋提醒：讓利已成市場(chǎng)主軸，有感讓利的預(yù)售案恐產(chǎn)生磁吸效應(yīng)，中古屋買氣勢(shì)必受到衝擊，價(jià)格難以支撐，建議有意售屋的屋主適度調(diào)整心態(tài)，未來(lái)以價(jià)格取勝可能成為常態(tài)，先降先贏，提早展開(kāi)汰弱留強(qiáng)的資產(chǎn)配置，尤其是多屋族更應(yīng)妥善規(guī)劃，避免資產(chǎn)受稅負(fù)增加而減損。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問(wèn)卷調(diào)查，採(cǎi)「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員。調(diào)查時(shí)間2016/09/01~2016/09/14?；厥沼行?wèn)卷數(shù)為1015份。在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)3.0％。